房地产复兴专题一：从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望

[Table_Title] 宏观专题 从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望 2023 年 08 月 04 日 [Table_Summary] 【策略观点】 ◆ 回顾过去20年，棚户区改造曾大幅助推了中国城市更新进程。如何平衡去库存和货币化安置，将成为未来城市更新重要考量目标。 ◆ 中国人口拐点到达，2030年地产需求中枢较2020年可能降低四成。国务院发文对于包括7个超大城市和14个特大城市加大政策支持，推动城中村改造成为保障经济增长的重要一环。 ◆ 在情景预测，我们预计未来十年会完成超大特大城市潜在城市更新区域30%比重。如果我们以货币化安置比例40%、50%、60%、70%做敏感性分析，非货币化安置部分拉动安置房投资，货币化安置拉动商品房投资，同时配套基建和其他上下游投资来求和城市更新拉动总投资。最终能够得到四种情况预测： ◆ 情况一：未来十年在货币化安置比例70%情况下，年均拉动安置房建设投资3577亿，年均拉动商品房建设投资1.39万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.36万亿，年均拉动城市更新投资总额4.45万亿，相当于每年额外拉动投资7.7%。 ◆ 情况二：未来十年在货币化安置比例60%情况下，年均拉动安置房建设投资4760亿，年均拉动商品房建设投资1.19万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.25万亿，年均拉动城市更新投资总额4.25万亿，相当于每年额外拉动投资7.4%。 ◆ 情况三：未来十年在货币化安置比例50%情况下，年均拉动安置房建设投资5961亿，年均拉动商品房建设投资9936亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.14万亿，年均拉动城市更新投资总额4.05万亿，相当于每年额外拉动投资7.1%。 ◆ 情况四：未来十年在货币化安置比例40%情况下，年均拉动安置房建设投资7154亿，年均拉动商品房建设投资7949万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.03万亿，年均拉动城市更新投资总额3.85万亿，相当于每年额外拉动投资6.7%。 ◆ 城市更新需要通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等。综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作（PPP）、投资人+EPC、绿色金融、项目基金REITs等路径进行融资，包括城市更新产业基金等新模式有利于吸引更多社会资本进入。未来城市更新有望打造以人为本，城市空间革新，产业发展积聚，交通价值有机整合的几大理念。 ◆ 中国房地产迎来了具有里程碑事件的节点。随着中央决心在超大特大城市加大对城中村改造政策的支持，代表中国城镇化最高价值区域增量改造开始启动，未来政府资本与民间资本结合，将共同开启房地产时代新的发展篇章，对投资的全面拉动将驱动中国经济走向新的增长之路。 【风险提示】 ◆ 政策支持力度不及预期风险 ◆ 全球经济衰退风险 [Table_Author] 东方财富证券研究所 证券分析师：曲一平 证书编号：S1160522060001 联系人：陈然 电话：021-23586475 [Table_Reports] 相关研究 《供需趋于均衡，去库存压力边际缓解——7月PMI数据点评》 2023.08.01 《加息终点临近，降息线索仍不清晰——美联储7月议息会议点评》 2023.07.28 《经济进入自然修复阶段——6月经济增长数据点评》 2023.07.18 《供给端去库存叠加需求端弱复苏，物价维持低位——6月物价数据点评》 2023.07.13 《结构性复苏格局延续——6月PMI数据点评》 2023.07.03 挖掘价值 投资成长 [Table_Industry] 宏观研究/宏观专题/ 证券研究报告 2017 敬请阅读本报告正文后各项声明 [Table_yemei] 宏观专题 2 正文目录 1. 复盘中国城市更新进程 ....................................................................................... 3 1.1建国以来中国城市更新回顾 .............................................................................. 3 1.2 2008年以来棚改浪潮的历史回顾 .................................................................... 4 1.3对于棚改的经验和反思 ...................................................................................... 6 2. 本轮面向超大、特大城市城市更新势在必行 ................................................... 7 2.1 中国房地产业在人口拐点到来后总量下行是必然 ......................................... 7 2.2 总需求下降，城市更新将成为房地产核心增量 ............................................. 8 2.3 超大、特大城市未来更新增量预测 ............................................................... 10 2.3.1 预测核心假设前提 ....................................................................................... 10 2.3.2 情景一预测：未来十年完成潜在城市更新区域的30% ............................ 10 2.3.3 其他四种情景预测：完成城市更新比重越大，拉动投资动能越强 ....... 12 3. 未来大城市更新进行的发展路径思考 ............................................................. 13 3.1 上海城市更新做出了优秀的案例 ................................................................... 13 3.1.1 上海过去三十年城市更新历史重要性 ....................................................... 13 3.1.2 优秀案例-上海青浦蟠龙镇 ......................................................................... 14 3.2 未来城市更新投融资主体和市场化机制 ....................................................... 15 3.2.1 城市更新参与主体 ....................................................................................... 15 3.2.2 城市更新核心融资来源 ............................................................................... 16 3.2.3 城市更新中需要满足更加市场化、商业化诉求 ....................................... 17 3.3 未来城市更新核心发展方式展望 ................................................................... 18 图表目录 图表1 ：建国以来城市更新历程 ............................................................................ 3 图表2 ：中国房地产最近20年大事记 .................................................................. 4 图表3 ：2013-15牛市因政策催化而起，亦因政策收紧而落 ............................. 5 图表4 ：棚改的历程的思考 .................................................................................... 6 图表5 ：人口拐点已至 ............................................................................................ 7 图表6 ：老龄化机构正在凸显 ................................................................................ 7 图表7 ：出生人口预示着老龄化率进一步提升 .................................................... 8 图表8 ：城镇化率降速 ............................................................................................ 8 图表9 ：超大特大城市更新可以通过货币化安置和安置房安置两个路径 ........ 8 图表10 ：超大特大城市积聚了最重要经济中心 .................................................. 9 图表11 ：前提假设 ................................................................................................ 10 图表12 ：对于未来十年超大特大城市更新的预测 ............................................ 11 图表13 ：对于未来十年超大特大城市更新进度的其他四种预测 .................... 12 图表14 ：上海城市更新三大阶段 ........................................................................ 13 图表15 ：蟠龙镇城市更新项目-蟠龙天地 .......................................................... 14 图表16 ：蟠龙天地商业和住宅配套示意图 ........................................................ 15 图表17 ：城市更新不同主体参与模式 ................................................................ 16 图表18 ：城市更新的资金来源和资金参与方 .................................................... 17 图表19 ：城市更新基金有望成为广泛推广新模式 ............................................ 18 图表20 ：城市更新中满足以人为本需求 ............................................................ 18 图表21 ：未来城市更新有望注入更多多样化