新时期城市更新投融资模式研究

我国城市更新由地方实践先行，深圳、广州、上海等城市较早形成特色模式并出台相关政策。2021年城市更新上升为国家战略，国家层面出台一系列政策文件，2025年《关于持续推进城市更新行动的意见》成为纲领性文件，围绕城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，部署了8个方面主要任务。

城市更新项目按性质分为公益性、准公益性和经营性三类，可由政府主导、市场主导或政市合作开发。供地模式包括公开市场招拍挂、协议出让、定向招拍挂等，并出现土地所有权转让、作价入股、土地租赁等创新模式。

城市更新投融资模式分为：政府投资（财政资金、地方政府债券、中央补助资金等，委托地方国企实施）、社会资本投资（自主投资、自负盈亏，主要融资渠道为自有资金、银行贷款等）、混合投资模式（PPP模式、投资人+EPC、城市更新基金等，政府与社会资本合作）、物业权利人自主投资（鼓励产权所有人自主更新，资金来源为自有资金、借款等）。

存量时代城市更新特征：一是优化存量，反对大拆大建，强调有机更新和微改造；二是以人为本，完善城市功能，打造宜居家园，留存城市记忆；三是政府主导色彩更浓，协调处理复杂利益相关者，解决资金平衡难题；四是发展空间广阔，近两年每年投资额2.5万亿元以上，“十五五”期间市场总容量约20万亿元。

不同类型项目投融资模式：既有建筑更新改造项目以物业权利人或社会资本投资为主；老旧小区改造项目适合政府主导和物业权利人自筹，部分可吸引社会资本；完整社区建设项目公益性较强，但可吸引社会资本参与；老旧街区改造项目以政府主导为主，吸引社会资本和物业权利人自筹；城市功能完善和基础设施建设类项目以政府主导、政府投资为主；城市生态修复类项目以财政投入为主，部分可引入社会资本；历史文化传承类项目以政府投资为主，部分可混合模式运作。

结论：城市更新投融资模式大多以政府主导、政府投资为主，有利于发挥地方政府作用，但也导致过度依赖财政。应充分挖掘项目商业价值，完善投资回报机制，吸引更多社会资本和物业权利人参与，发挥社会资本专业能力，调动各方积极性。