保利物业(6049.HK)央企龙头向新求质，物管筑基稳健发展

保利物业(06049) 证券研究报告 房地产服务/公司深度研究报告/2025.11.28 投资评级:买入(首次) 核心观点 面积稳步增长，物业费稳中有升，业态及来源结构稳定：截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿方，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿方，较期初增长4.8%。受益于高质量新项目的持续导入，2020–2025年上半年公司平均物业费由2.23元/平/月升至2.47元/平/月。从业态结构看，公司秉持均衡发展，非住占比约60%；从来源结构看，公司外拓强劲，第三方项目占比提升，在合约面积及在管面积中均占比超60%。 物管服务是业绩的压舱石：2025年上半年，公司总收入83.9亿元，同比+6.6%。其中物业管理服务收入63.2亿元，同比+13.1%；非业主增值服务收入8.6亿元，同比-16.1%；社区增值服务收入12.0亿元，同比-3.7%。在收入结构上，物管收入占比提升至75.4%，较期初+3.9pct，较去年同期+4.3pct。 财务层面公司业绩增长稳健，利润率领先：2025年上半年，公司营收同比+6.6%，归母净利润同比+5.3%，在基数较高的情况下仍能实现中高位数的增长，在可比公司中收入增速较快。2025年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在同业中处于较高水平。2025年上半年，公司销管费用率为5.3%，应收账款周转天数为72天，在可比公司中均表现较为稳健。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖投资建议：我们认为公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升。预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 相关报告 ❖风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；金融资产减值超预期 内容目录 1公司是行业领先的物管服务综合运营商.......................................................................41.1公司深耕物业管理行业近三十载............................................................................41.2背靠行业龙头开发商，夯实发展底盘......................................................................41.3聚焦物管主业，收入稳健增长................................................................................52物管服务：面积扩张，物业费上升，结构均衡..............................................................52.1外拓表现强劲，第三方占比持续上升......................................................................52.2管理面积持续扩张，物业费稳中有升......................................................................62.3在管面积结构保持稳定，多业态协同发展................................................................73增值服务板块：短期表现承压，有待向新发展..............................................................83.1非业主增值服务：受地产周期影响，短期表现承压....................................................83.2社区增值服务：围绕社区全场景深耕，多元业务结构持续优化.....................................94财务分析：利润水平领先的头部物企..........................................................................94.1可比公司选择.....................................................................................................94.2公司营收及归母净利润稳定增长...........................................................................104.3公司利润率在可比公司中处于较高水平..................................................................104.4公司销管费率持续下降........................................................................................114.5公司应收账款周转天数上升..................................................................................114.6公司经营性现金流净额能够覆盖净利润..................................................................124.7公司分红比例正逐步提升.....................................................................................125盈利预测及估值....................................................................................................135.1盈利预测..........................................................................................................135.2可比公司估值....................................................................................................136风险提示.............................................................................................................14 图表目录 图1：公司从事物业管理近三十载...............................................................................4图2：截至1H2025，公司大股东保利发展持股比例高，股权结构稳定...............................5 图3：公司总营收维持稳健增长..................................................................................5图4：公司物业管理收入占比60%以上且持续提升.........................................................5图5：第三方项目在管面积及数量持续扩大...................................................................6图6：第三方收入占比上升至43.9%...........................................................................6图7：截至1H2025合约面积中，第三方占比64%........................................................6图8：截至1H2025在管面积中，第三方占比66%........................................................6图9：合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍...........................................................7图10：公司平均物业费稳中有升...............................................................................7图11：非住占比长期维持60%左右的高位水平............................................................8图12：1H2025源自住宅的物管收入同比+10.2%........................................................8图13：公司非业主增值服务收入下降.........................................................................8图14：其他非业主增值服务占比持续提升...................................................................8图15：公司社区增值服务收入略有下降......................................................................9图16：公司的营收与可比公司基本相当......................................................................9图17：公司的归母净利润与可比公司基本相当.............................................................9图18：公司营收增速较高.......................................................................................10图19：公司归母净利润增速位居中游........................................................................10图20：公司毛利率在可比公司中处于较高水平............................................................10图21：公司净利率持续上升并处于较高水平...............................................................10图22：公司销管费率呈下降趋势...........................