核心观点
- 面积稳步增长，物业费稳中有升，业态及来源结构稳定：截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿方，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿方，较期初增长4.8%。平均物业费由2.23元/平/月升至2.47元/平/月。非住占比约60%，第三方项目占比超60%。
- 物管服务是业绩的压舱石：2025年上半年，总收入83.9亿元，同比+6.6%。物业管理服务收入63.2亿元，同比+13.1%，占比75.4%，持续提升。
- 财务层面公司业绩增长稳健，利润率领先：2025年上半年，归母净利润同比+5.3%，毛利率19.4%，净利率10.8%，在同业中处于较高水平。销管费用率为5.3%，应收账款周转天数为72天，经营性现金流净额覆盖净利润。
关键数据
- 管理面积：8.34亿平方米（同比增长10.2%）
- 合约面积：9.96亿平方米（同比增长4.9%）
- 平均物业费：2.47元/平/月（2020–2025上半年）
- 第三方项目占比：在管面积66%，合约面积64%
- 物业管理服务收入占比：75.4%
- 归母净利润：8.9亿元（同比增长5.3%）
- 毛利率：19.4%
- 净利率：10.8%
- 销管费用率：5.3%
- 应收账款周转天数：72天
研究结论
- 公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长。
- 物业管理服务是公司核心业务，收入占比高且持续提升，第三方项目拓展能力强。
- 增值服务板块短期受地产周期影响表现承压，但公司已在社区全场景深耕，多元业务结构持续优化。
- 公司财务状况稳健，利润率领先，销管费用率下降，分红比例正逐步提升。
- 预计公司2025-2027年归母净利润分别为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍。
- 首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
- 宏观经济风险
- 市场化外拓不及预期
- 金融资产减值超预期
