公募REITs月报：政策密集出台，公募REITs迎扩张

2026年01月12日 报告发布日期 政策密集出台，公募REITs迎扩张 公募REITs月报 齐晟执业证书编号：S0860521120001香港证监会牌照：BXF200qisheng@orientsec.com.cn010-66210535杜林执业证书编号：S0860522080004dulin@orientsec.com.cn010-66210535王静颖执业证书编号：S0860523080003wangjingying@orientsec.com.cn021-63326320徐沛翔执业证书编号：S0860525070003xupeixiang@orientsec.com.cn021-63326320 研究结论 ⚫2025年末，中国证监会、沪深交易所及基金业协会密集出台多项REITs领域法规，如《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》、《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》。 ⚫系列政策在多方面推进公募REITs规模扩张。从原始权益人角度，政策使得底层资产范围扩大，市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，同时，回收资金可用于补充流动性和偿还贷款，资产收益率与市场利率挂钩，更为灵活。从投资者角度看，收益率与市场利率挂钩也更符合二级市场定价逻辑，同时新政策拓宽资金来源，鼓励保险、社保、年金的投资通道，推动打开沪深港通通道，产品工具上，逐步搭建REITs相关指数基金以及ETF以吸引不同的投资者。 ⚫12月公募REITs市场延续下行态势，跌幅较11月进一步扩大，导致公募REITs回调的因素较为复杂，基本面视角看，底层资产表现分化，部分产业园区等资产出租率、租金收入下滑，使得投资者情绪走低；权益资产表现强劲，对REITs存在一定分流作用；2024年密集发行的REITs战略配售份额在2025年底集中解禁，也带来了较大卖出压力。 权 益 推 动 下 转 债 突 破 前 高 ， 估 值 冲 高 回落：可转债市场周观察2025-12-30债市波动加大：固定收益市场周观察2025-12-23风格反转，年底或有抢跑可能：可转债市场周观察2025-12-23 ⚫我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs仍是较为优质的替代品种。近半年的调整也被市场普遍视为一种估值的合理回调和市场理性的回归，部分项目的分配率吸引力也随之提升，为后续如理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构配置提供了基础。 ⚫12月交易热度延续弱势，日均换手率与成交额环比双降。分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、市政基础设施的交易活跃度相对较高，分项目属性看，产权类交易热度略高于特许经营权类。12月大宗交易量有所下滑，且折价收窄，或为见底信号。 ⚫截至2025年12月31日，我国已上市公募REITs产品数量达78只，REITs总市值2184.63亿元，较11月底新增一只，为华夏安博仓储REIT，总市值减少14.22亿元。目前共有16只REITs基金等待上市，2只扩募申报，1只新购入项目。 风险提示 政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误 目录 1、政策持续细化和推进.................................................................................42、二级市场表现：12月走势依旧疲软..........................................................43、成交情况：12月交易热度走弱，大宗折价收窄........................................64、REITs估值情况........................................................................................75、一级市场情况...........................................................................................8风险提示......................................................................................................10 图表目录 图1：各类资产走势情况..............................................................................................................4图2：12月REITs指数综合表现较弱...........................................................................................4图3：各类别资产月度表现...........................................................................................................5图4：个券综合表现情况..............................................................................................................5图5：交易热度延续弱势..............................................................................................................6图6：大宗交易量减少折价幅度收窄.............................................................................................6图7：特许经营权类REITs估值情况............................................................................................7图8：产权类REITs估值情况.......................................................................................................8图9：REITs月度发行统计...........................................................................................................9图10：REITs待发行项目更新......................................................................................................9 1、政策持续细化和推进 2025年末，中国证监会、沪深交易所及基金业协会密集出台多项REITs领域法规规则，尤其是国家发展改革委2025年11月15日发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》、中国证监会公告将于2025年12月31日起实施的《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》和《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》。 《范围清单》新增细化了包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、租赁住房、水利、文化旅游、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新及其他符合国家战略的项目，等15类可申报领域。《推动高质量发展有关工作通知》扩大供给引入增量资金，同时完善流程机制，强化监管，明确主体和中介机构责任。《试点公告》推动商业不动产REITs正式入市，内容围绕产品定义、基金注册管理规范、主体责任和监管责任几个方面。 系列政策在多方面推进公募REITs规模扩张。从原始权益人角度，政策使得底层资产范围扩大，市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，同时，回收资金可用于补充流动性和偿还贷款，资产收益率与市场利率挂钩，更为灵活。从投资者角度看，收益率与市场利率挂钩也更符合二级市场定价逻辑，同时新政策拓宽资金来源，鼓励保险、社保、年金的投资通道，推动打开沪深港通通道，产品工具上，逐步搭建REITs相关指数基金以及ETF以吸引不同的投资者。 2、二级市场表现：12月走势依旧疲软 12月公募REITs市场延续下行态势，跌幅较11月进一步扩大，中证REITs（收盘）指数12月跌幅达3.91%，同期各类资产表现分化显著，权益市场走强，沪深300月涨幅2.23%、中证1000月涨幅3.44%，中证转债月涨幅2.09%，中债综合指数（总值）财富指数小幅回调0.02%。 从波动情况看，12月REITs指数表现较差，波动大于中证转债指数，仅优于中证1000，而收益情况不尽如人意。 导致公募REITs回调的因素较为复杂，基本面视角看，底层资产表现分化，部分产业园区等资产出租率、租金收入下滑，使得投资者情绪走低；权益资产表现强劲，对REITs存在一定分流作用；2024年密集发行的REITs战略配售份额在2025年底集中解禁，也带来了较大卖出压力。 我们认为，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs仍是较为优质的替代品种。近半年的调整也被市场普遍视为一种估值的合理回调和市场理性的回归，部分项目的分配率吸引力也随之提升，为后续如理财、保险等负债端稳定，以长久期、稳定票息为核心诉求的机构配置提供了基础。 图1：各类资产走势情况 数据来源：同花顺,东方证券研究所 数据来源：同花顺,东方证券研究所；（可比指数为同比例放大或缩小） 12月保障性租赁住房和能源基础设施板块涨幅较为领先，达到到8.25%和4.68%，其他板块均下跌，其中市政基础设施下跌12.53%、水利基础设施下跌9.50%、交通基础设施下跌7.37%、园区基础设施下跌3.73%、仓储物流基础设施下跌3.66%、生态环保基础设施下跌2.99%、消费基础设施下跌1.81%、新型基础设施下跌0.13%。 分项目属性看，12月特许经营权类跌幅达3.46%，明显大于产权类1.24%的跌幅。 综合收益和波动情况看个券表现，12月表现较好的5只REITs分别为华泰南京建邺REIT、东吴苏园产业REIT、博时津开产园REIT、华夏和达高科REIT、华夏基金华润有巢REIT。 数据来源：同花顺,东方证券研究所 3、成交情况：12月交易热度走弱，大宗折价收窄 12月交易热度延续弱势，日均换手率与成交额环比双降。12月日均成交额为4.70亿元，11月日均成交额为5.45亿元，环比下降13.76%；12月日均换手率为0.41%，11月日均换手率为0.52%，环比下降21.15%。 分项目类型看，新型基础设施、水利基础设施、市政基础设施的交易活跃度相对较高，日均换手率分别为0.89%、0.84%、0.61%。分项目属性看，产权类交易热度略高于特许经营权类。 12月大宗交易量有所下滑，且折价收窄，或为见底信号。月成交额为12.94亿元，上期成交额为21.58亿元，环比下滑39.98%；大宗成交价折溢价方面，12月加权折溢价率为-0.62%，上期为-2.35%，折价幅度有所收窄，或为见底信号。 数据来源：同花顺,