大金融政策和配置展望20251208

2025年12月10日10:11 关键词 房企阿尔法好房子核心城市核心区域土地成交价格下行中长期资金高质量发展防风险降费让利优质机构耐心资本权益市场供给侧改革国际一流券商业务发展头部机构招行交通银行江苏银行 全文摘要 当前房地产市场面临供需失衡与价格下跌的挑战，新房市场销售疲软及土地成交下降反映市场压力，优质产品将成为未来竞争关键。同时，银行业迎来投资机会，大型银行与优质城商行估值修复潜力显现，高质量发展在监管框架下成为可能。整体而言，市场调整下结构性机会显著，政策支持对行业复苏至关重要。 大金融政策和配置展望-20251208_导读 2025年12月10日10:11 关键词 房企阿尔法好房子核心城市核心区域土地成交价格下行中长期资金高质量发展防风险降费让利优质机构耐心资本权益市场供给侧改革国际一流券商业务发展头部机构招行交通银行江苏银行 全文摘要 当前房地产市场面临供需失衡与价格下跌的挑战，新房市场销售疲软及土地成交下降反映市场压力，优质产品将成为未来竞争关键。同时，银行业迎来投资机会，大型银行与优质城商行估值修复潜力显现，高质量发展在监管框架下成为可能。整体而言，市场调整下结构性机会显著，政策支持对行业复苏至关重要。 章节速览 00:00地产行业现状与未来展望 对话分析了近期地产行业二手房和新房的成交、带看及价格趋势，指出当前市场整体承压，成交量和价格均呈下降态势，尤其核心城市新房销售疲软，预计全年二手成交将小幅下降，行业面临挑战。 04:24房企阿尔法与好房子市场机遇 对话分析了土地成交市场趋势，指出房企阿尔法的关键在于好房子的开发，尤其是在核心城市和优质地块上的项目。通过提升产品力和优化库存管理，房企能在价格下行压力下保持业绩稳定，未来减值压力有望缓解，品牌房企将受益。 10:09房企投资难度与政策预期影响分析 房企投资面临优质地块供应不足，核心城市地块竞争激烈，溢价率偏高影响利润空间。需政策加码支撑市场，尽管政治局会议未直接提及地产，但经济工作会议或有相关要求，不宜过于悲观。 12:18监管政策解读与行业高质量发展目标 对话围绕近期监管政策调整进行解读，强调政策旨在防风险底线下的行业高质量发展，重点讨论了中长期资金入市、降费让利及差异化竞争格局构建。政策影响分析涉及风险因子调整、资本杠杆放松及国际一流券商定义等，指出未来五年行业将聚焦创新与业务发展方向，持续推荐优质头部机构。 19:48银行股投资策略：聚焦招行与交行的估值重估 会议重点讨论了银行股投资策略，特别推荐了招商银行和交通银行。招商银行因其内生增长的红利价值和高估值被看好，预计A股存在补涨机会；交通银行则因估值便宜且有修复潜力，尤其是在息差触底后，预计未来有超额收益。 24:35江苏银行：估值性价比与股息率优势凸显 江苏银行作为头部城商行，以其低PD、高股息率及业绩稳定性脱颖而出。长期坚持四化战略，保持经营底色不变，业绩稳步增长。贷款投放受益于江苏省良好的信贷需求，息差企稳，零售资产质量改善，不良生成率下降。三季度以来估值调整充分，大市值优势明显，配置吸引力突出，未来险资配置盘加仓银行股中将最受益。 发言总结 发言人1 他，即地产行业分析师侯兆荣，在长江大金融团队的周一有约中分享了地产行业的最新情况和未来展望。他指出，近期房地产市场基本面出现明显变化，包括二手房交易量下降、新增挂牌减少、带看量和成交量持续减少，以及价格下行压力增大等现象。新房市场同样面临挑战，备案量大幅下降。供给端，土地成交金额也在减少，显示市场整体需求减弱。 侯兆荣讨论了房企面临的挑战，包括市场降温、资金链压力等，并指出“好房子”将是未来市场的关键。他强调，拥有优质地块和品牌优势的房企有望受益于市场调整，因为优质项目在当前环境下更受市场欢迎。同时，他也强调了政策对房地产市场的支持作用，尽管当前缺乏直接政策支持，但仍可期待政策对好房子和结构性市场的积极影响，特别是支持高质量发展和房地产市场长期稳定的政策。 最后，发言结束，将讨论话题顺利转交给其他行业板块的分析师继续探讨。 发言人3 他，长江银行首席分析师马祥云，在本次发言中集中讨论了银行股的投资策略，强调了自四季度以来银行股投资的两大主要方向：一是重估国有大行，特别是招商银行和交通银行的低估价值；二是关注优质头部城商行，包括南京银行、江苏银行和杭州银行，指出这些银行的估值修复潜力。马祥云特别强调招商银行的稳健增长和高估值红利价值，预期其将在年初迎来险资等配置力量的加仓，导致A股估值存在补涨机会。同时，交通银行因其估值便宜受到关注，认为其PB估值相较于其他大行存在明显折价，未来估值修复空间大。在中小银行中，江苏银行凭借低PD和高股息率脱颖而出，被看好因其业绩稳定性及资产质量的改善。最后，马祥云指出，长三角地区的城商行，特别是具有股息率优势的大市值头部城商行，有望在险资等配置力量持续加仓银行股的过程中，成为相对受益的对象。 发言人2 他着重强调了近期政策对行业高质量发展的影响，核心观点包括： 1.政策旨在通过防风险来促进行业健康发展，关注点在于中长期资金入市、降费让利以及金融机构供给侧改革。2.强调监管政策的调整，如风险因子调整和薪酬管理办法更新，这些调整均属于监管大框架的一部分，目标是确保行业在防风险的底线上实现高质量发展。3.尽管短期内政策可能对行业盈利和投资指导影响不明显，但这些政策为未来五年行业发展提供了清晰规划。4.他将持续推荐行业内优质头部机构及具备特色业务的公司，并鼓励与会者就具体需求进行联系。 以上总结覆盖了他的核心观点，体现了其对行业高质量发展的深入分析和对政策影响的细致考量。 问答回顾 发言人1问：在地产行业方面，近期二手房市场的关键变化是什么？ 发言人1答：近期二手房市场的主要变化体现在挂牌量持续低位波动，尤其是十月份以来，二手存量挂牌呈现下降趋势，原因包括新增挂牌减少、价格下跌导致业主惜售情绪增加以及中介清理失效房源等因素。同时，终端带看量也在上周出现连续下降，重点城市的带看普遍下滑，并且近一个月的数据表现符合季节性趋势，持续下降。成交方面，上周成交环比也呈现下降态势，且延续了近一个月的同比下降趋势，预计全年二手成交可能同比呈现小个位数下降。价格端，降价房源数量虽波动下降，但成交均价仍在下探，二季度以来价格下行压力较大，截至去年年底，二手房价格下跌超过双位数水平。 发言人1问：新房市场的成交情况如何？ 发言人1答：新房市场近期几周成交量依然在去年高位之下，同比承压明显，监测的37个城市的备案量同比基本腰斩。年初至今，37层备案量累计同比大约下降15%，尤其是今年三季度以来，核心城市核心区域新房销售出现疲态，部分楼盘开始分销以应对销售压力。这表明如果没有明显价格优势，核心位置楼盘销售会面临较大困难。 发言人1问：土地供应方面的情况如何？ 发言人1答：从供给端来看，今年11月，涉宅用地成交金额累计同比由之前的正增长转为-5.3%的下跌，预计年底土地成交将继续承压，全年土地成交金额可能会有约-5%至-10%的跌幅。 发言人1问：房企阿尔法的关键所在或结构性机会在哪里？ 发言人1答：房企阿尔法的关键在于“好房子”。具体表现为：核心城市核心区域加大供地力度，土地素质提升，包括位置优势、配套设施齐全性和容积率等；限价放宽促使房企提升产品力，通过精打细作实现产品溢价，从而影 响销售业绩。因此，具备核心区域和品牌优势的房企有望持续受益于好房子这一长期阿尔法。尽管价格下行压力加大可能对房企定价构成挑战，但房企的新房产品迭代迅速，且在快速周转模型下能有效降低价格下行风险敞口，整体投资兑现利润情况仍可期。 发言人1问：在当前房价持续下行的态势下，房企老货减值压力是否会有所缓解？ 发言人1答：是的，在房价主要下跌周期的背景下，预计未来房价下行趋势将趋缓，加上房企老货体量经过过去几年的消化，未来的减值压力在边际上可能会得到缓和。特别是对于像中国经贸、招商蛇口和华润等在前几年已进行较多减值处理的企业，其未来减值压力相对较小。 发言人1问：房企阿尔法真正的制约因素是什么？ 发言人1答：房企阿尔法真正的制约在于景气度的收缩。在结构性市场中，可投资的城市和优质地块供应不足，尽管参投房企数量减少，但核心城市和核心地块的竞争热度依然较高，导致房企补充有效货值的难度增大，并且在激烈的增长态势下，溢价率偏高，压缩了未来利润兑现的空间。 发言人1问：打破当前景气度进一步缩圈态势需要什么措施？ 发言人1答：打破这一态势可能需要政策端进一步加码，尽管总量效应因需求原因可能有限，但政策对于好房子及结构性市场的支撑效果仍可期待。 发言人1问：对于最近中央政治局会议关于地产方面的表述，应该如何看待？ 发言人1答：虽然此次政治局会议未直接提及地产相关表述，但我们认为不必过于悲观。在之前的会议中虽未直接提及相关内容，但在经济工作会议中会有相关要求，因此可以对此有所期待。 发言人2问：最近出台的一些政策如何影响行业，尤其是保险风险因子调整和吴青主席讲话内容的影响？公积金经理薪酬管理办法调整对未来行业有何影响？ 发言人2答：保险风险因子调整是落实2025年已有预期的政策，旨在鼓励中长期耐心资本进入权益市场，乐观情况下可能释放大规模权益投资规模。吴青主席讲话中提到的优质机构资本杠杆放松政策并非新提法，而是持续动态调整的过程，此次讲话更多强调差异化竞争格局和国际一流券商定义等问题。公积金经理薪酬管理内容是行业改革行动方案的一部分，整体预期已在之前有所体现，因此不做过多赘述。总体上，所有监管政策改革旨在推动行业在防风险底线之下实现高质量发展，在未来五年内会围绕这一目标进行更多细节性政策调整。个股推荐方面，将持续关注并推荐优质的头部机构以及具有明显特色业务的机构。 发言人2问：当前监管大框架是什么？ 发言人2答：当前监管大框架是在防风险底线的前提下实现行业高质量发展，具体工作重心包括中长期资金入市、降费让利以及形成差异化竞争格局等三大方向。 问：在银行股投资方面，长江银行首席分析师马祥云在本次会议上主要围绕哪些个股进行推荐？ 发言人3答：我们重点推荐的个股主要包括：国有大行中战略配置力量推动下的招商银行和交通银行；以及优质头部城商行如南京银行、江苏银行和杭州银行。由于招商银行和交通银行在当前阶段具有较高的性价比和配置价值，所以是本次会议的核心推荐对象。 发言人3问：对于招商银行，其投资逻辑和价值体现在何处？ 发言人3答：招商银行自2023年以来，业绩增速虽不高但保持小幅正增长。从股价运行趋势看，险资等配置力量每年初会倾向于加仓大型红利型资产，而招商银行因其高估值红利价值而受到青睐。尤其是今年，平安保险持续加仓使得招商银行港股表现强于A股，港股溢价率一度达到约10%。我们预计到今年年底至明年年初，招商银行存在明显的A股补涨修复机会，且其作为唯一内生增长的红利型大型银行股，在深度报告中一直被看好。此外，招商银行明年年初的中期分红也是一个重要的估值修复时间点。 发言人3问：交通银行为何值得关注，其核心优势是什么？ 发言人3答：交通银行的核心优势在于估值便宜。虽然其ROE（净资产收益率）因息差和历史经营基础原因低于其他大型银行，但差距不大，且考虑到其息差最低，有望率先实现净息差触底和起稳，未来LE（贷款收益率）差距可能会缩小。因此，我们认为交通银行A股相对于其他大型银行股的估值折价较为不合理，随着三季度以来股价调整和交易因素逐步出清，交通银行有望在未来获得超额收益。 发言人3问：江苏银行在当前阶段有何特点和优势，为何值得配置？ 发言人3答：江苏银行当前估值性价比和股息率吸引力较为突出，是头部城商行中PD（潜在问题贷款）最低、股 息率最高的银行。江苏银行长期以来坚持稳定的四化战略和稳固的机制，业绩保持平稳增长。预计未来业绩增速将保持平稳，贷款投放受益于江苏省良好的投融资信贷需求。此外，零售资产质量改善，不良生成率下降，对公贷款占比上升，这些因素共同推动江