地产观点0205政策预期二手房向好看好Q1地产板块机会部分

部分核心城市二手房表现亮眼，“小阳春”成色值得期待。 去年12月以来二手房销售有韧性，1月北京、上海二手房成交套数同比均有20%以上增速；由于2025年下半年二手房价快速补跌，部分小区跌出性价比，租金回报率可观，房价出现个位数反弹；同时北京挂牌量降至13万套（高点14万套），上海降至10万套（高点12万套），去化压力降低。 预 地产观点0205：政策预期&二手房向好，看好Q1地产板块机会 部分核心城市二手房表现亮眼，“小阳春”成色值得期待。 去年12月以来二手房销售有韧性，1月北京、上海二手房成交套数同比均有20%以上增速；由于2025年下半年二手房价快速补跌，部分小区跌出性价比，租金回报率可观，房价出现个位数反弹；同时北京挂牌量降至13万套（高点14万套），上海降至10万套（高点12万套），去化压力降低。 预计核心城市一季度整体表现能延续较好态势，支撑板块行情的持续。 新房走势相对疲弱，一二手房置换链条需疏通。 目前二手房市场“老破小”成交活跃度更高（上海近5成），部分“老破小”出现超跌反弹，而1月新房的表现较为平淡弱势，二手房向新房的置换链条尚不通畅，由于过去几年限价摇号（投机套利）透支本地购房需求，需限购放松类政策落地带动（包括已出台的政府收购二手房以旧换新等）。 政策预期氛围浓厚，关注落地情况。 全国层面的政策目更多处于预期阶段，若有降息或收储等政策落地，基本面的向好或持续更长时间，为止跌回稳提速。 而即便没有全国性政策落地，核心城市的限购优化叠加二手房的回暖，预计也能带动核心城市的新房销售在一季度呈现“小阳春”。 在当前积极的政府预期氛围中，预计板块的低估值在年前将有一定修复，3月“小阳春”也能带动行情的延续。 房企间股价亦有分化，有基本面支撑和困境反转弹性的标的更具配置属性。 推荐基本面优质的头部改善性房企，如绿城中国、建发国际集团、中国金茂、华润置地、滨江集团、招商蛇口等；建议关注估值受房价影响弹性大的标的，如新世界发展、新城控股等。