城市更新大资管论坛白皮书（2025）
城市更新新形态：商业街区的转形与转型 城市更新大资管论坛往届回顾 第一届·2017-北京主题：未来的城市更新的美好报告：《城市有机更新·制度创新·金融支持》 第二届·2018-北京主题：创新改变城市技术重构价值报告：《城市更新-一规律·经验·制度·金融》 第三届·2019-广州&佛山主题：让城市留住记忆让更新创造价值报告：《城市更新的目标与路径》 第园届·2020-成都 主题：2021中国城市有机更新与消费场景营造大会报告：《城市有机更新--政企共塑的城市升级之路》 第五届·2021-线上直播 主题：城市回归实处更新协同共生白皮书：《城市片区统筹更新的趋势与实施路径》 第六届·2023-上海 主题：高质量的创新可持续的美好白皮书：《城市片区统筹更新趋势下统筹主体的作用及机制》 第七届·2024-北京 主题：迎接资产管理时代心智赋能存量更新白皮书：《片区统筹更新逻辑下存量盘活与大资管架构创建》 第八届·2025-苏州 主题：致力经济可持续的高质量城市更新白皮书：《城市更新新形态：商业街区的转形与转型》 目录 前言01 第一章活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态03 1.1行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深”、1.2城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇071.3国家战略需求：活力商业街区对扩大内需的战略价值091.3.1促进区域消费升级，...091.3.2提高城市生活品质，.. 101.3.3提升区域经济活力 第二章内涵与特征：城市更新视角下活力商业街区的新内涵与新特征13 2.1城市更新视角下活力商业街区的全新内涵152.1.1消费转型推动商业街区升级162.1.2偏好导向引领场景塑造，172.1.3空间与运营机制协同更新192.2城市更新视角下活力商业街区的核心特征222.2.1较强的可驻足停留性222.2.2具有功能高度复合性与生态丰富多样性242.2.3广泛的内客与场景动态更新性，· 252.2.4明确的结构弹性与坪效导向性，272.2.5鲜明的城市肌理融合性29 31第三章印象与映像：活力商业街区的典型案例与经验借鉴 3.1活力商业街区的典型案例33 3.1.1老旧厂区转型型商业街区363.1.2老旧住宅更新型商业街区413.1.3老旧商业转型型商业街区453.1.4老旧街区活化型商业街区493.1.5新规划开发型商业街区-533.2活力商业街区的经验借监·583.2.1成效与特点· 583.2.2经验与问题093.2.3存在的问题与挑战- 62 第四章指标与评估：活力商业街区评价的主要维度与量化体系63 4.1场景吸引力654.2业态平衡力.* 674.3品牌影响力4.4坪效竞争力4.5社群与服务亲和力.73 第五章从资产到资本：金融工具驱动商业街区价值实现路径75 5.1.1存量资产盘活的大资产管理架构775.1.2多层次REITs资本退出路径设计（消费基础设施类）-79 5.3消费类基础设施REITs典型案例解析82 索例一：华夏华润商业REIT（青岛万象城）82案例二：中金印力消费REIT-82 结语84 前言 在当前城市发展从增量扩张转向存量优化的深刻背景下，商业街区作为城市活力的关键载体，其转型与升级已成为推动城市高质量发展、促进消费内需、提升居民生活品质的重要途径。本白皮书系统梳理了活力商业街区在新时代下的发展机遇，核心内涵与典型特征，通过对五大类典型案例的深度剖析，提炼出其成功经验与面临的挑战，并构建了一套科学的评价维度和量化体系。最后，展望了以REITs为代表的金融创新工具如何为商业街区的可持续运营提供资本解决方累。本研究目在为政府决策、域市运营与商业实践提供理论支撑与路径参考。 第一章 城市更新是一个宏大命题，我们选择聚焦于“活力商业街区”的研究，主要源于以下三重动因。 1.1行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深” 相较于其他地产业态，我国商业街区展现出独特而广阔的发展纵深。 在空间维度上，商业空间展现出无与伦比的适应性。 无论是老旧厂区、历史街区还是新建杜区，商业业态都能道过创造性转化焕发新生。从成都东郊记忆的工业遗存再生，到上海龙天地的古镇焕新，商业空间打破了传统购物中心的径格，实现了与城市既的深度交融。这种“空间再端程”能力，是办公、酒店、公寓等强调标准化和功能性的业态难以企及的，未表十分香好商业空间的更新前景 在内容维度上，商业业态正从“商品集合”转向“生活方案”提供者。 当下呼应消费者追参体验而非期有的需求变化，新中产、Z世代和县减市场的多元需来推动商业创新业态，如即时客售、国潮文创和主人店铺兴起超等。商业地产充争升维至特色化、体验化、场量化阶投，演进路径从单一零售空间转向综合场景，从金子商场迈向开放式街区，商业空间正在经历一场深刻的价值重构。 放眼国际对比，我国商业更展现出独特的“跨越式发展”特征。 我们并未简单重复西方以大型购物中心为主导的老路，而是在强大的数字基础设施和应用创新能力的助推下，商业场景营造、模式选代、本土品牌价值挖据和文化自信的塑造等方面，正开启一个充满想象力的新雾场 城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇1.2 城市发展进入存量时代，为商业街区的转型提供了前所未有的宏观环境与内在驱动力。 √政策支持为商业街区发展莫定基础 随看城镇化进程进入新阶投，城市更新成为推动高质量发展的核心抓手。国家层面陆跌出台（关于特续推进城市更新行动的意见》（2025年中办国办34号文）、《关于选一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（2024年务院）等政策，强调“留改拆并举”，鼓励通过REITs、PPP等模式盘活存量资产。地方政府也积极跟进，如上海发市的《上海市城市更新条例》，首创推出“区域评估十实施主体公开避选”机制，深圳实施“客积率奖助”，广州设主百亿级城市更新基金等，这费举错在审批流程、规划指标和资金支持上为商业街区更新创造了良好的制度环境。政策红利为商业街区更新注入了坚实的谢度保障与广阅的市场机退 市场需求推动商业街区品质升级 成市更新在横向范国与敛向深度上的“双重扩容”，激活了商业物业的新功能与新需求。主要缘于居民对高品质、个性化、体验式消费场景的需求日益增强，为商业街区转型提供了市场动力。如老旧住宅区改造后，居民消贾结构升级，为社区商业、邻里中心等业态带来发展机通；老工业区、旧厂房和老街区的更新，为文创商业、体验式商业等新兴业态提供了独一无二的物理载体和内客土壤，推动商业空间从标准化、同同质化向特色化、主题化转型。 技术创新赋能商业街区现代化发展， 新技水、新业态的通现，使商业街区在空间利用、业态组合、运营模式上实现创新成为可能。表现在数宇化工具、智能设备与文化内客的深度融合，推动了御区从传统零售空间向现代生活场量的转型。如况浸式体验、数宇艺术展览、智慧导览等，使得商业街区能够超题传统的购物功能，向一个融合科技、文化、体验与社交的综合性生活场城转变，从而为打造智慧街区和实现精准运营奠定了坚实基础，回应了城市更新对完善功能、提升品质与传承文化的练合要求。 1.3国家战略需求：活力商业街区对扩大内需的战略价值 当前，扩大内需是驱动经济内循环的核心抓手。活力商业街区既是城市更新的重要载体，更是激活内需潜力、提振城市经济动能的关键战略支点。 1.3.1促进区域消费升级 活力商业街区是培育消费新场景的重要平台。 2025年10月，党的二十岳四中全会强调，坚持扩大内需达个战略基点，坚特患民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新保给，以新供给创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性。随着成市化进程加快和消货结构升级，商业衔区发展选速，推动清费模式创新和经济增长。国家发改委和四务院的政策支持步行街改造与智慧商图建设，促进商旅文体融合。商生街区道过设施改造、业态升级与内容创新，引入区城首店和文化IP等，不斯优化供给结构，激活消费潜能，实现消费从商品购买向生活方式体验的跃迁 1.3.2提高城市生活品质 活力商业街区是践行以人民为中心发展观的重要体现。 2025年，中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，要改造提升商业步行街和旧商业街区，完善配套设施、优化交通组织、提升公共空间品质、车富商业业态、创新消场景、推动文旅产业赋能城市更新。各地电积极响应国家政策，周地制宜递高品质城市生活建设。例如，北京市商务局印发《北京市促进商业步行街高质量发展的指等意见》，提出到2025年实现各区至少打造1条高品质商业步行街，全市建点一批商业繁荣、文化液厚、特色斜明、环境优美、治理规范的高品质商业步行街。2023年，浙江省提出建设“高品质消费集聚区”，以夜间经济祥板城市、高品质步行街、特色商业街区（区）为着力点，构建全省高品质消费生态图，在国家项层设计与地方实践的同频共振下，高品质城市建设正由局部试点走向系统化、分层推进的新阶段 活力商业街区通过创新场景与公共服务提升生活品质。 其作用主要体现在三个方面：一是以数宇赋能推动智慧商图建设，精准响应市民需求，打造新型消费空间；二是发辉成市商图的引领作用，激发区域创新活力，带动城市功能与生活品质同步提升；三是通过优化社区商业市局，推动街区商业与“一刻钟使民生活图深度融含，以“微更新”促进成市更新，切实增强市民生活的便利性与据感 1.3.3提升区域经济活力 活力商业街区成为区域经济发展的新支点 区域经济高质量发展是实现中国式现代化的必然要求，各地区各部门北实推动区域协调发展战略，商业街区正成为各地“稳增长、促消费、提活力”的新支点。例如，上海市提出提升街区商业活力，通过推进S个商图“主街+后街”组团升级，利用低租金“快闪店铺”带动周边首店经济等措总，预计拉动区域社零额增长S个百分点，北京市则通过智慧商业街区升级深化国际消费中心城市建设。 活力商业街区以多维创新路径为区域经济注入持久活力 依托全域旅游规划布局，雅动商旅文体深度融合，引入况漫式互动展览、特色主题演艺及高源精品赛事，优化数宇导觉率统与无感道行体验，强化街区流量累合与转化效应，为区减经济注入持久动力 第二章 内涵与特征：城市更新视角下活力商业街区的新内涵与新特征 在明确了活力商业街区发展的宏观必然性后，需要深入其肌理，系统解析其在城市更新视角下所孕育的全新内涵与得以脱颖而出的核心特征。 2.1城市更新视角下活力商业街区的全新内涵 在新消费浪潮和城市治理精细化趋势日益显著的今天，“活力商业街区”已不再是一个以业态组合为核心的商业集聚形式，而是一个连接个体、社群、文化与城市体验的复合生态系统。活力商业街区的“新”，源于其底层逻辑的深刻变革，它是城市空间、消费行为与情绪价值交汇的结果，是城市生活方式重塑与空间运营机制共演的产物。 2.1.1消费转型推动商业街区升级 新消费群体的崛起足商业街区转型的根本驱动力 以Z世代、新中产及文化创意从业者为代表的新消费人群，成长于数字与社交网络时代，其消资行为呈现出强烈的自主意识与价值判断能力。他们对情绪价值、文化归属与社会参与的高度敏感性，使其消费逻辑趋越了传统的“物”的获取与“性价比”考量，转而追求“场所感”、“社交意义”与“精神共鸣”等非质价值，商业场景在他们眼中，是身份认同的表达场、审美趣味的投射地、以及情绪能量的补给点。 新消货”已演化为一种新的生活估学和空周组织逻解，其核心特征是验翌动、内容共创、社群连接、情绪共鸣”。这意味着传统商业街区依赖的品一空间一流量”线性闭环已然失效，取而代之的是以“人”的兴题与感知为入口，以空间场景为媒介，以社好关率为支择，遵过情绪连接实现认同构建与站性运营的价值据环系统。街区的价值源泉，从地投优势与业态组合，转向了其激发人们“停留、互动、参与、表达”意愿的能力 在这一逐辑下，活力商业街区不再是或市更新项日中被动嵌入的“配套元素”，而荒主动驱动城市生活方式再生产的“主导引
