保利发展机构调研纪要

调研日期: 2025-12-05 保利发展控股集团股份有限公司是中国保利集团控股的大型上市公司，成立于1992年，致力于打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。公司业务布局全球一百余城，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头，经纪服务、金融服务连续多年被评为行业TOP10。公司以和者筑善为品牌理念，以“让美好生活更美好”为企业使命，凭借出色的建设、运营、服务实力，担纲国际国内大型赛事服务商，参与多个城市重要项目建设，为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出长足贡献。2022年，保利发展控股位居《福布斯》世界排名第189位，行业领导品牌TOP3。 主要交流内容如下: 问题1:1.如果地产价格普跌10%,保利发展的现金流能挺过去吗?管理层对现金流风险评估如何?2.如果集团要保利发展吸收保利置业,对公司现金流影响如何? 回答:尊敬的投资人您好,针对售价下行态势,公司管理层充分重视,提前研判,一是通过以销定产、加大去化、开源节流优化经营性现金流,增强自身造血能力;二是近几年的增量项目投资,投资确定性比较强,给公司带来相对稳定的现金流;三是公司始终坚守现金流安全底线,持续开展现金流压力测试,不断优化债务结构期限,现金流保持合理储备。如果地产价格普跌 10%,公司也会一以贯之动态调整经营动作,保证公司现金流安全。谢谢您的关注和建议。 问题 2:贵公司的债券是否可能出现爆雷情况?各种债券是否正常? 回答:尊敬的投资人您好,公司目前经营情况正常,持续推进销售去化和优质增量拓展,具有充足的现金流安全垫,有信心保障债券本息兑付。 问题3:关于存量土地的"调转换退"问题,公司回答说,受限于专项债券额度投放、各地执行标准差异等原因,公司仍在积极推进剩余地块的"调转换退"。专项债券的投放额度多少、执行标准是地方政府的事情,如果地方政府不能按国家要求同意公司存量地块退还或调换,公司利益就可能受到影响,对公司利益可能受影响的项目,公司为何不用诉讼的办法维护公司的权益呢?回答:尊敬的投资人您好,对于土地调转换退的模式,公司会结合地方政府、项目具体情况与政府相关部门积极研讨并提出双方可接受的处置方案,自2023年以来已完成的330万方土地置换,其中部分受益于专项债券。具体项目将结合实际情况,采取合法合规手段维护公司权益。谢谢您的关注和建议。 问题4:至2025年11月止,公司大概还有多少存量土地需要"调转换退"?这些土地可能还存在多少亏损? 回答:尊敬的投资人您好,目前公司正在推进的土地调转换退约1000-1500 万方,自 2023 年以来累计已完成 330万方的置换,其余土地也在积极推进,并不断根据与政府沟通情况、项目状态、市场变化等情况进行调整,争取持续优化。谢谢您的关注和建议。 问题5:十五五规划要"推动房地产高质量发展","智慧住宅"可以综合运用现代科技特别是AI来让所有的房屋提档升级,将住宅升级为增强个体福祉、凝聚家庭情感的共生系统,提供一种更健康、安全且充满情感支持的未来生活方式。"智慧住宅"的市场巨大,可以成为一个新的经济增长点,请问保利发展在"推动房地产高质量发展"推进"智慧住宅"建设方面的情况?谢谢! 回答:尊敬的投资人您好,感谢您的关注和建议,公司在深化住宅产品开发优化基础上,与华为等建立了全屋智能战略合作协议,将发挥各方优势,提升住宅数字化智能化发展。 问题6:十五五规划"推动房地产高质量发展","智慧住宅"可以综合运用现代科技特别是AI来让所有的房屋提档升级,来全方位地为人服务。请问保利发展在智慧住宅方面建设的情况?谢谢! 附:智慧住宅的设计核心(抛砖引玉,希望能深入交流)一个中枢:家庭健康与情感数字孪生。这是系统的"大脑"。它深度整合每位成员的体检数据、可穿戴设备信息,并通过非接触感知技术,持续学习其行为模式与生理状态,形成动态更新的个人健康与情感模型,实现从被动响应到深度理解的跨越。三大核心能力:1.预判式健康管理:基于数字孪生模型,主动提供从精准营养建议到异常风险(如跌倒、呼吸暂 停)预警的闭环健康干预,并对有特殊需求的成员(如情绪波动、视障)给予个性化的环境与信息支持。2.情感化环境交互:空间本身成为能"共情"的有机体。它能根据成员的身心状态,自动、协同地调节光、温、声、香等环境要素,营造最适宜的疗愈或专注场景,实现自然无感的交互。3.隐形式系统安全:通过分布式非侵入感知技术,在严格保护隐私的前提下,构建覆盖人身安全(生命体征监测)、环境安全与数据安全的无缝守护网络,实现从预警到自动应急响应的全程保障。 回答:尊敬的投资人您好,感谢您的关注和建议,公司将围绕"安全、舒适、绿色、智慧",加强产品研发和技术应用,为客户提供高品质住宅。 问题 7:1.为什么公司拿地金额由第一名下滑到第五名?是不是资金方面出问题了还是公司有意缩减规模?2.保利集团公司为什么不主动在资金方面给予公司支持?保利发展股价不断下跌,是否意味着国有资产的缩水呀? 回答:尊敬的投资人您好,目前公司资金状况良好,有足够的投资额度储备,将结合市场情况和土地出让安排,审慎研判项目开展投资,实现资源的最优配置。公司在保利集团下属的保利财务有限公司办理了存贷款业务,截至6月30日,贷款余额为229亿元。谢谢您的关注。 问题8:自2025年8月起,公司在上海、广州、北京、深圳等特大城市的核心区域拿地的速度及金额明显减少,是为什么?保利发展集团公司为什么不在资金上给予公司支持?难道保利集团还不如深圳地铁吗? 回答:尊敬的投资人您好,公司持续紧盯市场形势变化,保证经营平稳健康,围绕需求确定性强的城市、项目择优拓展。今年1-10月累计拓展项目 655 亿元,较去年同期增长 38%。公司将持续关注并积极参与上海、广州、深圳、北京一线城市核心地段优质标的竞买。 问题9:保利发展可转债项目的去化程度及盈利情况如何?达到发行可转债时的预测要求了吗?有可转债的项目结算后,资金如何使用,是用于回购还是用于开发新的项目? 回答:尊敬的投资人您好,公司 85 亿定向可转债项目整体经营正常,详情请参见公司定期公告的募集资金存放与使用情况的专项报告。 问题10:关于保利发展与保利置业同业竞争的相关问题。 回答:尊敬的投资人您好,公司与实际控制人保利集团及其控制的其他企业之间不存在实质性的同业竞争。自公司上市及历次再融资以来,保利集团已就其自身及受其控制的其他企业与公司之间可能出现的同业竞争情况作出了相关承诺,该承诺可有效避免公司与控股股东及实际控制人之间可能出现的同业竞争。 问题11:贵公司是否考虑新的回购计划? 回答:尊敬的投资人您好,感谢您的建议。公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响,将结合行业发展态势和经营安排,综合开展各项市值管理工作。 问题12:1.保利发展终于被你们管理出上证50指数样本了,不知你们感不感到自责?2.国资委主任张玉卓提出:增强国有企业核心功能、提升核心竞争力。请问公司有没有这个信心?如何实现?3.公司有没有让保利发展业绩恢复的计划?预计什么时候能实现业绩恢复? 回答:公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响,公司立足持续经营,自2022年起坚定"去库存",推进存量项目销售去化,截止 今年10月增量项目土地投资超4500亿元,在保障经营安全基础上,不断优化资源结构。面对行业新发展模式,公司积极提升产品品质、推进租赁住房业务发展,加强核心竞争力建设,有信心持续改善经营质量。 问题 13:请问如何进行市值管理,会增持回购股票吗?年报会进行存货计提吗? 回答:尊敬的投资人您好,公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响,将结合行业发展态势和经营安排,综合开展各项市值管理工作。关于存货减值准备计提,公司将按照会计准则有关要求,审慎开展减值测试和相关信息披露工作。谢谢您的关注。 问题14:1.公司在"分红管理制度"中定义公司的成长阶段,一个是"发展阶段属成熟期","一个是""公司发展阶段属成长期"。 请问公司现在属于什么期?公司上市近 20 年,难道还不是成熟期吗?2.第十八条公司在前次发行招股说明书中披露了利润分配政策、股东回报规划和利润分配计划的,应在年度报告中对相关执行情况作为重大事项加以提示。公司的招股说明近 20 年了,现在提出是什么意思?3.公司的未分配利润难道要一辈子累计下去,永远不用于分配? 回答:尊敬的投资人您好,公司注重投资者回报,尽管利润规模受行业市场影响有所下降,公司仍坚持按照《2023-2025年股东回 报规划》实施年度现金分红。关于利润分配政策和回报规划,公司坚持至少每三年更新一次,相关内容请查阅公司公告。后续利润分配安排,公司将结合行业发展态势、资金使用安排、增量项目投资计划等综合评估,提出相应现金分红政策。谢谢您的关注。问题 15:保利发展管理层,没有能准确研判行业拐点,造成保利发展业绩逐年下滑甚至亏损。保利发展管理层以及保利集团管理层,特别是董事长、总经理为何不带头增持公司股份,表明管理层对公司的发展有信心,表明保利发展具有投资价值?难道管理层对股价的持续下滑漠不关心吗? 回答:尊敬的投资人您好,公司持续关注行业变化,动态开展综合研判,自2022年起坚定推进"去库存",实现每年销售规模领先,但受行业波动影响,项目盈利能力受到挑战,公司业绩阶段性承压。公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响,将结合行业发展态势和经营安排,综合开展各项市值管理工作。 问题 16:关于公司计划采取哪些措施维护股东权益,提振投资者信心的相关问题。 回答:尊敬的投资人您好,公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响,将结合行业发展态势和经营安排,综合开展各项市值管理工作 问题 17:1.公司对中小投资者的诉求置若罔闻,回答投资者的问题敷衍了事,这像一个央企所为吗?公司没有把握好行业拐点,使投资者损失惨重,公司管理层难道没有责任吗?2.上海、广州、深圳、北京等一线城市核心地段的好房子,其售价迭创新高,日光盘比比皆是,开发者获利颇丰。公司自今年八月以来,却放弃了这些地块的竞拍?不少投资者建议公司竞拍争胜,我亦多次建议,公司为何不予理会?只要保利置业参与竞拍的地块,为何公司就放弃竞拍呢?3.公司承诺的多元化发展,现在进行得怎样了?什么时候能改变房地产业务独大的局面?4.公司为何不响应国家号召,投资新能源、机器人、AI技术等?5.保利南方名下的许多优质资产能否注入公司?回答:尊敬的投资人您好,公司持续紧盯市场形势变化,保证经营平稳健康,围绕需求确定性强的城市、项目择优拓展。今年1-10月累计拓展项目 655 亿元,较去年同期增长 38%。公司将持续关注并积极参与上海、广州、深圳、北京一线城市核心地段优质标的竞买。面对行业新发展模式,公司持续深化物业管理的发展优势,强化品质服务和精益运营,并大力推进租赁住房业务发展,稳步开展相关业务布局。 问题 18:公司在生产经营过程中,难免会发生许多诉讼,但公司为何没有公告过一个诉讼情况,更没有公告任何一个诉讼结果? 问题 19:自 2025 年以来,公司新成立了哪些子公司和合资子公司,各有哪些新业务,预计能产生多少效益? 回答:尊敬的投资人您好,公司新成立公司情况请详细参考公司2025年中期半年度报告的财务附注内容,主要为房地产开发项目公司,预计效益较好,谢谢您的关注。 问题20:公司中报7600亿存货中各个城市分别有多少?或者一二线有多少、三四线有多少? 回答:尊敬的投资人您好,存货情况请详细参考公司2025年中期半年度报告的财务附注内容,谢谢您的关注。 问题 21:请看寒武纪网络上对公司产品消息不实马上澄清,而贵司网络上这么多负面消息未见澄清,比如说大家都说今年计提之后会大幅亏损,甚至明年更多,走万科后程。 回答:尊敬的投资人您好,感谢您的关注,公司通过多种渠道积极回应市场关切,并严格按照相关管理规定履行信息披露义务。 问题22:投资者担心25年第四季度爆大雷,公司能不能根据前11个月的情况,预测一下第四季度的亏损情况?公司25年