南山控股机构调研纪要

2025年业绩预告亏损原因：主要受房地产市场整体行情影响，公司基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失增加。但公司经营整体平稳，多元化盈利结构夯实基本面，现金流管理稳健，融资成本持续下降。仓储物流业务品牌影响力提升，轻资产模式持续突破，制造业业务向“微笑曲线”两端延伸，创新与效益同步增强，为长期发展奠定基础。未来将继续聚焦主业、严控风险，通过业务结构优化与资产效率提升推动业绩逐步改善。

房地产开发业务存货出清节奏：公司积极应对市场竞争，采取差异化销售策略加速库存去化，聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心区域优质项目，优先保障现金流安全。通过优化推盘节奏、灵活调整定价策略，核心城市项目去化效率显著提升。未来将持续跟踪行业政策窗口，把握结构性机会，加快项目去化，同时严格控制新增投资，确保资产结构持续优化。

仓储物流业务市场环境：以宝湾物流为核心平台，整体运营稳健，2025年上半年实现营业收入9.2亿元，仓库平均使用率保持91.1%的高位。2025年行业需求复苏偏缓，企业租赁策略趋于谨慎，租金延续下行态势，但新增供应压力持续缓释，消费市场稳步复苏，制造业对高标准仓储空间需求稳步释放，部分核心城市租金有望率先企稳并温和回升。

REITs等资产证券化规划：公司推进“募投建管退”闭环管理，已形成物流基金、公募REITs等多层次资本运作体系。华泰宝湾物流REIT运营优异，2025年获评“公募REITs年度杰出项目”，正推进扩募，拟购入成都、西安、宁波、青岛等地优质园区资产；同时，宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立5.46亿元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化奠定基础。