2025全球商务区吸引力报告 | 经济引擎再思考：全球商务区的演进之路

2025全球商务区吸引力报告 经济引擎再思考：全球商务区的演进之路 2025年11月 目录 附录#2排名研究方法论 附录#3专家与利益相关方 序言 介绍第三版安永-ULI全球商务区吸引力报告，由全球商务区创新联合会提供支持 全球商务区（Global Business Districts, GBDs）作为全球主要城市的活力中心，集办公、商业、住宅和休闲空间于一体，以满足企业租户、开发商、访客及居民等各利益相关方的需求。近年来，随着技术进步、经济形势变化、全球性冲击以及远程办公日益普及，GBDs经历了显著转型，这些变化也提升了使用者、投资者及管理团队的期望。 在全球商务区创新联合会的支持下，由安永（EY）与城市土地学会（ULI）共同编制的《2025全球商务区吸引力报告》，对全球30个领先的GBDs进行了深入评估。该报告采用了严谨的方法论——包括专家见解、全球调研以及广泛的数据分析——综合评估了数百项对利益相关方至关重要的因素。我们从八个关键维度对GBDs进行评估，这些维度反映了其当前及未来成功的关键驱动力。 陈黛全球商务区创新联合会主席，北京商务中心区管委会主任 与传统中央商务区（Central Business Districts, CBDs）主要聚焦于高端服务和企业总部不同，GBDs具有全球影响力、高度连通性以及跨国企业集聚的特点。它们通常拥有大型办公空间、高密度的城市开发模式以及标志性的建筑风貌。 本报告的完成离不开ULI牵头的顾问委员会的宝贵支持，我们向所有贡献者致以诚挚的感谢。 MARCLHERMITTE合伙人安永1 作为资本、人才和决策的全球枢纽，GBDs在房地产领域被视为重要的资产类别，吸引跨境投资。本报告探讨了GBDs的独特之处，以及它们如何在快速演变的环境中应对新挑战、把握新机遇。 随着GBDs持续发展，其在推动创新、可持续性与城市韧性方面发挥着愈加关键的作用。政策制定者与企业领袖正致力于打造智能基础设施、包容性社区以及更高质量的生活环境，以保持GBDs的全球竞争力。数字转型与可持续城市规划的结合，使GBDs不仅成为经济引擎，更演化为能够回应未来社会需求的灵活社区。 LISETTEVAN DOORNCEO城市土地学会（ULI）欧洲 1Ernst & Young Advisory 序言 本报告是由安永（EY）与城市土地学会（ULI）为全球商务区创新联合会编制的第三版《全球商务区吸引力分析报告》 全球商务区创新联合会（GlobalBusinessDistrictsInnovationClub）是由世界领先商务区、其管理公司、城市规划主管部门及相关领域专家组成的专业网络。该组织旨在整合资源，促进全球具有影响力的高端服务业枢纽之间的协作、推动知识交流、增强区域活力与吸引力、鼓励创新，并分享最佳实践。 安永（EY）致力于建设更美好的商业世界，为客户、员工、社会各界及地球创造新价值，同时建立资本市场的信任。在数据、人工智能及先进科技的赋能下，安永团队帮助客户聚信心以塑未来，并为当下和未来最迫切的问题提供解决方案。安永团队提供全方位的专业服务，涵盖审计、咨询、税务、战略与交易等领域。凭借我们对行业的深入洞察、全球联通的多学科网络以及多元的业务生态合作伙伴，安永团队能够在150多个国家和地区提供服务。 城市土地学会（ULI）是一个会员制教育和研究学会，致力于推动学会宗旨：为全球社区塑造与时并进的建设环境。学会成立于1936年，在全球拥有会员48,000余名，他们都是来自土地利用和开发学科不同领域的代表，涵盖私营企业及公共部门。作为跨学科的房地产平台，ULI致力于促进业界领袖与政策制定者之间在创造更美好人居环境方面的思想、信息与经验的开放交流。会员们表示，ULI提供的是值得信赖的信息资源，也是一个领导者通过分享、指导与共同解决问题实现专业与个人成长的重要平台。ULI会员以高度的责任感，致力于推动土地利用政策与实践的卓越发展。 摘要 摘要 全球商务区现状 的利益相关方认为，全球商务区较五年前更具吸引力 家《财富》全球500强企业总部汇聚在30大全球商务区，其所在城市总计分布296家总部 84 全球商务区虽已逐步摆脱疫情的直接影响，但仍面临多重严峻考验 全球商务区经久不衰的吸引力 商务区亟需适应新经济形势与不断攀升的成本压力——仅9%的受访者坚信企业为所获价值支付了合理对价。经济不确定性加剧与贸易摩擦升级推高了运营成本，而作为重要开支项的房地产问题更成为关键考量。此外，不足10%的商务区利益相关方认为，当前正有效平衡向净零经济转型与应对气候变化风险的双重目标。创新动能亦显不足：仅12%的城市独角兽企业扎根商务区，且19%的参与者指出，商务区尚未形成理想的企业创新环境。 尽管五年前疫情曾让人们对以办公为核心的传统经济模式产生质疑，但全球商务区（GBDs）如今正强势复苏。2025年度报告显示，63%的利益相关方认为商务区较2020年更具吸引力——这一数据有力印证了它们作为全球经济指挥中心，始终保持着难以撼动的核心地位与磁吸效应。 的利益相关方认为，全球商务区是企业维系客户、合作伙伴与市场联系的首选地点 44% 全球商务区依旧是世界经济的核心引擎 全球30大商务区汇聚了超过700万名高端专业人才，共同塑造着国际大都市的天际线。这些商务区不仅是城市经济的核心支柱，更辐射带动着总GDP高达4.5万亿美元、覆盖3.5亿人口的庞大都市经济圈。这里聚集了84家《财富》全球500强企业的全球总部，若加上其所在大都会区的所有企业总部，总数高达296个。 全球商务区因其所提供的商业机会和强大的生态系统而备受青睐 拒绝变革的商务区终将消失——我们决不能固步自封。 高达44%的利益相关方“强烈认同”商务区是企业维系客户关系、合作伙伴网络与市场触达的核心枢纽；另有39%的受访者同样“强烈认同”商务区为企业争夺顶尖人才提供了战略性竞争优势。这些数据印证了商务区作为商业机遇沃土与产业生态高地的不可替代价值。 商务区管理者（美国） 摘要 30个经济引擎排名 历史悠久的全球商业中心依然占据领先地位 北美洲：纽约两城光芒闪耀，其他城市则面临困境 尽管曼哈顿区和金融区在全球范围内占据主导地位，但其他全球商业开发区却面临着持续的空置和安全问题。目前，北美基准商业开发区的平均空置率是亚洲同类开发区的近三倍——这一变化与2020年的情况大不相同，当时空置率大致相当，这表明疫情后的办公市场出现了下滑趋势。然而，波士顿、多伦多和旧金山在可持续发展和技术创新方面表现出色。芝加哥的“核心商业区”在连通性和规模方面仍具有优势，其1000万平方米的办公空间由所有CTA线路服务。 由行业、能源、广告、科技、金融服务和公共机构等领域的领军企业构成的成熟生态系统，在整体排名中仍处于领先地位。然而，首次出现了这样的情况：纽约的商业区——曼哈顿中城和金融区——占据了全球前两名的位置，紧随其后的是东京的丸之内、巴黎的拉德芳斯以及伦敦的金融城。 随着经济重心东移，亚洲商务区崛起 全球十大商业区中有四个如今位于亚洲，这反映出该地区经济的快速增长和日益增强的影响力。北京的商务中心区排名第六，得益于熟练的劳动力和强大的住宅区融合；新加坡的市中心核心区域在竞争力方面处于领先地位；上海的浦东-陆家嘴、香港中环、首尔的江南区以及广州的天河商务区已成为全球决策、商业和创新的关键中心。与此同时，悉尼的中央商务区仍是亚太地区的重要枢纽。 中东、印度以及新兴市场：新崛起的竞争者 迪拜（DIFC）和利雅得（KAFD）的商业区排名上升幅度最大，这得益于有利的宏观环境和有利于投资的政策。DIFC在宏观环境方面排名第二，而KAFD在房地产方面分别排名第五和第十。在印度，班加罗尔外环未来可能会成为人工智能的重要枢纽，该城市拥有94000名人工智能专业人员——这是全球人工智能人才最密集的聚集地。在其他地区，像孟买的班德拉-库拉综合区（BandraKurla）、约翰内斯堡的桑顿（Sandton）、墨西哥城的圣菲区（Santa Fe）、伊斯坦布尔的莱文特（Levent）以及圣保罗的保罗斯塔大道（Paulista Avenue）等商业区由于基础设施不足和监管不确定性而仍处于落后状态，但其增长潜力依然巨大。 在欧洲，争夺欧洲大陆霸主地位的竞争异常激烈 排名类别 在政治和经济的不确定性、增长缓慢以及竞争力下降的情况下，巴黎拉德芳斯脱颖而出，以微弱优势领先于伦敦金融城。其他竞争者在特定类别中也表现出色，比如法兰克福银行区在可持续性方面得分很高，马德里在房地产供应的可达性和质量方面表现优异，而阿姆斯特丹则在靠近市场、客户和合作伙伴方面表现突出。 摘要 4个主趋势 地缘政治并非主要挑战。其影响往往被高估了，因为形势变化不断。真正的挑战在于找到合适的人才。 投资者（美洲地区） 认为“支付合理价格”对于资金而言“非常重要”的全球商业区利益相关者所占比例的百分点增幅 主趋势#1 人才优先 主趋势#3 技术的双重作用 人才依然是最重要的资源。76%的参与者将人才视为选址时的“非常重要的”因素。然而，工作模式正在发生变化。为了吸引并留住专业人才，企业正在采用“工作-生活-娱乐”相结合的策略。调查揭示了人力资源方面的优先事项：46%的受访者将住房成本列为关键挑战；41%的受访者呼吁改善交通连接；32%的人认为交通拥堵是一个重大风险。该报告还探讨了人工智能的双重影响：它促进了经济增长和相关技术岗位的创造；自动化程度的提高也可能减少对相关职位的需求，从而降低企业办公物业的需求。 智能基础设施促进运营效率：建筑师、开发者、商务区管理者正在采用先进的技术来提高运营效率、实现可持续发展以及提升整体用户体验。在这种情况下，27%的专业人士认为开展人工智能试点项目至关重要。然而，这种技术发展势头也带来了挑战——从安全和监管问题到投资需求以及专业人才短缺等方面。 金丝雀码头的构想并非是一个商业区，而是一个生态系统. 数字化时代的创新生态系统：正朝着以办公室为中心的城市模式发展，全球商务区必须越来越多地构建创新生态系统，以增强其经济吸引力，并帮助租户在迅速数字化的环境中保持竞争力。利益相关者强调了两个当务之急：投资先进的数字基础设施（46%）以及加强大学、研究机构和行业之间的合作（42%）。 资产的“软实力”与“硬价值” 主趋势#2 金丝雀码头集团代表 总体而言，全球商业区共提供了1.26亿平方米的办公空间，形成了全球最大的办公房地产集中区。尽管A类写字楼的办公需求一直相对稳定，这表明企业愿意为具有标志性、可持续性和优质服务的办公场所支付高价，但全球商业区的参与者仍面临诸多挑战。鉴于当前的经济形势，重点在于房地产的竞争力：40%的受访者正在寻求“公平价值”（自2020年以来上升了14个百分点）。混合办公模式、成本压力以及利率上升导致自2020年以来空置率上升了4.7个百分点。报告还指出，全球商业区如今正在融合办公、商店、住宅和休闲设施。它们的城市活力正成为那些设计和配备它们的设计师们眼中的“新常态”。 主趋势#4 可持续性的复杂性 展望未来，实现气候适应能力和宜居性将成为一项战略要务。利益相关者认为有三个首要任务：低碳交通（54%）、建筑改造（49%）以及绿色和蓝色基础设施（46%）。然而，雄心远未赶上行动：只有不到10%的人“强烈认同”全球最佳实践区（GBDs）正在实现气候目标；仅有41%的人认为它们能有效地管理物理气候风险。最佳实践表明，最成功的区域在成本、创新和环境管理之间找到了谨慎的平衡。通过整合这些要素，GBDs可以创建具有适应性、包容性和面向未来的城市生态系统，实现经济和环境双重目标。 的利益相关者认为，对现有建筑进行改造以达到环保标准是提高可持续性的重要优先事项 49% 研究方法论 本报告采用二维评估方法，延续前几版所确立的方法论，确保了评估体系的一致性与跨周期可比性： ■定量评估：采用前沿距离法