固收专题：2026年房地产见底的可能性

房地产与人口的关系并不显著

• 西方国家城镇化早已结束，但房价持续上涨。
• 日本人口总量下降、老龄化上升，但房价自2012年后持续上涨。
• 2021年中国房地产下行是周期性问题，而非趋势性问题。
• 国际房地产下行周期通常为5年，日本1990年后的20年下跌为特例，因其极高房价、人均GDP、产业衰败及销量反升。

租金回报率与房贷利率的关系

• 部分观点认为“租金回报率”需高于“房贷利率”房价才见底，但2015年中国租金回报率低于房贷利率，房价仍见底。
• 认为“租金回报率”高于“存款利率”，房价就可能见底，类似红利股逻辑。
• 地产价格见底常发生在股票牛市后，如2013-2015年中国、2009-2011年美国。

美国2008年后房价见底的经验

• 量在价先：二手房成交量领先房价，如中国2024年9月后成交量回升。
• 政策底先于市场底：美国2010年无新增救市措施，2012年房价见底；中国香港2023-2024年“撤辣”后2025年二季度房价见底。
• 地产滞后变量：美国2008年后地产滞后经济见底，中国本轮类似，地产或滞后于经济。

房价拐点对资产配置的影响

• 房产短期非优质资产：房价见底后需经历震荡、微涨期，多年才进入上行通道，如美国2012年后涨幅不大。
• 股票优于房产：房价见底后股票涨幅更大，因地产见底标志经济转型成功，资金流入权益市场。
• 长债收益率上行空间打开：地产见底增强通胀回升确定性，10年国债中枢或达2.5%，重申2-3%区间。

风险提示

• 政策变化超预期；经济变化超预期。