保利发展机构调研纪要

保利发展机构调研报告 调研日期: 2025-04-29 保利发展控股集团股份有限公司是中国保利集团控股的大型上市公司，成立于1992年，致力于打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。公司业务布局全球一百余城，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头，经纪服务、金融服务连续多年被评为行业TOP10。公司以和者筑善为品牌理念，以“让美好生活更美好”为企业使命，凭借出色的建设、运营、服务实力，担纲国际国内大型赛事服务商，参与多个城市重要项目建设，为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出长足贡献。2022年，保利发展控股位居《福布斯》世界排名第189位，行业领导品牌TOP3。 一、业绩发布 保利发展2024年度业绩说明会,由董事会秘书黄海主持,董事总经理潘志华做报告,报告首先回顾2024年行业发展形势、公司经营亮点和主要做法,指出公司始终把平稳发展摆在首要位置,提前预判、快速应变、精准施策,取得了优于行业、领先市场的经营成果。同时,董事总经理潘志华分享了2025年主要经营策略,明确公司将围绕"稳经营、提效益、求发展",稳住销售规模、稳住行业领先地位,坚持用发展来解决问题。 二、主要问题及回复 问题1:公司管理层如何看待未来行业? 回答:第一,我们依然看好房地产行业作为中国宏观经济重要支柱的地位。当前行业止跌回稳的态势明显,尽管近期受中美贸易及其他不确 定因素的冲击,市场出现了一些波动,但总体而言,我们对房地产行业的发展和市场仍充满信心。从全行业、全社会和整体经济的角度来看,房地产行业的市场份额依然较大,长期来看,行业能够维持在8万亿至10万亿的规模水平。行业结构性机会持续存在。尽管据统计全国城镇化率已达到67%,但过去行业的高速发展,主要解决的是住房"有没有"的问题。如今行业已进入以人为本、追求高质量发展、解决住房"好不好"问题的全新时代,即我们在2022年就提出的高质量发展的"品质时代"。消费者对住房的需求已从单纯的居住,转向追求更高品质的生活体验。早期的房改房、商品房已陆续进入更新换代阶段,改善型需求的市场空间依然巨大,行业的结构性机会将持续存在。 第二,行业发展势头将逐步改善。从去年9月26日中共中央政治局会议、今年两会,到4月的政治局会议,中央政策持续释放稳楼市信号,其根本目的在于通过稳楼市、稳股市来扩大内需,带动国内需求循环,以实现"四稳",即稳就业、稳企业、稳收入、稳市场预期。中国经济具有强大的韧性,房地产行业是宏观经济的支柱产业。参考国际经验,随着宏观经济的逐步调整和产业结构的转型,不动产的估值必将不 断修复,我们对行业的信心是坚定有力的,相信未来2至3年将逐步向好。不断挖掘有效需求、持续引领行业发展,是每个头部企业的责任,也是全行业共同努力的方向。 第三,就保利发展而言,我们具有战略布局的纵深优势。经过近几年坚定的去库存、调结构,公司结构调整已逐步实现预期目标。期间,公司持之以恒练内功,提升综合管理能力,为适应行业新发展模式的转变做好了充分准备。在"十四五"收官和"十五五"谋篇开局的关键节点,我们提出了新的发展目标,强调全面重塑"一个新的保利发展",构建"三大主业",包括做优不动产投资开发、加速做大不动产经营、全力做强不动产综合服务。我们认为,不动产存量市场广阔,经营和综合服务领域具有巨大的挖掘潜力。随着投资开发量的萎缩,不动产经营和服务的消费需求和市场份额将持续增长,也是我们必须全力突破的战略方向。总之,我们从事房地产行业30多年,熟悉行业发展规律,对行业前景充满信心,将持续去满足人民对美好生活的向往。关键在于如何更好地适应市场变化,尽快调整自身,发挥头部企业的示范引领作用。 问题2:如何看待2025年开年以来核心城市土拍热度高涨,公司今年投资拿地策略如何?回答:公司一直坚持长期发展战略,每年都会预留较大额度的投资预算以保障发展空间。今年的具体计划如下: 第一,在总量上,预留了约1000亿的土地投资额度,根据市场情况将逐步释放投资额度。若销售额超出预期,可以进一步扩大投资,具体将根据市场行情灵活安排。 第二,在投资策略上,公司仍将保持客观、理性。当前市场环境下,土地投资的确定性成为关键,企业普遍聚焦于核心城市的核心地段,所以个别城市土地出让出现热度高涨的情况。在此背景下,公司仍将保持客观、理性,综合研判土地情况,不盲目追高。同时,公司也不会过度悲观,如市场出现合适标的,公司也会果断拿地。例如,在4月份土地市场热度有所回落的背景下,公司紧抓机会,在厦门、杭州等地成功投资 两宗土地,总地价约80亿。 最后,在产业投资方面,我们也将持续探索,投资不仅局限于土地市场,在"三大主业"的战略目标下,我们也会探讨在资产经营和服务领域的投资,不排除通过资本运作等方式快速做大规模。 问题3:公司当前的毛利率是否已经触底?2025年是否会出现回升? 回答:受到行业下行的影响,公司2024年结算毛利率14%,较去年同期下降2个百分点,降幅同比收窄4个百分点。截至2024年末,公司待结转预收账款约3600亿(含税),规模行业第一,且利润已经基本锁定,其综合毛利率与2024年结算的毛利率水平接近。从最新的情况来看,2025年一季度公司销售毛利率已超过14%,达到16%。若全年市场没有大幅波动,我们相信今年的结算毛利率将在去年基础上略有提升。 问题4:公司在存量土地资源盘活方面,目前完成的规模和体量,以及未来可以带来的货值转换和效率提升情况如何。 回答:存量土地盘活是公司高度关注的重点工作。近年来,公司坚持通过盘活存量土地,保障公司现金流安全、腾出投资空间。主要从以下几个方面开展工作: 一方面,大力推进存货去化。近四年公司存量资源销售金额达1.35万亿,为投资腾出了较大空间,并有力支撑了整体销售额。对于当前仍存在的部分存量压力,仍将继续坚定去库存。经过近几年的努力,剩余存量对公司的影响已显著减小。未来公司将合理平衡存量销售的规模和利润情况,动态调整销售策略,确保去库存按计划推进。 另一方面,多种方式推进存量土地资源置换。一是积极沟通当地政府申请规划调整。目前,多个城市都允许在设计规范上进行优化调整,规 划调整完成后,项目品质提升明显,结合公司"好房子"打造的理念,项目产品品质显著提升,有效提升了项目去化效果。二是结合国家出台的专项债收购存量土地、存量房等相关政策,公司稳步推进相关项目盘活。截至2024年末,公司已实现约270万平方米的"调转换退",还有约1500万平方米正在推进中,公司将把握政策窗口,积极与地方政府接触协商,逐步实现存量项目盘活。其他剩余未开工存量土地资源因整体地价较低,占压资金相对较小,对公司影响可控。 问题5:公司对城中村改造的观点和态度如何? 回答:近年来,政府对城中村改造、城市更新的重视力度不断提升,特别是今年的中央政治局会议将"加力实施城市更新行动"置于首要位置,相关政策将围绕加大高品质住宅建设展开。我们认为,城中村与危旧房改造兼顾政策机遇、市场潜力,兼具民生改善与经济拉动效应。短期内可填补投资缺口、激发消费潜力,长期则优化城市功能布局、提升居住品质,是改善民生、拉动经济和稳定房地产市场的关键举措。目前,我们在一些城市的旧改项目取得了积极成果。例如,广州珠江新城核心地段项目,经过十多年的努力,已经完成了融资区整体拆平,回 迁工作也在稳步推进,期间政府也在积极依法依规推进旧改拆迁,对企业盘活投资占压发挥重要作用。此外,我们在西安的旧改项目,已经获取首批用地,回迁安置房也已经全部开工建设,相信对当地城市面貌改善、区域经济发展等都起到带动作用。 问题6:公司为什么要提出"三大主业"?未来"三大主业"预期在公司业务的占比情况如何? 回答:在未来几年,不动产投资开发业务仍将是保利发展的核心主业,其在规模和利润贡献方面的重要性难以被替代。我们提出以三大主业为支撑的发展战略,旨在挖掘不动产经营和不动产服务领域的潜力。对于不动产经营,以租赁房业务为例,我们计划在未来几年内实现高速发展,目标是达到30万间的规模。目前,我们在租赁房领域的行业排名处于中等水平,与公司的整体行业地位和品牌影响力不匹配,因此需要加快发展步伐。对于综合服务,我们将提升其战略高度,通过整合保利传统的物业服务、商旅服务、养老服务等,引入创新的增值服务内容,打造具有保利特色的服务产品。综合服务的核心目标是围绕"好房子、好服务、好生活",提供围绕不动产的多元服务,提升业主租户等体验。对于"三大主业"的业务规模和占比,公司期望从当前较低的非均衡状态,逐年提升,实现相对均衡的发展态势。 问题7:今年一季度土地市场火热,请问公司近期获取地块的利润率大概是多少,未来公司增量拓展的空间还有多少? 回答:今年一季度,土地市场呈现分化态势,个别核心城市的核心地段热度较高,而部分城市,尤其是低能级城市,热度不及预期。市场上各公司的投资策略和侧重点不同,导致市场表现有所差异。从公司来看,我们在土地投资中始终坚守利润率标准。以立项标准为例,我们通常将税前成本利润率基准设定在15%左右,并以此为依据进行投资决策。展望未来,随着"严控增量"及"好房子"的导向落地,我们预计各地将推出更多优质地块。公司将根据自身策略和经营能力,合理获取土地资源,把握投资机会,持续优化土地储备结构。 问题8:公司2024年38个核心城市的市占率是7.1%,未来公司核心城市市占率是否还会继续提升,还有多少提升空间?公司提到广州单城市2024年销售金额在400亿以上,目前贡献较大的核心城市以外,公司对于其他弱线城市怎么看?如何估算公司未来销售规模? 回答:目前,公司在38个核心城市的整体市场占有率为7.1%。未来,通过进一步聚焦核心城市获取土地资源,同时提升产品品质和服务水平,我们有信心进一步扩大市场份额。过程中,公司将以客户为中心,切实落地"好房子"战略,持续提升产品市场竞争力。在城市选择方面,对于传统优势市场,我们将全力巩固市场地位。目前,在重点关注的38个城市中,公司有16个城市市场排名位居前三,在某些城市的市场占有率突破了30%,表明在公司深耕策略之下,核心城市市占率天花板仍有进一步提升空间。基于现有的储备和投入力度,我们有信心继续保持领先地位。其次,对于一些保利长期深耕的、市场份额曾有过出色表现、且保利品牌具有影响力的城市,尽管当前市场可能存在波动,但我们相信任一城市都有投资机会,特别是改善型需求依然存在,我们仍将适时把握结构性机会,通过高品质产品赢得市场份额。以广东中山市为例,我们连续几年主动获取了中山市位置最佳的土地,个别项目将其打造为第四代产品,项目销售去化速度快,利润表现良好。这体现了保利发展的战略纵深优势,部分地区市场波动时,其他地区仍能保持稳定发展。在整体市场规模方面,我们将坚守行业头部地位,根据市场变化灵活调整策略,确定合理的销售目标,实现公司稳健发展。