南山控股机构调研纪要

调研日期: 2026-02-05 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总部位于深圳蛇口,是一家综合性上市企业集团,以现代高端仓储物流为战略性业务,涉及房地产开发、产城综合开发、新能源、制造业及石油后勤服务等业务。公司投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。公司控股股东中国南山开发(集团)股份有限公司成立于1982年,是中国第一家国有控股混合所有制企业,袁庚先生为集团创始人、首任董事长兼总经理。 1、根据公司业绩预告,2025 年净利润预计亏损,主要原因是什么? 答:2025 年业绩预告亏损主要受房地产市场整体行情影响,基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加。但需强调的是,公司经营情况整体平稳,多元化盈利结构夯实基本面;现金流管理稳健,通过优化融资结构、置换高息贷款,融资成本持续下降;同时,仓储物流业务品牌影响力提升、轻资产模式持续突破,制造业业务向"微笑曲线"两端延伸、创新与效益同步增强,为长期发展奠定基础。未来,公司将继续聚焦主业、严控风险,通过业务结构优化与资产效率提升,推动业绩逐步改善。 2、公司房地产开发业务当前存货出清节奏如何? 答:公司始终将房地产开发业务的风险防控放在首位,2025年以来积极应对市场竞争,采取差异化销售策略加速库存去化和资金回笼,重点聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心区域的优质项目,优先保障现金流安全。通过优化推盘节奏、灵活调整定价策略,核心城市项目去化效率显著提升。未来,公司将持续跟踪行业政策窗口,把握结构性机会,加快项目去化,同时严格控制新增投资,确保资产结构持续优化。 3、仓储物流业务作为公司战略性业务,目前市场环境是否已企稳? 答:公司仓储物流业务以宝湾物流为核心平台,整体运营稳健,2025 年上半年实现营业收入 9.2 亿元,在行业平均出租率下滑背景下,仓库平均使用率仍保持 91.1%的高位,彰显了卓越的资产运营管理能力。2025 年,在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下,仓储物流项目间竞争压力不减,租金延续下行态势。但随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏,叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放,部分核心城市租金有望率先企稳并温和回升。 4、公司在 REITs等资产证券化方面有哪些具体规划? 答:公司高度重视资产证券化工作,推进"募投建管退"闭环管理,已形成物流基金、公募 REITs 等多层次资本运作体系。华泰宝湾物流 REIT 自上市以来运营优异,2025 年获评"公募 REITs 年度杰出项目",目前正推进扩募,拟购入成都、西安、宁波、青岛等地优质宝湾物流园区资产;同时,宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立 5.46 亿元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割,为后续资产证券化工作奠定基础。 交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。