美国次贷危机下的房地产市场
次贷危机情况简介
- 美国房价及房屋自有率：2005年房价指数同比增速达14.44%，2007-2012年下跌约26%，2016年突破2007年高点；1994年后房屋自有率上升至2004年的69%，后降至2016年的63.4%。
- 美国房价的地理特征：城市组A（投机属性强）房价波动更大，城市组B（市场较弱）波动较小。
- 美国房价指数和贷款逾期率的地理特征：内华达、佛罗里达等10州逾期率最高，均属城市组A。
- 美国房价收入比及房价租金比：1997年后快速增长，2012年见底，2016年分别为历史峰值的79.9%和78.7%。
- 美国利率走势与贷款余额：2001-2002年降息至1.52%，2005-2006年升息至5.34%；房贷余额2001-2006年增速反弹，2007-2016年下降6.1%。
- 次级贷款及资产证券化：2002-2007年次级贷款余额增速达22.05%，RMBS发行量2001-2006年达9336亿美元。
- 逾期率：2007年起房贷逾期率快速攀升至2010年的11.49%，商业贷款和信用卡逾期率见顶早于房贷。
- 总结：次贷危机主因包括低息政策导致次级贷款激增、房价泡沫、金融创新传递风险及快速升息刺破泡沫。
次贷危机救市政策及效果
- 货币政策：2008年11月起实施QE，购买MBS规模达17386亿美元，联邦基准利率降至0.11%。
- 财政政策：2007-2012年政府部门杠杆率升至102.1%，居民部门杠杆率下降至83.4%；推出总规模超1.6万亿美元的刺激法案。
- 主要政策和房价：救市政策集中释放后房价止跌回升，QE效果显著。
- 租金回报、利率与房价：2008年Q1起租金回报率高于30年按揭利率，成为房价见底指标；长期利率总体下降。
- GDP与股票市场表现：2008Q4-2009Q3 GDP负增长，2010Q3恢复；标普500指数2013年3月恢复至1569点。
- 房价和就业市场表现：房价2016年突破2007年高点，失业率2017年3月恢复至4.4%。
- 总结：救市政策中财政政策效果优于常规货币政策，QE效果显著；房价恢复约需5-10年，受利率和租售比影响。
风险提示
- 历史数据偏差、数据口径差异、估算误差、地区差异及国家国情不同等风险。
重要声明
- 声明报告基于可信公开资料，力求独立客观，但信息准确性不保证，不构成投资建议。
