央企A股物管龙头，质效提升稳进向上

招商积余(001914) 证券研究报告 房地产服务/公司深度研究报告/2026.01.04 投资评级:买入(首次) 核心观点 深耕物管近三十载，具备央企背景与股东资源协同优势：公司具备央企背景，是A股物管行业龙头，在机构类物业领域占据领先地位。招商蛇口作为公司控股股东为公司提供稳健的项目资源；招商局集团作为公司实控人，拥有庞大的跨界业务资源，相关业务协同为公司业务提供新的增量空间。 公司持续聚焦物业管理主业，商业运营贡献新动能：2025年上半年，公司物业管理服务收入88亿元，同比+16.8%，收入占比达96.6%；公司商业运营业务在管项目72个，收入0.9亿元，同比+30.7%，拉高整体资产管理业务增速，随着后续商业运营项目数量的增长，未来有望贡献新动能。 业绩增速较快，利润率有望逐步修复：2025年上半年公司营收同比+16.2%，增速在可比公司中最快；归母净利润同比+8.9%，增速在可比公司中第二快。2024年公司毛利率为12.0%，2025年上半年为12.1%；2024年公司净利率为5.1%，2025年上半年为5.4%，后续仍具备改善空间。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 公司执行分红+回购的股东回报政策：公司于2024年12月10日首次以集中竞价方式实施股份回购，在2024年12月10日至2025年11月27日期间，累计回购近663万股，占公司总股本的0.62%。公司分红比例由2021年约20%逐年升至2024年30%，未来有望持续提升。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖投资建议：我们认为公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩韧性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升。预计公司2025-2027年归母净利润分别为9.4亿元、10.7亿元、11.7亿元，对应PE分别为12.0x、10.5x、9.6x。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 相关报告 ❖风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；应收账款回收风险。 内容目录 1公司是背景深厚的综合性央企物管标杆.......................................................................51.1公司深耕物业管理行业近三十载............................................................................51.2股东背景深厚，央企资源禀赋突出.........................................................................51.3聚焦物管主业，收入稳健增长................................................................................61.4物业管理贡献毛利润的核心...................................................................................72物管服务：规模扩张，结构优化................................................................................72.1物管业务规模扩张...............................................................................................72.2物业管理业务——基础物管...................................................................................82.3物业管理业务——增值服务..................................................................................103资产管理：业务结构优化，商业运营贡献提升.............................................................113.1商业运营业务....................................................................................................123.2持有资产出租业务..............................................................................................124财务分析：利润水平领先的头部物企.........................................................................144.1可比公司选择....................................................................................................144.2公司营收及归母净利润的增速较快........................................................................144.3公司利润率水平有望逐步修复...............................................................................154.4公司销管费率有望持续下降..................................................................................154.5公司应收账款周转天数减少..................................................................................164.6公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数较高......................................................164.7公司通过分红+回购来提升股东回报......................................................................175盈利预测及估值....................................................................................................175.1盈利预测..........................................................................................................175.2可比公司估值....................................................................................................186风险提示.............................................................................................................19 图表目录 公司从事物业管理近三十载...............................................................................5 图2：截至2025年三季度末，公司股权架构.................................................................6图3：公司总收入及物业管理收入持续上升...................................................................6图4：物业管理的收入占比维持高位............................................................................6图5：公司总毛利及物业管理毛利持续上升...................................................................7图6：物业管理的毛利占比维持高位............................................................................7图7：公司物管业务收入稳步增长...............................................................................7图8：专业增值服务占比增加.....................................................................................8图9：公司物管业务毛利率趋于稳定............................................................................8图10：公司基础物管业务收入持续增长......................................................................8图11：公司基础物管业务毛利率稳步提升...................................................................8图12：公司在管规模小幅下降..................................................................................9图13：关联方项目在管面积提升...............................................................................9图14：住宅项目在管面积占比提升............................................................................9图15：公司新签年度合同额小幅下降........................................................................10图16：公司非住宅新拓合同金额占大头.....................................................................10图17：公司第三方新拓合同金额占大头.....................................................................10图18：公司平台增值业务毛利率迅速提升..................................................................11图19：公司专业增