交通基础设施公募REITs发行现状及堵点分析

2025年12月16日 公用一部|赵鑫 我国基础设施公募REITs发行进入常态化阶段，有关制度的陆续颁布为基础设施公募REITs扩容提供了良好的政策基础，其中交通基础设施公募REITs发行规模为各类公募REITs之首，但受资产池准入限制、发行人内生动力不足以及底层资产确权难等影响，交通基础设施REITs发行供给端仍面临挑战。 我国基础设施公募REITs发行进入常态化阶段，有关制度的陆续颁布为基础设施公募REITs扩容提供了良好的政策基础。 2020年我国基础设施公募REITs试点正式启动，2024年7月和2025年9月，国家发改委分别发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资【2024】1014号）和《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资【2025】782号），明确推动基础设施REITs常态化发行、切实提高推荐效率、持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目等，意味着基础设施公募REITs发行进入常态化阶段，有关制度的颁布为基础设施公募REITs扩容发展提供了良好的政策基础。 交通基础设施公募REITs发行规模为各类公募REITs之首，但交通基础设施公募REITs发行面临扩容速度放缓、底层资产类型单一等问题。 2021年我国实现首批交通基础设施公募REITs上市，截至2025年12月12日，我国共计发行交通基础设施公募REITs13只，发行规模687.7亿元，发行规模为各类公募REITs之首，占比达34.09%。涉及底层项目均为路桥（仅一只为跨海大桥项目，其余均为高速公路项目）项目，因项目属性为特许经营类，故目前上市产品原始权益人均为央国企。2024年，交通基础设施公募REITs发行规模同比大幅增长，但2025年以来，交通基础设施REITs发行以机构间REITs和类REITs为主，尚未有交通基础设施公募REITs新产品上市，且目前已上市产品未有扩募案例，交通基础设施公募REITs扩容速度放缓。此外，目前已上市产品底层资产类型单一，均为路桥项目，2021年6月和2025年12月，国家发改委分别发布了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》和《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，均明确交通基础设施包括收费公路、铁路、机场、港口项目，但目前未有铁路、机场、港口项目上市。 受资产池准入限制、发行人内生动力不足以及底层资产确权难等影响，交通基础设施公募REITs供给端受到制约。 目前我国交通基础设施公募REITs扩容主要是供给端受到制约。资产池准入方面，根据国家发改委发布的基础设施项目申报要求，要求基础设施项目权属清晰、资产范围明确、基础设施项目具有可转让性、基础设施项目成熟稳定（运营时间原则上不低于3年；近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；收益持续稳定且来源合理分散）。以收费公路为例，收费公路分为政府还贷高速公路和经营性高速公路两类，其中政府还贷高速公路指县级以上地方人民政府交通主管部门利用贷款或者向企业、个人有偿集资建设的公路，严格实行收支两条线管理，车辆通行费除必要的管理、养护费用从财政部门批准的车辆通行费预算中列支外，必须全部用于偿还贷款和有偿集资款，不得挪作他用，故政府还贷高速公路不符合交通基础设施REITs项目申报要求。但我国高速公路建设运营主体下辖较多政府还贷高速公路，合格资产的选取或将面临高速公路性质的转变，涉及协调当地政府、债权人、质权人等多方意见，存在一定难度。目前已上市交通基础设施公募REITs均为经营性高速公路，其中“工银河北高速集团高速公路REIT”底层资产为政府还贷高速公路转性为经营性高速公路。 从发行人角度而言，发行交通基础设施公募REITs内生动力不足。一是发行交通基础设施 公募REITs意味着让渡资产收益，符合准入要求的资产均为盈利状态且具有稳定现金流，相较于转让优质资产获取现金回流和资产管理费收入，原始权益人更倾向于自持优质资产获取稳定收益。二是综合成本的衡量。REITs兼具股债双重特点，且具有盘活存量资产、提高资产运营效率等优点，但因强制分红等属性，发行人往往将其与传统融资渠道做直接对比，除分红外，REITs发行资产转让环节涉及增值税、企业所得税等多项税费且发行筹备到上市时间较长，时间成本较高，叠加银行贷款、债券融资成本下行，单纯考虑成本发行REITs动力不足。三是资产定价是否合理。交通基础设施公募REITs发行主要采用现金流折现法（DCF）作为估值框架，即将资产未来现金流通过合理的折现率进行折现得到资产价值。受车流量、折现率等估算数据影响，且收费公路管理条例修订案尚未落地，资产估值存在一定不确定性，若资产定价偏低，资产出表将影响原始权益人资产总量和利润表表现。 此外，目前我国铁路、机场、港口尚未有公募REITs产品发行上市，也未有相关项目处于申报阶段。其中铁路项目公益性属性较强，获得政府补贴较多，较难满足资产收益要求，且资产面临确权和分割问题。机场资产整体体量大，涉及跑道、航站设施、住宿设施、货运设施等，可能涉及产权分割和产权瑕疵问题，此外，部分机场为亏损状态，不满足项目收益属性。港口行业易受国际环境影响，此外也存在资产体量大，产权存在瑕疵等问题。 整体来看，历经数年发展，我国交通基础设施公募REITs已成为基础设施公募REITs的重要支撑，但市场扩容仍面临一定困境，未来，围绕资产准入标准、发行审批流程、税收优惠政策、估值模型等持续进行优化完善或将为交通基础设施公募REITs提速发展提供一定助力。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。