房地产复兴专题一：从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望

从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望 挖掘价值投资成长 2023年08月04日 证券分析师：曲一平证书编号：S1160522060001联系人：陈然电话：021-23586475 ◆回顾过去20年，棚户区改造曾大幅助推了中国城市更新进程。如何平衡去库存和货币化安置，将成为未来城市更新重要考量目标。 ◆中国人口拐点到达，2030年地产需求中枢较2020年可能降低四成。国务院发文对于包括7个超大城市和14个特大城市加大政策支持，推动城中村改造成为保障经济增长的重要一环。 《供需趋于均衡，去库存压力边际缓解——7月PMI数据点评》2023.08.01 ◆在情景预测，我们预计未来十年会完成超大特大城市潜在城市更新区域30%比重。如果我们以货币化安置比例40%、50%、60%、70%做敏感性分析，非货币化安置部分拉动安置房投资，货币化安置拉动商品房投资，同时配套基建和其他上下游投资来求和城市更新拉动总投资。最终能够得到四种情况预测： 《加息终点临近，降息线索仍不清晰——美联储7月议息会议点评》2023.07.28 ◆情况一：未来十年在货币化安置比例70%情况下，年均拉动安置房建设投资3577亿，年均拉动商品房建设投资1.39万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.36万亿，年均拉动城市更新投资总额4.45万亿，相当于每年额外拉动投资7.7%。 《经济进入自然修复阶段——6月经济增长数据点评》2023.07.18 ◆情况二：未来十年在货币化安置比例60%情况下，年均拉动安置房建设投资4760亿，年均拉动商品房建设投资1.19万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.25万亿，年均拉动城市更新投资总额4.25万亿，相当于每年额外拉动投资7.4%。 《供给端去库存叠加需求端弱复苏，物价维持低位——6月物价数据点评》2023.07.13 ◆情况三：未来十年在货币化安置比例50%情况下，年均拉动安置房建设投资5961亿，年均拉动商品房建设投资9936亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.14万亿，年均拉动城市更新投资总额4.05万亿，相当于每年额外拉动投资7.1%。 《结构性复苏格局延续——6月PMI数据点评》2023.07.03 ◆情况四：未来十年在货币化安置比例40%情况下，年均拉动安置房建设投资7154亿，年均拉动商品房建设投资7949万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.03万亿，年均拉动城市更新投资总额3.85万亿，相当于每年额外拉动投资6.7%。 ◆城市更新需要通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等。综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作（PPP）、投资人+EPC、绿色金融、项目基金REITs等路径进行融资，包括城市更新产业基金等新模式有利于吸引更多社会资本进入。未来城市更新有望打造以人为本，城市空间革新，产业发展积聚，交通价值有机整合的几大理念。 ◆中国房地产迎来了具有里程碑事件的节点。随着中央决心在超大特大城市加大对城中村改造政策的支持，代表中国城镇化最高价值区域增量改造开始启动，未来政府资本与民间资本结合，将共同开启房地产时代新的发展篇章，对投资的全面拉动将驱动中国经济走向新的增长之路。 【风险提示】 ◆政策支持力度不及预期风险◆全球经济衰退风险 正文目录 1.复盘中国城市更新进程.......................................................................................31.1建国以来中国城市更新回顾..............................................................................31.2 2008年以来棚改浪潮的历史回顾....................................................................41.3对于棚改的经验和反思......................................................................................62.本轮面向超大、特大城市城市更新势在必行...................................................72.1中国房地产业在人口拐点到来后总量下行是必然.........................................72.2总需求下降，城市更新将成为房地产核心增量.............................................82.3超大、特大城市未来更新增量预测...............................................................102.3.1预测核心假设前提.......................................................................................102.3.2情景一预测：未来十年完成潜在城市更新区域的30%............................102.3.3其他四种情景预测：完成城市更新比重越大，拉动投资动能越强.......123.未来大城市更新进行的发展路径思考.............................................................133.1上海城市更新做出了优秀的案例...................................................................133.1.1上海过去三十年城市更新历史重要性.......................................................133.1.2优秀案例-上海青浦蟠龙镇.........................................................................143.2未来城市更新投融资主体和市场化机制.......................................................153.2.1城市更新参与主体.......................................................................................153.2.2城市更新核心融资来源...............................................................................163.2.3城市更新中需要满足更加市场化、商业化诉求.......................................173.3未来城市更新核心发展方式展望...................................................................18 图表目录 图表1：建国以来城市更新历程............................................................................3图表2：中国房地产最近20年大事记..................................................................4图表3：2013-15牛市因政策催化而起，亦因政策收紧而落.............................5图表4：棚改的历程的思考....................................................................................6图表5：人口拐点已至............................................................................................7图表6：老龄化机构正在凸显................................................................................7图表7：出生人口预示着老龄化率进一步提升....................................................8图表8：城镇化率降速............................................................................................8图表9：超大特大城市更新可以通过货币化安置和安置房安置两个路径........8图表10：超大特大城市积聚了最重要经济中心..................................................9图表11：前提假设................................................................................................10图表12：对于未来十年超大特大城市更新的预测............................................11图表13：对于未来十年超大特大城市更新进度的其他四种预测....................12图表14：上海城市更新三大阶段........................................................................13图表15：蟠龙镇城市更新项目-蟠龙天地..........................................................14图表16：蟠龙天地商业和住宅配套示意图........................................................15图表17：城市更新不同主体参与模式................................................................16图表18：城市更新的资金来源和资金参与方....................................................17图表19：城市更新基金有望成为广泛推广新模式............................................18图表20：城市更新中满足以人为本需求............................................................18图表21：未来城市更新有望注入更多多样化内容和空间模式........................19图表22：上海、广州城市更新产业集聚案例....................................................19图表23：城市更新对交通区位价值提升............................................................20 1.复盘中国城市更新进程 1.1建国以来中国城市更新回顾 建国以来中国城市更新可以分为两个大的时期： 改革开放以前：旧城改造的重点是还清基本生活设施的欠帐，解决城市职工的住房成为突出的问题。结合工业的调整和技术改造着手工业布局和结构改善。当时建设用地大多仍选择在城市新区，旧城主要实行填空补实。 改革开放之后：伴