不动产策略及运营管理白皮书：智驭未来 资掌全局

智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书 目录 前言401 第一章：策略差异化61.1 构建房地产企业长期竞争力的核心要素61.2 支持自用企业战略运营保障的基础71.3 金融投资机构实现投资收益的价值基础802 03 第三章：设计定制化143.1 需求导向的功能定制143.2 新能源与新建筑技术定制153.3 可持续发展的绿色定制1604 4.1 办公184.2 零售商业204.3 酒店224.4 长租公寓2405 第五章：管理智慧化26 结语29 前言 行业变迁与资管使命 “三新”经济发展迅猛，产业结构和供应链体系转型加速全球空间布局调整。以新产业、新业态、新模式为代表的“三新”经济持续蓬勃发展，占GDP比重在2024年已提升至18%。中国政府在产品服务、信贷支持、跨境结算、风险管理、协同保障等多方面提供政策支持，推动构建面向未来的创新产业体系和供应链网络，加速推动“研发在中国、制造在全球、市场为导向”的中国企业全球2.0模式。基于效率优化的企业全球空间布局对企业不动产策略和运营体系提出了更高的要求。 中国经济进入中高速增长、高质量发展新阶段。仲量联行、兴业研究、中国建筑科学研究院有限公司持续聚焦中国经济与城市发展现状、新机遇与潜在挑战，从不同专业视角解读不动产未来价值变迁。在宏观发展上，基于滤波法，兴业研究对经济增速进行了模拟测算，结果显示，尽管受到经济周期和全球贸易环境影响，“十五五”期间我国经济潜在增速的中枢仍可保持在4.5%左右的较高水平。 多重政策叠加助力房地产业止跌回稳。政府实施更加积极有为的宏观政策和专项措施实现房地产风险软着陆。降准降息为化解债务风险提供流动性支持，超长期特别国债支持“两重”“两新”、生育补贴、消费补贴等释放消费潜力，优化核心城 市限购政策改善市场预期，加大收购存量房用作保障房力度、专项债支持土地收储政策、加速实施城中村及危旧房改造、完善城市融资协调机制等发挥逆周期调整作用。 中国城市发展由增量开发向存量运营转型。国家统计局数据显示，2000年至2024年底，中国新建商品住宅累计销售面积213.9亿平方米，新建办公用房累计销售面积5.3亿平方米，新建商业营业用房累计销售面积15.7亿平方米。中国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。未来，各类城市功能空间需求从数量扩张需求向品质提升需求转变。 和文化传承，金融市场创新驱动资产增值和模式创新，制度创新释放城市更新活力和生态韧性。 不 动 产 策 略 及 运 营 管 理 的 核 心 使 命 正 从“ 空 间 供 给 ”转 向“价值创造”。不动产策略及运营管理将成为实现城市发展宏观目标的微观单元和空间载体，通过全生命周期运营释放存量潜力，赋能企业穿越经济周期。 经济发展和政策引领将对房地产领域投资、建设、创新、运营以及企业的选址布局产生深刻影响。2025年7月召开的中央城市工作会议，明确了城市高质量发展和内涵式发展的主题主线。以城市更新为抓手，通过存量不动产提质增效，逐步推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。可以预见，“十五五”期间，城市群分工协同将提升城市承载能力，人口空间流动展现城市核心竞争力，新质生产力推动城市动能转换和结构优化，城市功能创新实现品质提升 本次白皮书由仲量联行携手兴业研究、中国建筑科学研究院有限公司共同撰写，提炼出不动产策略及运营管理领域的五大趋势：策略差异化、价值证券化、设计定制化、运营专业化、管理智慧化，旨在为中国不动产管理机构描绘完整的生态链图景，为制定可持续的资产增值策略提供创新范式框架。 1.1 构建房地产企业长期竞争力的核心要素 策略差异化01 加速调整全国城市进入和布局策略。进一步聚焦成长性重点城市群和核心城市，从政策、规划、人口、经济、产业、消费等方面全面审视城市的长期竞争力，为持有物业的投资决策和长期运营提供市场基础。深耕核心市场和优势区域，充分利用既有项目在团队、客户、品牌方面的优势积累，通过增量项目拓展降低边际成本和风险，实现规模效益。 在中国房地产市场由增量扩张转向存量提质的战略转型期，不同类型机构不动产管理运营的目标和策略将体现显著差异。房地产企业将以运营收益增值作为核心目标，轻重资产并举、扩大管理规模，发挥规模效益和成本优化，持续提升运营能力，实现资产增值；自用型企业将以支持企业主业发展战略、保障企业日常运营为核心目标，持续优化运营成本和效率，改善员工体验和福祉；金融投资机构将以实现投资收益目标作为核心目标，在金融市场实时反馈市场供需动态的情况下，通过稳健运营现金流和流动性优化，实现资本增值。 运营、开发双轮驱动，加快企业资产结构和盈利能力转型。逐步建立持有型物业相对独立的业态产品标准和“投融建管退”体系，从被动持有向主动投资转型。房地产企业持有物业类型已经拓展到办公楼、商业、酒店、长租公寓等板块。各类业态在客群结构、需求特征、竞争格局、合作伙伴等方面有显著差异，聚焦和强化企业核心优势，构建生态体系和竞争护城河，提升资产盈利能力。 以人为本，提升客户体验，加速专业化、品牌化、标准化升级。在各类业态中建立细分产品线体系，针对特定人群和客户价值诉求，提供差异化解决方案。坚持以人为本，在市场需求结构性演进的市场环境下，通过持续的产品创新、空间创新、功 能创新和运营创新提升客户体验，解决客户核心痛点问题。充分发挥客户资源基础和会员体系，通过存量挖潜和增量拓展，夯实基础收入来源和增长基石。 长曲线机会。通过轻资产运营合作，可以从投资机构、政府平台公司或其他投资开发主体中获得核心城市核心区域城市更新项目机会，优化管理资产组合的城市布局和区位结构，以规模效应降低管理运营成本，实现提质增效。 轻重并举，扩大管理规模，提高盈利能力。市场下行压力为具备服务产品线体系和成熟运营能力的房地产企业带来二次增 1.2 支持自用企业战略运营保障的基础 企业不动产支出在很多行业已经成为仅次于人力成本支出的第二大运营成本支出。市场波动环境下，分散管理、各自为政的管理模式面临挑战，企业不动产管理模式逐步从分散转向集中，专业化、信息化、扁平化成为构建企业不动产策略和管理运营能力的基础。仲量联行在协助中国企业制订企业不动产空间战略并执行实施的过程中，总结了五个核心要素：企业不动产策略、空间布局规划、运营成本优化、政府政策沟通、合规风险管控。 企业不动产策略应与企业整体战略敏捷协同。企业不动产策略应与集团发展战略相匹配，在推动企业高质量转型发展的战略转型中，存量业务调整和战略增量投资并行，企业不动产空间需求面临持续布局调整。不动产空间规划既需要体现需求的即时性，也需要体现长期规划的原则。长期规划原则需体现股东利益和价值最大化，并与管理层充分沟通，在业务发展方面形成统一的战略共识，将不动产策略的战略原则纳入空间变革管理的内部宣贯沟通流程。 活空间使用、自建或定制空间都是空间布局规划需要考虑的策略因素。 以全生命周期运营成本审视成本的有效性和主动管理能力。在优化过程中，需兼顾直接运营成本与衍生影响带来的间接成本，统筹财务成本因素与非财务因素的影响，并平衡短期成本控制与长期灵活性及成本表现。此外，不仅应关注绝对成本的降低，也需重视成本的有效性，即评估体验改善等因素对收入增长的潜在贡献。同时，租赁、自建、购置等重大决策对运营成本结构产生深远影响。 空间布局规划顺应房地产市场趋势，保持前瞻视野。根据业务场景需求统筹考虑办公、零售、公寓、工厂、实验室、物流等不动产空间布局，结合业务发展需求和房地产市场趋势，加强空间布局规划的主动管理。前后台职能分离、职场空间整合、灵 企业选址应综合考虑政府政策沟通与业务发展资源和机会。在企业不动产策略与运营中，应高度重视与政府政策的战略 合规风险管控以应对市场波动风险和运营风险。在企业不动产策略与运营管理中，需兼顾结果导向与过程合规。一方面，应着力提升空间使用效率，降低资产空置率，控制全生命周期运营成本；另一方面，须确保重大事项决策、项目执行与验收、供应商采购等关键环节符合制度流程与监管要求，实现合规风险的有效管控。 协同。需主动对接城市规划、产业引导方向，综合评估税收优惠、人才引进及城市配套等政策带来的机遇与影响，以此精准研判并把握潜在的业务发展空间。 1.3 金融投资机构实现投资收益的价值基础 持续稳健的管理运营，是构建稳定现金流和提升资产价值的基础。国际成熟的投资机构基于稳健成熟的不动产策略和运营管理体系，实现旗下私募基金面向优质物业开展Pre-REITs培育孵化，再出售给旗下公募REITs平台，完成基于运营能力的资产增值和金融变现。即使在市场调整周期，亦可通过降低核心持有型资产投资比例，提高机会型投资占比。低成本收购优质资产，通过功能调整、业态创新、硬件提升和运营改善等，持续改善不动产现金流和市场竞争力，从而获得超额市场溢价份额。 美国REITs市场30年数据显示，其收益率具有回归均值、周期性互补、波动性大的特征。对金融机构而言，保持均衡合理的资产组合是实现长期持续稳定的投资收益的重要基础，而非追逐风口押注单一业态。当前，中国不动产融资模式从开发融资、间接融资为主，逐步向投资人主导的直接融资转型，实现资金管理和资产管理双循环。 投资决策顺势而为，构建基于稳定现金流的商业地产金融产品。金融机构把握政策窗口期和市场窗口期，通过资产收购、股权投资、基金投资等形式，成为不动产重要的投资及持有机构，构建“投资-增值-退出”的资产管理闭环，在多元市场中实现资产端与资金端的协同效应。目前，投资机构专业化、投资业态多元化和资金来源国际化的特征日趋显著，匹配不同机构投资人的金融产品日趋多元。 面向资本市场的退出方式，增加资产运营的透明度，扩大投资者范围。未来五年，中国房地产资产证券化进程将加速，面向不动产资产管理的金融工具快速发展。资产证券化工具主要分为公募与私募两类，前者以公募REITs为主，后者则主要包括持有型不动产ABS、类REITs、Pre-REITs与CMBS四类产品。金融机构通过资产证券化工具将缺乏流动性的存量物业资产转化为标准化金融产品，为盘活存量资产、优化资本结构提供了创新性的价值实现路径。 多元融资渠道，通过现金流设计构建市场风险分担机制。作为不动产资管全流程的重要资金提供方，商业银行也积极参与资产管理相关业务。通过“全流程信贷支持”，以开发贷、并购贷、装修改造贷、经营性物业贷等产品匹配不动产建设、投资与运营的全生命周期资金需求。类REITs和REITs等通过信托、公募基金等进行结构化现金流设计金融产品，覆盖更广泛的投资机构和个人投资者。 价值证券化02 投入市场租赁的不动产在企业财务报表中不再简单呈现为固定资产、折旧摊销，一方面通过运营提升及成本控制，不仅为企业贡献经营净现金流，在投资性房地产公允价值计量模式下，更能实现正向利润贡献。另一方面，实现资产估值高于账面值后可对接资本市场，通过发行REITs等资产证券化方式，将不动产转变为金融资产，企业实现重资产变现、轻资产运营，完成投融管退的资本闭环。 通过发行REITs等资产证券化方式，将不动产转变为金融资产，企业实现重资产变现、轻资产运营，完成投融管退的资本闭环。 2.1 间接融资向直接融资转型 不动产REITs进入常态化发行，市场发展潜力较大。截至2025年10月底，中国公募REITs总市值约为2206亿元（折合约310亿美元），占沪深两市股市总市值的比例仅有0.2%；对比同期的日本与美国市场，两国公募REITs市值分别为16.9万亿日元（折合约1101亿美元）和1.5万亿美元，占两国股市总市值的比例分别为2.0%与1.9%。中国公募REITs发展程度与国际成熟市场仍存在较大差距，未来REITs市场的持续发展潜力较大。 图表3. 不动产私募投资基金试点政策出台，进一步规范、促进不动产基金的发展。2023年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，进一步规范不动产私募基金