中央经济工作会议点评：“稳”字当头定调房地产，制度改革构建新模式

“稳”字当头定调房地产，制度改革构建新模式 glmszqdatemark2025年12月11日 分析师：徐得尊执业证书：S0590525110054邮箱：xudezun@glms.com.cn 分析师：方鹏执业证书：S0590524100003邮箱：fangpeng@glms.com.cn 分析师：杜昊旻执业证书：S0590524070006邮箱：hmdu@glms.com.cn 推荐 维持评级 事件 中央经济工作会议2025年12月10日至11日在北京举行。会议指出要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。 着力稳定房地产市场，政策支持预计将持续出台。 会议对房地产的整体定调从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，表明中央对于房地产市场的现状保持重视，我们预计将有持续的支持性措施出台落地以实现目标。当前房地产市场在不同能级城市间、城市内不同区域板块均存在分化，会议再度提及“因城施策”来优化供求结构，我们预计未来一线城市以逐步宽松楼市限制为主，其他城市以“购房补贴+公积金支持等”为主。 相关研究 1．景气低位分化加速，优质房企毛利率率先回升-2025/11/122．基本面磨底调控宽松，Q4关注政策博弈机会-2025/09/283．地产2025年中报分析：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流-2025/09/184．2025年上半年物管行业业绩综述：盈利修复 回 款 企 稳 ， 分 红 稳 定 红 利 凸 显-2025/09/165．成交淡季规模回落，核心地块热度延续-2025/09/12 收储存量房是改善供求重要措施，落地细则方面或需进一步优化。 会议提出的收购存量商品房重点用于保障性住房，既能助力楼市去库存，又能满足新市民等刚性住房需求。当前存量房收储进展相对较慢，我们预计若后续配套多元收储主体、优化考核条件、扩大收储范围等措施，或对收储落地有促进。从库存绝对量看，截至2025年10月，全国商品住宅待售面积3.96亿方，我们预计待售面积两三年内下降20%-30%后对市场预期或有改善，对应8000-12000万方体量（80-120万套）。 住房公积金制度改革推动居住水平提升，“好房子”建设是新模式的主要抓手。 会议首次在房地产部分提出“深化住房公积金制度改革”，此前多地调整公积金贷款政策，提升贷款最高限额，同时住房公积金提取政策逐步覆盖租房、购房、建设、改造、养老等多场景，持续支持发展租赁市场、老旧小区改造和保障性住房建设。“好房子”2025年首次被写进《政府工作报告》，5月起《住宅项目规范》开始实施，居民住房逐步向“有不有”向“好不好”转变，有系统化建设“好房子”的房企更能受益。 投资建议： 中央经济工作会议定调着力稳定房地产市场，当前行业基本面仍在左侧磨底阶段，市场对地产支持性政策措施出台有预期。推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注有困境反转机会的弹性标的；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等；关注拥有规模优势和竞争壁垒的物管企业，如华润万象生活等。 风险提示：政策效果不达预期，市场信心不及预期，行业环境变化超预期。 资料来源：国家统计局，国联民生证券研究所注：商品住宅狭义库存为商品住宅待售面积 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的利益。 免责声明 本报告由国联民生证券股份有限公司或其关联机构制作。国联民生证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由国联民生证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由国联证券国际金融有限公司在香港地区发行。国联证券国际金融有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的发行与分销。 本报告仅供本公司授权之机构及个人使用，本公司不会因任何人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对任何人的操作建议或任何保证，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑获取本报告的机构及个人的具体投资目的、财务状况、特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，进行独立评估，并应同时考量自身的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代自身的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事；本公司自营部门及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、公开传播、篡改或引用，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。 上海上海市虹口区杨树浦路188号星立方大厦B座7层 无锡江苏省无锡市金融一街8号国联金融大厦8楼 北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座19层 深圳深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场1座10层01室