房地产开发2024W21：本周新房成交同比-35.0%，自然资源部拟修订《土地储备管理办法

自然资源部就修订《土地储备管理办法》公开征求意见，土地储备资金将实行专款专用。文件提出，各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模。结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。相较于2017《土地储备管理办法》，此次征求意见稿提到，财政部门从土地出让收入中划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，用于土地储备，具体比例由各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府确定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。新规将进一步促进土地节约集约利用，帮助实现土地高效配置。 最新5年期以上LPR维持不变。据央行，5月最新5年期以上LPR为3.95%，较上月维持不变，已连续3月保持不变。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.3%，落后沪深300指数3.18个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。 新房：本周30个城市新房成交面积为216.5万平方米，环比下降5.5%，同比下降35.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为46.0万方，环比-12.9%，同比-32.2%；样本二线城市为116.1万方，环比-9.8%，同比-37.9%；样本三线城市为54.4万方，环比14.4%，同比-30.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计131.6万方，环比下降7.1%，同比增长2.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5万方，环比-11.2%；样本二线城市为64.6万方，环比-3.2%；样本三线城市为27.5万方，环比-9.8%。 信用债：本周共发行房企信用债5只，环比不变；发行规模共计23.00亿元，环比减少12.95亿元，总偿还量78.01亿元，环比增加12.1亿元，净融资额为-55.01亿元，环比减少25.05亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA（43.5%、47.8%）为主要构成。债券类型方面 ， 本周房企债券发行以超短期融资债券及一般公司债 （34.8%、34.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年及3-5年（34.8%、34.8%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等； 3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.LPR维持不变，自然资源部拟修订《土地储备管理办法》 最新5年期以上LPR维持不变。据央行，5月最新5年期以上LPR为3.95%，较上月维持不变，已连续3月保持不变。 自然资源部就修订《土地储备管理办法》公开征求意见，土地储备资金将实行专款专用。文件提出，各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模。结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。相较于2017《土地储备管理办法》，此次征求意见稿提到，财政部门从土地出让收入中划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，用于土地储备，具体比例由各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府确定。 土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。新规将进一步促进土地节约集约利用，帮助实现土地高效配置。 金融支持房企融资不断落地，本周万科银团贷款取得重大成果。万科与招商银行等头部金融机构签订协议，以万科持有的万科物流发展有限公司股权作为抵押物，获得200亿元银团贷款。截至目前已到账100亿元。万科获得近年来地产行业最大单笔贷款，将进一步改善万科短期流动性，中长期仍需大股东进一步支持、融资环境改善、销售企稳复苏。对于行业而言，年初以来中央地方大力推动城市房地产融资协调机制、以及本周万科银团贷款取得重大进展，目前房地产行业融资环境正在边际改善，市场信心有望逐步修复。 图表1：5年期以上LPR 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.3%，落后沪深300指数3.18个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。本周上涨个股共16支，较上周减少89支，下跌股数为101支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、高新发展、万方发展、渝开发、北京城建，涨幅分别为45.7%、13.8%、13.6%、13.3%、10.0%。跌幅前五为中润资源、空港股份、京投发展、广汇物流、天地源，跌幅分别为-22.5%、-15.7%、-15.6%、-14.8%、-13.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨2支，较上周减少39支，涨幅位居前二的为我爱我家、金地集团，涨幅分别为13.7%、7.7%。跌幅前五为中梁控股、远洋集团、雅居乐集团、中国奥园、富力地产，跌幅分别为-33.0%、-27.0%、-25.0%、-24.9%、-24.1%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为216.5万平方米，环比下降5.5%，同比下降35.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为46.0万方，环比-12.9%，同比-32.2%；样本二线城市为116.1万方，环比-9.8%，同比-37.9%；样本三线城市为54.4万方，环比14.4%，同比-30.4%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计625.9万方，同比-37.9%；一线城市为142.1万方，同比-34.3%；二线城市为336.9万方，同比-40.1%；三线城市为146.8万方，同比-35.7%。从今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计4014.2万方，同比-40.7%；一线城市为901.1万方，同比-36.5%；二线城市为1977.6万方，同比-44.5%；三线城市为1135.5万方，同比-36.5%。其中一线城市中，北京（-36.3%）、上海（-36.7%）、广州（-38.8%）、深圳（-29.9%）。二三线城市中大连（258.0%）、嘉兴（110.9%）等总计2城同比均为正，海门（-69.3%）、荆门（-66.4%）、惠州（-59.0%）等总计24城同比为负。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计131.6万方，环比下降7.1%，同比增长2.4%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5万方，环比-11.2%；样本二线城市为64.6万方，环比-3.2%；样本三线城市为27.5万方，环比-9.8%。年初至今累计二手房成交面积为2236.1万方，同比变动为-13.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为665.2万方，同比-12.0%；样本二线城市为1118.0万方，同比-12.3%；样本三线城市为452.8万方，同比-19.5%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.20-5.26）共发行房企信用债5只，环比不变；发行规模共计23.00亿元，环比减少12.95亿元，总偿还量78.01亿元，环比增加12.1亿元，净融资额为-55.01亿元，环比减少25.05亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA（43.5%、47.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券及一般公司债（34.8%、34.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年及3-5年（34.8%、34.8%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率小幅降低。其中24苏州高新SCP026、24苏州高新SCP027短期融资券的利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（5.20-5.26） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（5.19-5.25） 图表27：地方性政策及消息（5.19-5.25） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团； H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等； 3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。