www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业周度观点 ● 房地产行业 2021年2月28日 [table_main] 公司深度报告模板 土地供给端迎来新革命，稳地价促龙头房企盈利改善，行业估值提升逻辑不断强化 ——（2021.2.20-2.26）房地产行业周度观点 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  受去年同期低基数以及春节后成交逐步恢复影响，一二三线城市成交面积同环比均大增。从30大中城市成交数据来看，2月20日-2月26日商品房成交面积为345万平方米，受去年疫情导致低基数影响，成交同比+185%；其中一线城市成交面积88万平，同比+253%；二线城市成交面积174万平，同比+205%；三线城市成交面积83万平，同比+112.6%。总体上，春节后一二三线城市成交逐步恢复，同环比均大幅增长。二手房周成交面积逐步向春节前较高热度水平回归。  受二线城市土地供应环比大降影响，总体成交供应均大降，一三线溢价率回落，二线成交溢价率上升。2月20日到2月26日，百城供应土地规划建面为291.6万平方米，环比-83.5%。百城成交土地规划建面为268.3万平方米，环比-83%。百城土地溢价率为14%，较前一周下降1.8个百分点。分一二三线城市来看，一线成交面积40.5万平（上周为54.5万平，环比降26%），土地溢价率为0；二线成交面积72.2万平（上周为371万方，环比降幅80%），溢价率为33%；三线成交面积155.7万平（上周为193万平，环比降幅19.3%），溢价率为0。  土地集中出让机制将改变行业生态。本周，青岛、济南已出台未来土地将集中出让的通知。预计短期内将有更多一二线城市发布相关消息。与金融审慎管理制度“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度“两道红线”一起，该制度是对地产长效机制的进一步完善和补充，从土地端对政府土地出让节奏和房企的拿地行为进行限制。同时期大量集中供应土地，将会分流竞拍资金，抑制土地成交溢价率和地价的走高；同时期供应土地未来入市时间也将相对集中，楼盘的集中供应将会对部分地区过快上涨的房价形成抑制，有利于稳定房价预期。至此，政策已经形成完整闭环，有利于地产行业平稳健康发展大环境的形成。  房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至2月26日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为8.3X，PB为1.2X，均处于各行业尾部；上周，房地产板块涨幅为4.29%，在30个一级行业中排名第1。  投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期，2021年1月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 潘玮 ：（8610）8092 7613 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8092 7611 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图（年初至今） -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业周度观点_房地产行业_ 土地市场供应紧张，住宅成交热度持续（2021.1.30-2.5） 【银河地产】行业周度观点_房地产行业_业绩+销售额双提升下，继续聚焦龙头 （2021.1.23-1.29） 【银河地产】行业周度观点_房地产行业_部分城市调控新政不改板块全年反弹动能（2021.1.16-1.22） 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、房地产行业数据跟踪 .................................................................................................................................................. 2 （一）行业成交数据跟踪 .................................................................................................................................................... 2 （二）土地市场数据跟踪 .................................................................................................................................................... 2 二、行业新闻跟踪 .............................................................................................................................................................. 3 三、房地产板块市场行情 .................................................................................................................................................. 5 （一）板块市场表现 ............................................................................................................................................................ 5 （二）个股市场表现 ............................................................................................................................................................ 6 （三）行业估值.................................................................................................................................................................... 6 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 7 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、房地产行业数据跟踪 （一）行业成交数据跟踪 新房成交数据： 受去年同期低基数以及春节后成交逐步恢复影响，一二三线城市成交面积同环比均大增。从30大中城市成交数据来看，2月20日-2月26日商品房成交面积为345万平方米，受去年同期疫情导致低基数影响，成交同比+185%；其中一线城市成交面积88万平，同比+253%；二线城市成交面积174万平，同比+205%；三线城市成交面积83万平，同比+112.6%。总体上，春节后一二三线城市成交逐步恢复，同环比均大幅增长。 图1：30大中城市商品房周成交面积及同比 -100%0%100%200%300%400%500%600%700%0501001502002503003504004502021-01-292021-02-052021-02-122021-02-192021-02-2630大中城市商品房周成交面积(万平）30大中城市同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：一、二、三线城市商品房周成交面积同比（当周值） -100%-50%0%50%100%150%19-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-02一线城市同比二线城市同比三线城市同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二手房成交数据： 二手房周成交面积逐步向春节前较高热度水平回归。2月20日-2月26日，16大中城市二手房成交量为166万方，同比+183%，环比+491%。成交绝对值向春节前较高热度水平回归。 图3：16大中城市二手房周成交合计（万平） 0501001502002502021-01-292021-02-052021-02-122021-02-192021-02-2616城二手房周成交合计(万平） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：16大中城市二手房成交当周同比及环比 -100%-50%0%50%100%150%20-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-02当周同比当周环比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）土地市场数据跟踪 由于统计数据的滞后因素，我们统计的土地市场数据相对于行业成交数据滞后一周（数据更新日期为2021年2月21日）。 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 受二线城市土地供应环比大降影响，总体成交供应均大降，一三线溢价率回落，二线成交溢价率上升。2月20日到2月26日，百城供应土地规划建面为291.6万平方米，环比-83.5%。百城成交土地规划建面为268.3万平方米，环比-83%，成交供应比为0.9。百城土地溢价率为14%，较前一周下降1.8个百分点。分一二三线城市来看，一线成交面积40.5万平（上周为54.5万平，环比降26%），土地溢价率为0；二线成交面积72.2万平（上周为371万方，环比降幅80%），溢价率为33%；三线成交面积155.7万平（上周为193万平，环比降幅19.3%），溢价率为0。 图5：1