南山控股机构调研纪要

调研日期: 2025-06-24 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总部位于深圳蛇口,是一家综合性上市企业集团,以现代高端仓储物流为战略性业务,涉及房地产开发、产城综合开发、新能源、制造业及石油后勤服务等业务。公司投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。公司控股股东中国南山开发(集团)股份有限公司成立于1982年,是中国第一家国有控股混合所有制企业,袁庚先生为集团创始人、首任董事长兼总经理。 1、请问公司 2025年一季度业绩增长的驱动因素?是否具有持续性? 答:公司 2025 年一季度实现营业收入 40.60 亿元,同比增长205.09%;归属于上市公司股东的净利润 2.45 亿元,同比增长296.94%。营业收入与利润增加,主要系本期房地产业务销售结转增加。随着房地产政策相关措施持续落地,市场有望逐步企稳,公司将密切关注行业政策动态,多措并举加速房地产项目存量去化,保证现金流安全,实现公司未来持续稳定发展。 2、仓储物流业务 2024 年毛利率达 45.80%,营业成本里是否包括折旧摊销呢? 答:公司统一采用历史成本计量模式,仓储物流业务中营业成本包括物流园区不动产折旧摊销。具体而言,土地方面计入无形资产定期计提摊销;建筑物及附属设施方面,在建期间计入在建工程,建成后转为投资性房地产和固定资产,后续定期计提折旧,主要计入营业成本。 3、宝湾物流什么时候进入利润释放阶段? 答:宝湾物流尚有一定面积的在建及拟建项目,受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费用等因素影响,报表内通过运营产生的净利润贡献有限。为此,宝湾物流积极推动公募 REITs 发行,华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金于 2024 年 10月上市,实现宝湾物流表内 3 个项目出表,产生投资收益 6.82亿元,打通"募投建管退"物流仓储资产投资管理闭环;与此同时,宝湾物流还将重点发展轻资产管理输出模式,提供物流园区设计、开发、建设、代管运营等全方位服务,并通过公司自主研发的智慧园区管理系统保障合作方园区安全,控制运营成本,对公司收入亦形成一定补充。 4、宝湾物流 2024年收入规模增长的原因? 答:2024年,宝湾物流实现营业收入 194,261万元,同比增长6%,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升。 5、请问宝湾物流出租率与租金情况?能否进一步改善提升? 答:受宏观经济恢复放缓和存量供应持续释放的影响,国内高标物流地产呈现一定的周期性波动,市场短期内面临调整压力。宝湾物流在市场低迷态势下,租金与出租率 2024年同比均有所下滑,但整体出租情况仍优于行业平均水平,变化趋势与与所在区域市场变化趋势一致,资产的抗风险能力优于市场水平。短期内,市场新增供应的压力依然显著,整体物流市场承租压力持续。长期来看,伴随着政策端继续发力促进消费和推动制造业升级,电商及三方物流相关高标仓需求有望企稳,产业升级背景下高端制造业的发展促进高标仓需求稳定增长;随着未来仓储空间租赁需求复苏,高标仓市场租金及空置率将逐步趋于稳定,行业有望实现更加健康、可持续的发展。 6、宝湾公募 REITs是否有扩募计划? 答:华泰宝湾物流公募 REIT 的成功发行,有力促进宝湾打通"募投建管退"物流仓储资产管理闭环;同时也标志着市场对宝湾项目资 产及宝湾管理能力的高度认可,为未来进一步打造轻重资产转换平台奠定坚实基础。未来,公司将结合政策要求、资产本身的情况,合理设定后续资产证券化产品的发行节奏,确保业务长期、可持续发展。 7、房地产开发业务销售情况与未来销售安排? 答:2024 年,公司房地产开发业务累计实现全口径销售金额60.4 亿元,权益销售金额35.6 亿元,累计实现并表口径销售金额 23.0亿元。基于当前中央推动"房地产止跌回稳"的坚决态度,房地产政策延续"化风险、稳主体、稳市场"主线,房地产市场稳定发展的信心有望逐步修复。公司房地产开发业务将密切关注市场形势,加强营销管控力度,坚持"一盘一策",灵活调整销售策略,促进销售去化及现金回流。 8、房地产开发业务是否有拿地计划? 答:公司房地产开发业务维持审慎投资策略,重点聚焦核心城市的优质区块,选择具备利润空间及风险可控的项目;同时,优先处理存量项目,快速回笼资金以降低开发成本和资金风险。 9、公司是否有项目参与政府收储,以盘活土地或项目资产? 答:公司持续关注、研判相关城市对存量商品房的收储政策,全面梳理在手资源,在确保国有资产保值增值的前提下,积极参与政府收储工作,多措并举,促进库存去化。 交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。