华南物流园兑现业绩，低估值高股息凸显价值

深圳国际(00152) 证券研究报告 铁路公路/公司深度研究报告/2026.01.20 投资评级:买入(首次) 核心观点 实控人为深圳市国资委，掌握湾区优质资产：深圳国际是直属深圳市国资委的交运资产管理平台，掌握湾区优质资产。公司在发展过程中逐步建立了物流业务分部以及收费公路+大环保业务分部的业务线。 基本数据2026-01-19收盘价(港元)8.56流通股本(亿股)24.44每股净资产(港元)13.58总股本(亿股)24.44 物流主业筑牢基本盘，REITs出表及物流园转型升级打开利润弹性：公司物流业务以物流园资产为核心载体，截至2025H1，公司在粤港澳大湾区、长三角等经济发达区域运营物流园面积达671万平方米。与此同时，公司以物流园资产REITs出表及物流园转型升级持续贡献利润：①截至2025H1，公司已有5个项目完成REITs出表，合计贡献归母净利润14.2亿港元。②截至2025H1，公司物流园转型升级业务共涉及3个项目，分别为梅林关项目、前海项目以及华南物流园项目。根据我们的测算，预计华南物流园项目的土地增值收益+后续售房收益有望为公司带来税后收益136.5亿元。 路港业务筑牢业绩基本盘，未来发展亦有看点：公司旗下高速及港口业务主要由深高速、南京西坝码头等港口公司负责日常运营。公司收费公路及港口业务利润较为稳定，为公司盈利的基本盘，对公司利润贡献中枢约为11亿港元。 分析师祝玉波SAC证书编号：S0160525100001zhuyb01@ctsec.com 联系人史亚州shiyz01@ctsec.com ❖投资建议：公司掌握核心优质资产，持续稳定高股息。我们预计公司2025-2027年 实 现 营 业 收 入170.63/176.14/187.45亿 港 元 ， 归 母 净 利 润31.68/34.70/35.34亿港元，对应PE分别为6.6/6.0/5.9倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 相关报告 ❖风险提示：华南物流园转型升级项目进度不及预期；物流园出租率波动风险；REITs出表节奏不及预期；高速公路被分流风险 内容目录 1实控人为深圳市国资委，掌握湾区优质资产.................................................................52物流主业筑牢基本盘，REITs出表及物流园转型升级打开利润弹性..................................72.1物流园面积持续扩张，布局全国核心节点................................................................72.2物流业绩弹性来源一：物流园REITs出表..............................................................102.3物流业绩弹性来源二：物流园项目转型升级............................................................113路港业务筑牢业绩基本盘，未来发展亦有看点.............................................................153.1收费公路及港口利润贡献较为稳定........................................................................153.2优质高速资产为基，收费公路期限有望延长............................................................153.2.1湾区核心路产，交叉引流效应凸显.....................................................................153.2.2受益行业政策东风，收费公路期限有望延长.........................................................173.3港口版图持续壮大，迈向体系化运营新阶段............................................................184深航亏损影响消退，国货航布局未来可期...................................................................204.1深航亏损拖累基本消除，同时未参与深航增资扩股...................................................204.2国货航入股成效凸显，合作潜力打开增长新空间......................................................215投资建议.............................................................................................................225.1高比例分红稳兑现，股东回报彰显诚意..................................................................225.2业绩稳增确定性强，估值优势凸显投资价值............................................................236风险提示.............................................................................................................24 图表目录 图1：深投控为公司控股股东，实控人为深圳市国资委....................................................5图2：公司逐步建立物流业务分部+收费公路及大环保业务分部的业务线.............................5图3：华南物流园转型升级项目助力公司业绩重回上升通道..............................................6图4：2025H1，公司物流园运营面积达671万平方米....................................................7图5：2024年公司运营成熟的物流园区出租率达91%....................................................7图6：公司于广东省（大湾区）物流园布局示意图..........................................................8图7：公司「投建融管」小闭环商业模式.....................................................................10 图8：公司物流园项目出表梳理.................................................................................10图9：物流园项目出表成为公司物流园业务利润弹性的主要来源.......................................11图10：公司3个物流园转型升级项目均位于深圳市核心区域..........................................11图11：公司梅林关项目共分3期..............................................................................12图12：截至2025H1，公司前海项目贡献利润超140亿元............................................12图13：公司3个物流园转型升级项目利润释放梳理......................................................12图14：公司华南物流园转型升级项目........................................................................13图15：土地A808-0025对应房源所售均价为5.6万元/平方米.....................................14图16：收费公路+港口对公司利润贡献中枢约为11亿港元............................................15图17：深高速深圳市地区路网示意图........................................................................16图18：深中通道开通为深高速沿江高速引流...............................................................17图19：市场需求较弱叠加新投产港口产能爬坡导致公司港口利润有所下滑........................18图20：2025H1，公司南京西坝港及江苏靖江港吞吐量均破1000万吨 ............................19图21：2023H1起公司不再确认深圳航空的进一步亏损................................................20图22：深圳航空第一阶段增资后，公司持股比例由49%降至28.1%..............................20图23：2017年起，公司分红比例维持在50%左右......................................................22图24：公司股息率处在较高水平..............................................................................22 表1：公司业绩弹性主要来自物流业务.........................................................................6表2：公司在广东省（含大湾区）地区物流园布局梳理....................................................8表3：公司在长三角及京津冀地区物流园布局梳理..........................................................9表4：公司在华中、西南、南方及北方区域物流园布局梳理..............................................9表5：公司华南物流园一期留用土地规划安排（单位：平方米）.......................................14表6：华南物流园项目04地块贡献23.7亿港元...........................................................14表7：深高速路产主要位于大湾区..............................................................................16表8：2024版《基础设施和公用事业特许经营管理办法》与2015版相比在特许经营期限上有所调整.............