开启“投资于人”新一环——房地产新动向的信号意义

2026年02月05日 报告发布日期 陈至奕执业证书编号：S0860519090001香港证监会牌照：BUK982chenzhiyi@orientsec.com.cn021-63326320黄汝南执业证书编号：S0860525120004huangrunan@orientsec.com.cn010-66210535孙金霞执业证书编号：S0860515070001sunjinxia@orientsec.com.cn021-63326320孙国翔执业证书编号：S0860523080009sunguoxiang@orientsec.com.cn021-63326320刘姜枫执业证书编号：S0860526010002liujiangfeng@orientsec.com.cn021-63326320 研究结论 ⚫近期上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东新区、静安区、徐汇区将作为首批试点。在全国范围内此举并非首创，但由于超一线城市的标杆效应，其信号意义引发很多讨论。一些观点认为，受限于收购价格，居民参与意愿可能不足，还有声音质疑收储规模相对于庞大的二手挂牌“存量”来说可能过小，难以扭转信心。但我们认为，广义财政资金通过这一渠道托举居民居住，这不是简单“救市”，而是房地产长效机制建立以及政府“投资于人”的重要标志，应关注此类政策对核心城市中长期竞争力的提振。 ⚫复盘显示，类似政策往往能在一二线城市相对核心的区域内以较快节奏推进。过去一段时间旧房“卖不掉、周期长”已成为堵点，居民置换的需求客观存在，当政府提供安全、确定的退出通道时，居民对收购价具有一定容忍度（实际操作中由评估机构估价，很难高于当下市场价），如，2024年4月南京首批2000套“以旧换新”试点公告发布后，一个月内登记意向报名超过4000组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。郑州作为收储规模最大的省会城市，其年度5000套的国资收购目标（另有5000套市场化“以旧换新”目标）在窗口期内超额完成。今年1月上海奉贤“奉发集团”计划收购50套二手房，累计收到104组意向报名，首批50组完成登记后14组家庭进入轮候。 ⚫二手房收储对房价具有一定提振，但难以影响趋势。以执行力度最大的郑州为例，在2024年收储期间，公开信息显示各中介机构二手房带看量显著增长，数据来看，各类型（90平方及以下、90-144平方、>144平方三类）二手房价在政策落地后普遍都有一个季度左右的改善（以环比衡量，对比武汉、长沙等同类城市），新建房中，大户型房价环比改善最为明显。不过需要指出的是，政策效果的持续性不强，2025年起郑州房价相比同类城市来说环比已经没有明显优势，因此收储政策更多扮演的是促进民生、改善信心、启动置换链条的作用，并不是房价推进器。 物价回升：这次不一样——“通往再平衡之路”系列之三2026-02-02 节前景气回落，结构分化加剧：2026年1月PMI点评2026-02-01 ⚫成本收益考量是这一类“以旧换新”措施的关键点，大范围推广难度较大，后续是否能获得更低成本资金支持值得关注。这种考量，首先就在于直接从居民手中收购二手房，单价和协调成本可能会明显高于从房地产企业手中收购库存商品房，如2024年11月郑州又发布“收购存量商品房用作保障性住房项目的公告”，向企业收购已建成未出售的商品房或优质在建未售商品房项目，并在次年7月再次公告这一政策将执行到2025年底，窗口期远大于二手房“以旧换新”；二是虽然已有支持工具，如保障性住房再贷款（利率1.75%）、大行专项定制融资方案、部分地区地方财政留出空间（如青岛提出，由市财政对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助，由新建商品住房辖区财政提供每年2%的收购贷款贴息），但租售比、利率、运营可持续性等问题仍会带来挑战，因此对实施规模不宜有过高预期，且长期常态化进行的可能性较小。 ⚫地方财政资金创新形式，精准发力支持保障性安居工程，具有重要的“投资于人”意义，展望后续，居住配套成熟、具有区位优势的保障性租赁住房供应将成为城市吸引力的重要维度，服务于各地开启的“新质生产力”锦标赛。即使对于商品房来说，人口的增加也能对冲市内租赁人口占比的增加。这一轮“以旧换新”在上海三个区落地之后，不排除后续在上海全市范围乃至其他超一线城市复制，其对城市竞争力的重塑以及对民生的托底信号将超过短期的成交量价效应。 风险提示 ⚫产业转型过程中，大城市劳动密集型行业占比减少，技术密集型行业占比增加，可能会制约劳动者的增加以及地产需求的扩大。 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。