年度策略会地产行业主题20251217

2025年12月18日14:43 关键词 先扬后抑好房子中国香港楼市二手房新房库存结构优质拿力产品能力核心区高库存品质差异首付比例房价中国香港深圳居民杠杆率租金回报率房贷利率销售面积投资 全文摘要 2025年房地产市场呈现先强后弱趋势，政策持续呵护。进入2026年，市场策略聚焦于“曙光渐进拥抱价值”，突出了投资机遇，特别是“好房子”的概念，强调了优质库存、产品能力的重要性。讨论涵盖了中国香港楼市恢复、改善型住房需求增加，以及租金回报率、居民杠杆率的变化。 年度策略会：地产行业主题-20251217_导读 2025年12月18日14:43 关键词 先扬后抑好房子中国香港楼市二手房新房库存结构优质拿力产品能力核心区高库存品质差异首付比例房价中国香港深圳居民杠杆率租金回报率房贷利率销售面积投资 全文摘要 2025年房地产市场呈现先强后弱趋势，政策持续呵护。进入2026年，市场策略聚焦于“曙光渐进拥抱价值”，突出了投资机遇，特别是“好房子”的概念，强调了优质库存、产品能力的重要性。讨论涵盖了中国香港楼市恢复、改善型住房需求增加，以及租金回报率、居民杠杆率的变化。预计中国香港楼市反弹将对深圳市场产生积极影响。报告旨在为线上投资人提供深入分析和未来策略建议，强调关注好房子的机遇及中国香港楼市的复苏。 章节速览 00:00地产行业年度策略：曙光渐进，拥抱价值 报告回顾了2025年楼市先扬后抑及政策呵护态势，展望明年积极因素汇聚，曙光渐进。投资机遇聚焦于优质产品和中国香港楼市回稳，建议关注库存结构优质、产品力强的企业。 00:50 2025年楼市回顾：调整中寻求修复与优化 2025年楼市呈现先强后弱态势，整体处于调整阶段。一季度延续2024年四季度修复趋势，但二季度后市场步入调整，商品房销售金额同比下降9.6%。二手房表现优于一手房，一线城市新房价格相对坚挺，主要受高品质住宅集中入市影响。未来市场预期较弱，高库存和品质差异导致房价调整压力，政策效益减弱，新增供给下降，存量库存去化周期长，压制市场表现。 03:30 2025年中国楼市调整接近尾声，政策与市场动态分析 2025年，中国楼市调整已接近尾声，政策组合选择力度不及2024年，但更关注好房子建设。数据显示，2025年前十个月商品房新开工面积较2021年同期下滑70%，销售额和销售面积跌幅分别约为50%和58%。与海外相比，国内楼市跌幅已与海外接近，实际房价跌幅38%超过海外均值35%。尽管全国楼市调整，但重点区域和优质产品成交态势良好，居民购买力提升，市场信心逐步恢复。 06:23中国楼市库存与价格趋势分析 对话分析了中国各城市楼市库存与价格变化，指出重点城市库存主要在郊区，主城区库存周期较短；三四线城市中，多数已止跌，跌幅在5%内的城市较多；中国香港楼市出现企稳迹象。 07:12香港楼市反弹助力深圳市场信心修复 2024年以来，香港楼市成交持续反弹，2025年二手住宅成交同比增长2%，私人住宅售价指数自3月起累计上涨3.3%。鉴于香港与深圳房价的联动性，香港房价企稳有望带动深圳楼市信心修复。此外，优质改善型住房入市提升了新房市场信心，但居民杠杆率下滑预示房价拐点渐近。 08:27居民杠杆率与房价拐点关系分析 对话探讨了居民杠杆率下降与房价拐点的关系，通过分析海外九个国家和地区经验，指出居民杠杆率拐点后约 2.77年房价可能出现变化。以一线城市为例，测算显示2025年月供占可支配收入比重降至2010年以来低点，租金回报率高于同期国债，表明市场预期和资金修复可能推动房价拐点临近。 11:12 2026年房地产市场展望：租金回报率与房贷利率下调空间 2025年第四季度，最新百成租金回报率已达2.36，高于十年期国债收益率，低于前三季度央行加权房贷利率。预计2026年房贷利率仍有下调空间，实际房贷利率需进一步降低。鉴于家庭房贷利率已大幅下降，但公积金贷款利率下降幅度较小，未来可能需要更多政策支持。预计2026年商品房销售面积将下降6%，投资额下滑8.5%。 13:36 2026年房地产市场趋势分析：高品质住宅与投资压力 对话预测2026年商品房销售面积将下降，高品质住宅因品质和得房率优势成为销售重要因素。二手房持续分流刚需，影响新房销售。高品质住宅供给不足，收入和房价下行预期抑制购房需求。房地产投资因滞后于销售而面临压力，新开工面积延续下降，但降幅有望收窄。 15:38 2025年好房子机遇：品质升级与市场需求 对话讨论了2025年好房子的机遇，强调了品质住宅的市场需求增长，特别是改善型住宅的销售规模有望达到8万亿。通过分析住宅品质提升的五个标准，指出市场对好房子的接受度和溢价能力正在提高。同时，分析了房企通过优质地块和产品力提升盈利水平的策略，以及优质房企在库存优化和拿地能力方面的优势。最后，提及中国香港区域楼市的潜在机遇。 22:01香港楼市复苏与经济因素分析 香港楼市自2021年起经历调整后，2025年出现成交量回升及价格企稳迹象，与经济复苏、居民收入增长、房贷压力减轻、股市上涨及人口回流等因素相关，预计2026年房价将持续上行。 26:38香港楼市供需格局与投资机遇分析 香港楼市供需格局优化，主流开发商市场掌控力强，调控政策侧重交易透明度和按揭成数调节，房价上涨带来开发商利润改善。2023年至2027年，香港房企股价和规模性润显著增长，远超恒生指数。看好2026年前港资地产投资机遇，包括房价上涨、存货重估及美联储降息带来的楼市复苏。 思维导图 要点回顾 在地产行业年度策略中，您提到的2025年楼市和政策回顾以及未来的展望是怎样的？ 在2025年，楼市整体呈现先扬后抑状态，一季度延续了2024年四季度修复趋势，但随后受到积压需求释放及缺乏新政策推动的影响，从二季度开始，全国商品房销售金额同比下降9.6%，降幅较2024年全年收窄7.5个百分点。二手房表现优于新房，十大城市二手房成交同比增长8%。整体上看，当前房地产市场处于调整过程，供需关系有待优化，价格方面，二手房调整幅度大于新房，尤其在二季度以来新房环比降幅扩大。从城市能级看，一线城市中，二手房跌幅小于二三线城市，部分原因是高品质住宅集中入市。展望未来，优质供应增加和核心区优化将有助于止跌回稳，但仍面临高库存和品质差异带来的房价调整压力。 针对未来地产行业的投资机遇，您认为有哪些主线值得关注？ 投资机遇方面，我们关注两条主线。一是产品线上的机遇，即“好房子”。推荐那些库存结构优质、产品能力强的企业。二是区域层面，可以关注中国香港楼市企稳回温的趋势。 对于一线城市与二三线城市二手房价格调整的差异，以及当前房地产市场的现状，您有何见解？ 一线城市二手房调整幅度小于二三线城市，一方面是因为一线城市此前调整幅度较小，另一方面是一些一线城市核心区优质房源入市较多，对二手房市场分流影响较大。目前，随着优质供应增加，一线城市二手房有望逐步实现止跌回稳。同时，三四线城市二手房价格跌幅已明显收窄，部分城市甚至出现止跌态势。 政策层面，中央和地方的政策效果如何，以及国内楼市调整与海外的对比情况怎样？ 中央层面，政策效果逐步减弱，今年的政策组合力度不及2024年的部分政策，并且更加关注“好房子”建设。地方层面，限制性政策正在逐步退出。从国内外楼市调整对比来看，国内商品房新开工和销售额跌幅已接近海外水平，尤其是在一线城市，房价调整幅度已超过海外均值，调整持续时间略低于海外平均水平。不过，从一二手成交总量来看，2022年以来保持相对稳定。 香港私人住宅售价指数在何时出现了反弹？ 中国香港的私人住宅售价指数在2025年3月之后出现了反弹。 深圳与香港房价的联动性如何？ 深圳和香港的房价联动性较强，并且通常会领跌。 香港房价企稳对深圳楼市有何影响？ 随着香港房价逐步企稳，将有利于恢复深圳楼市的信心。 住房品质升级对楼市有何积极因素？ 住房品质升级是积极因素，优质房源入市有助于提升新房市场的信心。 目前各地在房地产建设方面的情况如何？ 各地正在推动好房子的建设，新规出台及高品质项目入市对市场形成了一定托举作用。 居民杠杆率下滑意味着什么？居民杠杆率下降与房价拐点之间的关系是什么？ 居民杠杆率下滑意味着个人资产负债表在修复，预计房价拐点会随之出现。根据海外国家和地区经验，居民杠杆率拐点出现后到房价起落大约需要2.77年的时间。 目前居民杠杆率的趋势如何？ 自2024年一季度以来，国内居民部门的杠杆率呈现持续向下趋势，至今已下滑超过一年半的时间。 月供占可支配收入比重的变化情况如何？ 目前该比重已降至今年的低点，有助于缓解部分购房者因收入增速放缓带来的置业压力。 一线城市房价高点是在什么时候？ 一线城市房价高点大概出现在2021年，指数达到303。 租金回报率与房贷利率的关系如何？ 租金回报率已高于十年期国债收益率，并且低于当前的房贷利率，预计未来仍有下调空间。 对于2026年房地产市场的展望是怎样的？ 预计2026年商品房销售面积同比下降6%，投资淡化下滑8.5%，其中品质优良的房子将逐渐成为新房销售的重要因素，但二手房持续分流刚需需求、拿地和新开工导致高品质住宅供给不足以及收入和房价下行预期抑制购房需求释放等因素将对市场造成一定压力。 2023年房地产投资的情况如何，以及对未来有何预期？ 2023年房地产投资在量稳价稳的基础上，现金流回收修复投资结构，但由于存量施工面积萎缩、施工强度下滑，建安投资存在回落压力。预计2026年房地产投资会有较大压力，但降幅有望小幅收窄。 对于2025年的土地成交金额和土地购置费有何看法？ 预计2025年土地成交金额将逐步趋稳，这将带动土地购置费降幅收敛。 对于新开工项目及未来房地产投资的趋势有何预测？ 新开工项目虽处低位，但因土地成交面积下滑、房企资金压力较大以及销售压力，新开工项目将继续下降。不过，在较低基数上，降幅可能会有所收窄。 明年房地产投资的主要机遇是什么？ 主要机遇围绕“好房子”这一概念，品质将成为未来发展的重点。中央和住建部已多次表态居民住房需求正从有没有转向好不好，并且2025年“好房子”概念已写入政府工作报告。国家将通过五项标准（好标准、好设计、好建材、好建造、好运维）推动好房子建设，预计到2025年内改善更新需求将显著增长，带动相关销售额达6.1至9.9万亿。 目前商品住宅销售状况及未来改善型住宅需求如何？ 目前商品住宅销售已低于长期中枢水平，潜在的商品住宅需求中数约为8.81平米。预计2025年内改善更新需求占比将达到65%，对应销售额约8万亿左右。同时，存量低品质住宅即使不更新，也会因空置率转化为空效需求，加速改善型住宅需求释放。 市场对于高品质住宅接受度如何，以及对房企盈利水平的影响？ 市场正在逐步接受为品质付费的现象，高品质住宅溢价接受度提高，高使用率叠加产品改善使得高品质住宅盈利水平优于早期产品。相比手机、汽车等标品，房屋产品非标准化，优质地块供应有限，稀缺的土地资源有利于维持高品质住宅较好的供需结构和盈利水平。 目前市场担忧二手房价格调整会对好房子价格和盈利产生何种影响？ 担忧主要在于二手房价格调整可能会影响好房子的价格和盈利。然而，好房子与二手房定位客群不同，不存在直接竞争关系，且好房子相比二手房具有溢价。此外，房企拿地策略调整，优质地块占比低，去库存效果明显，随着高地价项目减值压力释放，优质房企有望走出低谷，抓住“好房子”机遇。 在住宅高品质化趋势下，你们如何评估产品的打造能力，并且有哪些值得关注的机遇？ 我们制作了一个打分表并进行了排序，如果投资人感兴趣可以私信索要详情。目前值得关注的是中国香港区域的楼市机遇。过去几年，中国香港楼市经历了成交量回升和价格企稳的过程。 香港房价调整的情况如何？成交量和价格有何变化？ 自2021年9月至2025年3月，私人住宅售价指数累计下跌了28.4%。2023年，香港一手住宅楼宇买