概述
自2023年以来，房地产策略在募资和表现方面均面临挑战。尽管有改善迹象，但真正的复苏仍取决于利率环境及其对更广泛经济的影响。利率对任何金融资产的价值起着核心作用，但对房地产而言，利率敏感性可能更为突出。资本化率（cap rates）会随着利率上升而变化，而房地产债务基金的表现受利率影响尤为显著。
当前，大多数发达市场的利率处于高位，尤其是考虑到全球金融危机后利率的持续下降趋势。美联储基金利率、美国10年期国债收益率和30年期固定抵押贷款利率均为2000年代中期全球金融危机前的最高水平。在欧洲，德国10年期政府债券收益率在2015年以来的低点甚至负值后，目前徘徊在2.6%左右；30年期收益率约为3.2%。
市场表现与趋势
尽管宏观经济数据存在矛盾，但私募房地产的前景谨慎乐观。Green Street商业地产回报指数（CPRI）在此期间表现积极，价格回报也为正，显示出房地产价格上涨的有利势头。Green Street的欧洲商业地产价格指数（CPPI）在过去一年中保持稳定，抵御了波动性的资本市场。
房地产募资因宏观经济逆风、表现挑战和分配者谨慎而面临挑战。2023年和2024年的募资额分别同比下降26.9%和30.7%。募资时间线延长，导致dry powder减少，2024年dry powder为4236亿美元，低于2023年的峰值，且为2012年以来的首次年度下降。
私募房地产基金表现
2024年，私募房地产基金回报率为-0.1%，较2023年的-3.6%略有改善，但仍低于该资产类别过去五年的回报率和过去十年的回报率。除债务外，所有主要子策略均实现了年度回报增长。债务策略自2022年第四季度以来表现最佳，因此增长空间有限。核心与核心-plus策略在2023年表现最差。
房地产债务基金
房地产债务基金继续吸引投资者，2024年占总募资额的比例最高。2025年上半年，房地产债务基金募资额达673亿美元，较2024年全年1091亿美元有所回升。其中，机会型和价值增值型基金占总募资额的77.9%。
家庭办公室资本配置策略
家庭办公室在配置资本时更加谨慎，更注重战略定位而非仅仅是交易。关键策略包括：
- 专业管理：提供机构级别的治理，包括对基金结构和文件的深入理解。
- 税收激励：利用税收优惠，如100%联邦加速折旧和扩大第179条费用扣除。
- 机会区2.0：重新思考资本如何投资于社区，利用五年递延窗口和10%的基数增加。
- 税收优势：永久性扩展合格通过式企业的20%税收抵免。
- 竞争优势：突出团队的专业知识和差异化优势。
- 保障性住房：利用税收抵免政策提升回报。
- 代际财富传承：利用遗产和赠与税豁免进行长期规划。
- 退出策略：考虑整个投资周期，包括税收影响。
- 技术平台：提供现代化、技术驱动的平台支持。
- 沟通：提供定期市场更新和视频会议。
市场现实与战略重点
- 利率时代已结束，基金经理需以现实视角评估借贷成本。
- 新建项目受限，优质现有资产成为机会。
- 资本流向最高质量的物业和经理，强调稳健性。
- 加强网络安全和隐私法规合规。
结论
私募房地产市场正在逐步复苏，但仍受利率环境和宏观经济挑战的影响。房地产债务基金表现稳健，家庭办公室在配置资本时更加注重战略和税收效率。未来，市场将更加关注利率变化、资产质量和长期价值。
