“好房子”不能是贵的房子，但一定要接地气

项目位于郑州金水区杨金片区，由老牌房企打造，定位为高端改善型住宅，但销售表现不佳。核心问题在于项目综合竞争力不足，具体表现在五个方面：找房热度低、户型匹配度不高、项目配套不完善、价格略高于竞品、客户分流压力较大。

关键数据：

• 项目占地5.53万㎡，总建筑面积17.77万㎡，容积率为2.5，绿化率为35%，共1027户。
• 主推户型为125㎡三房和143㎡四房，销售均价1.65万/㎡。
• 开盘后找房热度峰值达73，但随后持续下降，近一年低于50，近90天线上看房人数约81人。
• 项目共推出700套房源，累计成交365套，近6个月月均成交20套。
• 与8个竞品相比，综合竞争力排名靠后，综合评分为25.7分，低于竞品平均水平。
• 户型匹配方面，125㎡三房和143㎡四房精准命中市场需求，但105㎡和115㎡三房与板块需求不匹配。
• 项目配套不完善，缺乏地铁、大型商业和高端医疗资源，优质教育资源也缺失。
• 价格1.65万/㎡，略高于竞品均值和板块内价格水平。
• 客户分流压力较大，整体分流压力值达1.5，受新房和二手房竞品分流影响。

研究结论：

• 项目配套不足是外在“硬伤”，产品错配定位是内在“败笔”。
• 若定位刚需客群，应整合资源完善配套，并给出更具竞争力的价格。
• 若定位高端改善，需精心打磨产品，提升品质，达到区域内豪宅标杆水准。

建议：

• 可借鉴长沙运达会展湾项目的做法，提升产品纯粹性和品质。
• 利用安居客《楼盘洞察》工具，借助海量用户数据深度剖析客户，精准定位问题，为项目操盘提供切实可行的建议。