“好房子”不能是贵的房子，但一定要接地气

“好房子”不能是贵的房子，但一定要接地气 项目印象：地方实力房企打造，受区位拖累，项目影响力和成交去化削弱 该项目位于金水区杨金片区，该片区靠近北龙湖板块，定位为“中原智慧核+郑州生态城”，属于规划中的潜力发展区域。区域整体规划容积率2.5，限高50米，整个杨金片区主打低密度小区。回到项目本身，项目由扎根郑州二十多年的老牌房企开发，占地约5.53万㎡，总建筑面积约17.77万㎡，容积率2.5，绿化率35%，总规划1027户。项目由14栋16层的小高层和1栋配套幼儿园组成，户型面积包括105-125㎡的三房和143㎡的四房，其中125㎡三房和143㎡四房为主推户型，销售均价在1.65万/㎡左右。 该项目于2021年12月首次开盘，开盘后找房热度即达峰值，随后持续下降，最近一年基本在50以下，找房热度相对较低。从销售情况看，截至目前，项目共推出700套房源，累计成交365套，用将近4年的时间才去化一半，最近6个月的月均成交在20套左右。 明明是盘根当地二十多年的老牌房企，打造的项目也不差，产品方面，刚需和改善的需求都照顾到了，为什么卖的却不理想，究竟在哪个环节出现了问题？今天，洞察君将继续借助项目诊断，全面剖析该项目，一起揭开其中的秘密。 综合诊断：综合竞争力排名相对靠后，五大方面均不及竞品均值 我们通过分析两个项目间的客户重叠度来判定竞品关系，重叠度越高，意味着两个 项目对客户的争夺就越激烈。从该项目90天内客户重合度最高的项目来看，客户重合度较高的项目有8个，其中有6个项目与本盘的客户重合度在10%以上，最高为同板块中豫·湖城印象项目，客户重叠率达14%，也就是说本项目的客户中有14%同时也在关注中豫·湖城印象项目。 总体而言，与8个竞品相比，本盘综合竞争力排名相对靠后，综合评分为25.7分，低于竞品平均水平。进一步结合五大竞争力雷达图分析可知，本项目在户型匹配、项目配套、项目价格、找房热度和客户分流五大方面均有不足，低于竞品均值水平。 找房热度：项目受关注度较低，找房热度指数盘亘在50以下，显著低于竞品 找房热度低，意味着潜在找房客户对项目的关注度低。项目刚推出时，市场上有一波关注度，峰值时找房热度指数达73，随后热度便持续下跌，2025年一以来，找房热度基本上在50以下盘亘，最近两个月更是在40左右徘徊。与同区域、同价位楼盘相比，本盘表现也一般，显著低于竞品找房热度均值（73）。据安居客统计，近90天该项目线上看房人数约81人，最近30天也仅26人。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.11.26 户型匹配：项目主推产品精准命中市场缺口，其它产品略显“画蛇添足” 根据我们对杨金板块各户型面积段产品的供需不匹配度分析，项目所在的杨金板块是典型的刚改板块，购房者多为地缘性刚改人群，偏爱大户型产品，尤其对120-140㎡三房和140-180㎡四房产品需求旺盛，且这两类产品在板块新房市场呈现供不应求态势。 项目定位为改善产品，全部精装修交付，大面积玻璃幕墙外立面，超高窗墙比，颜值上还是不错的。户型面积包括105/115/125㎡的三房和143㎡的四房。户型面积上来看，项目主推的125㎡三房和143㎡四房，较为精准的命中了市场需求缺口。然而105㎡三房和115㎡三房为板块内已经“供大于求”，竞争激烈。此外，项目定位为高端改善型住宅项目，105㎡和115㎡小户型产品的混搭，在一定程度上影响居住人群的纯粹性，说白了，这一类产品不是特别符合高端改善住宅项目的气质。 项目共设计了5种户型，户型设计上中规中矩，基本上做到户型方正，也能全部做到三开间朝南，层高2.9米（略低于好房子3米标准）。此外，项目在居住环境体验上还有一些提升的空间，如卧室靠近电梯，尽管项目采用隔音毡做了处理，但还是会存在一定的噪音影响。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.11.26 指标说明：①户型产品需求比例，即用户关注某类产品的占比情况，值越大意味着用户需求越大；②某类户型产品供需不匹配度=某类户型产品（户型*面积）的供应占比-需求占比，数值为正，表示供＞求；数值为负，则表示供＜求。 项目配套：片区尚在发展期，需较长时间成熟，配套不完善且有噪音影响 项目处于金水区杨金板块，南接北龙湖，北至黄河沿岸，定位为“中原智慧核+郑州生态城”，2015年整个区域被纳入郑东新区整体规划。从规划上来说，区域发展确实有很大潜力，毕竟紧挨着的就是郑州最有名的北龙湖，在一定呈上可以顺承北龙湖资源的外溢，然而从发展现状来看，目前片区内许多设施还未完善，科技园也是人烟稀少。 杨金片区配套不完善，整体配套尚在发展中。首先体现在交通上，片区内目前没有地铁，以自驾出行为主。说到这里，不得不提一下项目的车位情况，项目车位比是1：1.04，而作为改善型住宅小区，很多业主家里至少是两部车起步，显然对于改善型住宅来说，车位不充足；其次，作为高端改善盘，周边缺乏成熟的大型商业和高端医疗资源，多富裕的家庭，他也要这些基本的生活资源，这是杨金板块内项目的“硬伤”；最后，越是改善型家庭越重视教育的质量，目前板块内仅有一所相对不错的金水区实验小学 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； （科教园校区），整体上优质教育资源还是缺失的。此外，从居住环境上来说，由于金水区内项目都有一个共同的困扰——机场噪音，这是区域内项目绕不过去的“痛”，这就需要项目在产品上做好高质量的降噪措施，消除噪音影响。 价格水平：销售价格1.65万/平，略高于竞品均值和板块内价格水平 作为定位高端改善项目，项目销售价格在1.65万/㎡，三房总价在200万左右，四房总价在250万左右，与竞品相比，该项目单价处于中等偏上的位置，其价格超过60%的竞品。与本盘客户重合度较高的中豫·湖城印象、万科翠湾中城MAX、招商·揽阅等，均价在1.3~1.5万/㎡。目前，板块内新房成交均价在1.5~1.6万/㎡，二手房挂牌均价0.8-1.2万元/㎡。从价格上来看，项目基本上处于中等偏上位置，价格定位略微高出竞品均值水平（1.53万元/㎡），毕竟是高端改善型住宅，也可以理解。 客户分流：项目通过自身努力，在众多竞品中脱颖而出，分流压力相对较小 客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。 从客户被分流至其他项目的情况来看，该项目整体分流压力值达1.5。与竞品相比， 其分流压力明显偏高，甚至比和本盘客户重叠度最高的万科翠湾中城MAX项目还要高出0.7。与其它竞品相比，本盘二手房分流压力较大，本盘同时受到新房和二手房竞品项目的分流，且受新房分流影响更大。显然，项目所处区域存发展不足，产品表现平平，且价格缺乏竞争力，诸多因素叠加，导致不少购房者转而投向了其它竞品项目，这给本盘带来了较大的分流压力。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 小结： 若说配套不足是项目的外在“硬伤”，产品错配定位便是内在“败笔”。具体而言，若定位刚需客群，小户型产品在这里毫无违和感，项目应整合资源完善配套，再给个心动的价格（毕竟区域有不足），凭借市场多年对企业品牌的信任，必能俘获客户青睐；若定位高端改善，就需精心打磨产品，让产品更纯粹、品质更卓越，达到区域内豪宅标杆水准，吸引周边豪宅客群慕名而来，这方面可借鉴长沙运达会展湾项目的做法。 58安居客研究院《楼盘洞察》专为解决此类问题而生。它擅长借助海量用户在线行为数据，深度剖析项目客户，精准定位问题，进而为项目操盘提供切实可行的建议。想要知道你的项目竞争力怎样，或是想深入了解客户，欢迎关注我们、联系我们。