中银地产新房成交同比降幅扩大自然资源部住建部联合发文进一步支持城市更新行

[太阳]土地：百城土地成交建面环比-3.1%，同比+0.4%；楼面均价环比+1 [太阳]库存与去化：12城新房库存面积环比-0.2%，同比-6.6%。去化周期为17.7个月，环比+0.8个月，同比+5.5个月。 [太阳]土地：百城土地成交建面环比-3.1%，同比+0.4%；楼面均价环比+1.7%，同比-15.8%；溢价率0.7%，环比-1.0pct，同比-1.6pct。 [太阳]我们认为，目前稳住房地产市场的核心在于稳住价格。从市场成交量来看，二手房成交增量仍有空间，2024年二手房年均成交量在5-6亿平，保持相对平稳的状态，预计2026年二手房成交量或将持平或微跌。从新房市场成交价来看，一线城市中上海“一枝独秀”、保持上涨，属于比较独立的行情。 [太阳]稳住价格需要从供需两端一起发力去库存。1）从供给端来看，典型城市在《查找图书》发布后的新项目开盘去化率明显高于以往。根据中指院的调查问卷显示，居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质高低、物业配套完备与否都将成为决策依据。我们认为，现有政策中专项债收储对去库存的效果最直接，但资金来源可以进一步扩大。另外，实际收储过程中，存在收益平衡问题、以及收储资产有效性问题，仍需要进一步的政策支持。从盘活存量来看，资产证券化如ABS、公募REITs可行性较高，其对资产质量要求也较高。2）从需求端来看，公积金政策的有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等都起到提振住房消费的效果，建议该类政策可有效延续。 [太阳]我们认为，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。针对于此，我们建议，1）支持非央国企合理融资需求；2）建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间做统筹管理；3）增加增信，特别是给民营企业增信。 [太阳]短期来看，稳定房地产投资仍需关注开发商合理融资需求，通过去库存和稳信心来稳市场。中长期来看，要抓住开发、融资、销售制度、公积金制度等，并引导房企主动从追求投资开发增加值转向运营服务增加值。下一步，要加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策有效落地，这将是促进市场止跌回稳的关键。 [太阳]投资建议：当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，Q1将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。 [太阳]建议关注：华润、滨江、招蛇、越秀、建发；保利置业；华润万象生活、太古、瑞安、大悦城、百联股份。