2026年房地产行业年度策略：市场逐步探底向稳，龙头房企率先修复

2026年房地产行业年度策略——市场逐步探底向稳，龙头房企率先修复 2025年12月19日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn 增持（维持） 房地产市场正进入阶段性修复通道，供需修复与库存去化改善或加速市场企稳。整体来看，新房销售虽仍处于恢复过程中，但降幅已较前期明显收窄，市场企稳迹象逐步显现。2025年1-11月，全国商品房累计销售面积78702万平方米，同比-7.8%，价格方面，随着供给结构的优化，新房价格同比降幅整体有所收窄。二手房市场通过结构优化实现量稳价调，15城二手房1-11月累计成交面积同比增长1.1%。土地市场呈现“提质缩量”，1-11月300城宅地供应与成交面积同比分别-19.2%、-14.7%，但成交楼面价同比+10.9%，市场呈现结构性修复。综合来看，房地产行业在经历过深度调整后，行业正迈向企稳回暖的关键窗口期。 相关研究 政策协同发力，为房地产市场的“止跌回稳”提供有力支持。2025年，中央继续强调房地产市场“止跌回稳”目标，通过深化政策工具的运用，持续加大逆周期调节力度，确保房地产市场的稳步回升。供给端政策方面，持续推动存量房盘活和高品质供给的优化，从设计标准的设立到金融支持的落实推进“好房子”建设。需求端则通过金融工具直接惠及购房者，降低购房成本和信贷门槛。地方城市因城施策持续发力，各地通过松绑限购、放宽贷款条件等措施，进一步刺激市场需求，为市场回暖提供助力。我们认为，未来房地产政策或仍以稳预期、防风险为主，通过降低利率、优化信贷、减免税费等激发需求，运用专项债收储土地与存量住房，加快城市更新、改善居住品质，加强资金循环与市场预期稳定，逐步实现房地产发展新模式的过渡。 《楼市成交持续调整，推动新型城市基础设施建设》2025-07-21 《楼市成交季节性调整，加大闲置存量土储回收力度》2025-07-15 2026年房地产核心指标有望逐步筑底企稳，边际改善：中性假设下，我们预计（1）2026年新开工面积为5.08亿平方米，同比-14.2%；（2）2026年销售面积为8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额为7.72万亿元，同比-8.7%；（3）2026年竣工面积为4.96亿平方米，同比-17.3%；（4）2026年开发投资总额为7.64万亿元，同比-8.5%。相比2025年，行业核心指标降幅收窄，边际改善。 投资建议：房地产市场正处于调整转型期，2025年政策持续宽松，稳楼市措施逐步落地，局部地区已出现复苏迹象，高能级城市与改善性需求逐步回暖；开发端则继续分化，财务稳健、深耕核心城市的企业更具优势。物业管理行业也在从“规模优先”转向“效益优先”，盈利质量修复可期。经纪与居住服务行业，随着存量房市场兴起，头部平台将继续受益。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：政策政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 内容目录 1.1.新房：量价呈现边际改善迹象，供需优化助力库存去化.....................................................51.2.二手房：成交量保持温和增长，价格调整趋缓.....................................................................61.3.土地：供给侧“提质缩量”，核心城市热度较高...................................................................81.4.房企：销售承压分化加剧，头部房企更具韧性.....................................................................9 2.政策面................................................................................................................................................11 2.1.政策体系全面深化：从“止跌回稳”走向“高质量发展”...............................................112.2.政策发力点—收储：从框架到细化，土地收储加速推进...................................................142.3.政策发力点—好房子：适配供需结构调整，为行业发展新抓手.......................................16 3. 2026年展望........................................................................................................................................17 3.1.新开工：土地成交降幅收窄，有望带动新开工逐步改善...................................................173.2.销售：供给侧持续优化，销售量价或缓步企稳...................................................................183.3.竣工：政策托底+经营策略转变，竣工降幅或边际趋缓....................................................193.4.开发投资：下行斜率有望放缓，市场逐步回归理性...........................................................20 4.投资建议............................................................................................................................................20 5.风险提示............................................................................................................................................21 图表目录 图1：全国商品房累计销售面积及同比增速.......................................................................................5图2：全国商品房累计销售金额及同比增速.......................................................................................5图3：70个大中城市新建商品住宅当月同比价格变动......................................................................5图4：70个大中城市新建商品住宅当月环比价格变动......................................................................5图5：全国商品住宅广义库存及去化周期...........................................................................................6图6：全国商品住宅狭义库存及去化周期...........................................................................................6图7：15城二手房累计成交面积及同比..............................................................................................6图8：70个大中城市二手住宅当月同比价格变动..............................................................................7图9：70个大中城市二手住宅当月环比价格变动..............................................................................7图10：30城二手房存量挂牌套数及价格............................................................................................7图11：30城二手房新增挂牌套数及价格............................................................................................7图12：30城二手房存量挂牌面积及去化周期....................................................................................8图13：全国300城宅地累计成交量及同比.........................................................................................8图14：全国300城宅地累计成交楼面均价走势.................................................................................9图15：全国300城宅地月度溢价率与流拍率走势.............................................................................9图16：重点城市土地出让金额及平均溢价率.....................................................................................9图17：百强房企累计全口径销售金额及同比增速...........................................................................10图18：2024、2025年1-11月TOP20房企累计全口径销售金额...................................................10图19：2025年1-10月拿地前十房企拿地金额及同比....................................................................10图20：2025年1-10月拿地前十房企拿地楼面均价及溢价率........................................................10图21：房企债券发行总额...........................................