房价降幅收窄、竣工同比转正， 行业回稳仍需蓄力攻坚

房价降幅收窄、竣工同比转正，行业回稳仍需蓄力攻坚 房价降幅收窄、竣工同比转正，行业回稳仍需蓄力攻坚 导读：今天国新办未同步召开相关发布会，为近年来首次 文/马千里 10月20日上午，国家统计局如期发布2025年前三季度宏观经济和房地产数据。国民经济运行整体平稳，环比增速略有回升。地产行业方面，国房景气持续回落，开发投资、销售同比降幅均在扩大。但得益于中央加快推进城市高质量发展和高品质住房建设，再加之市场自身调节，房价指数同比降幅继续收窄，行业供求关系也在持续趋好。 值得一提的是，今日国新办并未就前三季度国民经济运行情况举办相关发布会，为近年来首次。 前三季度运行总体平稳，国内需求持续改善 2025年9月，各地区各部门加快构建新发展格局，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，国民经济运行总体平稳，高质量发展扎实推进。具体来看： 一，前三季度经济运行平稳，环比略有回升。前三季度，我国GDP为1015036亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。三季度，我国GDP为354500亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。经季节因素调整后，三季度GDP环比增长1.1%，比二季度回升0.1个百分点。二、生产供给增势良好，三次产业共同发力。消费潜力不断释放，旅游出行、快递外卖等相关服务业增长较快，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业合计拉动经济增长0.9个百分点。三、国内需求持续改善，外贸韧性不断彰显。前三季度，最终消费支出对经济增长贡献率为53.5%，拉动GDP增长2.8个百分点。前三季度，货物和服务净出口对经济增长贡献率为29.0%，拉动GDP增长1.5个百分点。四、市场活力持续释放，新动能不断积聚增强。制造业转型升级加快。前三季度，规模以上装备制造业和规模以上高技术制造业增加值分别同比增长9.7%和9.6%， 从9月金融数据来看，M1同比增长7.2%，同比增速较上月加快1.2个百分点，如期再创新高。M2同比增长8.4%，较上月下降0.4个百分点。自2025年以来，M1-M2剪刀差持续震荡回落，8月份已经降至1.2个百分点，得益于一系列以旧换新消费补贴活动，年内居民消费意愿持续提振。9月份，商务部等9部门联合发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，提出五方面19条举措，培育服务消费促进平台，打造服务消费热点。消费发展所带来的经济增长，也在为城市高质量发展提供更多稳定的工作岗位，进一步加快新型城镇化发展进程。 央行铺路金融统计数据显示，前三季度人民币贷款增加14.39万亿元，住户贷款增加1.1万亿元，住户中长期贷款增加1.28万亿元。当前房地产市场销售端虽然依旧面临较大挑战，但得益于各类利率优惠政策的推出，在积极的金融政策支持下，居民中长期消费指标仍在持续向好。 为进一步促进消费发展，商务部等9部门在9月份提出激发服务消费新增量，将吸引更多境外人员入境消费。房地产方面，9月15日外汇局发布新规，方便境外个人买房换汇付款，境外购房人 在获得购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。这一举措虽没有实质性改变境外个人的限购政策，但也反映出当前积极提振消费需求的政策方向。 新房成交规模环比季节性回升，典型城市开盘去化率延续年内高位 9月份，新房交易规模迎来季节性回升。据国家统计局公布数据推算，9月全国新建商品房销售面积8531万平方米，销售额8025亿元，分别环比上升49%和43%。同比来看，受2024年同期基数上行影响，2025年9月商品房销售面积同比下降10.5%，成交金额同比下降12%。前三季度商品房销售面积累计降幅5.5%，较上月增加了0.8个百分点。房企到位资金方面，9月份个人按揭贷款新增1027亿元，较上年同期下降11%，降幅收窄8.5个百分点，与商品房销售面积降幅相若。库存指标方面，9月商品房待售面积环比下降292万平方米，连续7个月下降，行业库存压力持续缓解。 具体城市方面，克而瑞百城数据显示，9月二三线城市新房交易规模均同比回落，仅一线城市得益于限购解绑等政策进入兑现期，同比交易量有所上升，尤其是北京新房成交规模同比上升33%。去化指标方面，得益于营销季的来临，以及各地税费减免及购房优惠政策的推出，在供应量环比增长80%的情况下，平均去化率仍能保持在四成左右的年内高位，不过上海、成都、杭州等热点城市去化率均有5-8个百分点下滑。 9月下旬以来，中央部委密集发声推进城市高质量发展，住建部5度作出相关工作部署和指示，住建部部长倪虹在10月13日发表署名文章，为“十五五”期间城市工作及房地产行业转型提供了顶层思路指引，提出要主动适应城市发展的新形势新任务新要求，识变应变求变，因势而谋、顺势而为、乘势而上，加快建设好房子，注重土地要素集约高效被放在了更加重要的位置。预计接下来土地市场将有望迎来更多高质量的收储宅地和城市更新用地，新项目建设方面也会迎来更多新规调整，加强新建住宅的宜居属性，从供需两方面共同促进房地产行业加快止跌回稳。 9月下旬以来，中央部委密集释放推进城市高质量发展的信号，住建部已先后5次针对相关工作作出部署并提出指示。10月13日，住建部部长倪虹发表署名文章，为“十五五”期间城市工作及房地产行业转型提供了顶层思路指引——文章明确将“加快建设好房子”与“注重土地要素集约高效”均摆在更重要的位置，提出要主动适应城市发展的新形势、新任务、新要求，做到识变应变求变，在发展中因势而谋、顺势而为、乘势而上。 从后续趋势来看，预计土地市场将迎来更多高质量的储备住宅用地与城市更新用地，新项目建设领域也会出台更多新规调整，进一步加强新建住宅的宜居属性，从供需两端共同推动房地产行业加快实现止跌回稳。 房价同比降幅延续收窄：8市同比上涨，上涨城市数为年内新高 2025年9月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点。随着南宁、宜昌、三亚等三市房价同比转增，9月共有上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐等8市新房价格同比上涨，为2025年以来房价上涨城市数量最多的一个月。 环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。 2025年下半年以来，房地产供需两端虽面临更大压力，但在各地主管部门的有力政策支持及行业自身调整的双重作用下，房价同比指数的筑底趋势正逐月明晰。进入9月后，各地政策发力节奏进一步加快：累计出台21次税费补贴与优惠类政策，同时12次发文推进“好房子”建设，尤其是北京、上海、深圳的限购解绑政策进入兑现期，不仅推动需求端持续向好，更为后续房价走势向好 奠定基础。 新开工同比降幅收窄，如期迎来边际改善 2025年前三季度，房地产开发企业房屋施工面积648580万平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面积452165万平方米，下降9.7%。 前三季度房屋新开工面积45399万平方米，下降18.9%。其中，住宅新开工面积33273万平方米，下降18.3%。9月份新开工规模5598万平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9个百分点。 正如上月所预计，得益于土地收储和城市更新工作的加快推进，出于供给侧库存结构的改善目标，随着越来越多的存量闲置用地腾笼换鸟，变身成为优质宅地供给入市，新开工面积同比指标迎来了边际改善。2025年以来，各地累计公布的计划回收土地面积已经超过2.2亿平方米，随着城市高质量发展工作的进一步推进，各类闲置用地在调规后迎来“新生”，行业新开工面积指标有望在2025年末迎来更多企稳信号。 2025年9月，房屋竣工面积3435万平方米，同比上升1.5%，为2024年以来首次单月竣工面积同比转正。前三季度竣工面积累计同比下降15.3%，降幅较上个月收窄了1.7个百分点。近期，央行在展望“十五五”专题系列访谈中，提出当前我国经济运行依然面临不少风险挑战，将探索拓展中央银行宏观审慎与金融稳定功能，丰富维护金融稳定的政策工具箱。有利于促进房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的持续化解。预计各地主管部门将继续加强助力企业纾困，保障和支持开发项目建设。 数据来源：国家统计局 开发投资规模仍高于行业销售，同比降幅持续扩大 前三季度，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，降幅较前8月扩大1个百分点；9月房地产开发投资7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点。 9月份开发投资同比持续下降，累计同比降幅、同比降幅均为2023年以来最高，短期来看，这固然是受到行业销售规模缩量、优质投资标的减少的影响。但是从长期发展经验来看，健康的市场环境既需要合理的供求比值，也需要合理的投资产出比值，自2022年以来，全国商品房销售金额/房地产开发投资即低于1.05，2025年前三季度也只有0.93，行业产出难以覆盖投资。为确保行业发展新模式的确立，当前的房地产开发投资规模还有较大的下行空间。就历史投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。 综上，我们给出如下判断： 当前房地产市场呈现双重供需压力，一方面各地优质住宅库存已基本去化，叠加近年来市场化宅地供应规模持续收缩，直接导致优质新房供应持续下行，进而使得2025年下半年以来新房销售降速进一步扩大；另一方面自2024年四季度市场进入回稳周期后，前期积压的住房需求已完成入市释放，行业整体库存压力再度凸显，在此双重因素叠加下，各地稳市场政策逐渐显现边际效应递减特征，行业止跌企稳面临新的严峻挑战。 在此背景下，“从供求两端共同发力，激活市场潜在活力、构建行业新供求平衡”成为关键破局方向，该思路在2025年10月国新办“高质量完成‘十四五’规划”系列发布会上得到明确，住建部同步提出将推进中央城市工作会议任务落地，并从五方面推进“好房子”建设。从供给端看，以城 市高质量发展为核心缓解库存与供应矛盾，既通过宅地回收提升土地要素使用效率加速去库存，据CRIC监测2025年以来全国已计划回收超2亿平方米宅地，显著加快行业去库存节奏，同时推进城市更新落地聚焦城中村改造，据各地专项债明细项目统计2025年前三季度城中村改造融资规模达687亿元，同比大幅增长147%；从需求端看，以“好房子”建设为抓手拉动新质住房需求，重点推动改善性与高端住房需求迭代，2025年以来地方政府累计52次发文推进“好房子”建设，产品力突出的优质改善盘已成为各地楼市“主力军”，同片区内去化率普遍优于传统项目，以武汉为例，2025年9月符合“好房子”新规的项目首日去化率达40%，而同期老规范项目首日去化率仅为5%，差距显著。 随着制约行业企稳的各类关键问题正逐步化解，预计2025年四季度将释放更多积极企稳信号。具体来看，随着越来越多板块的租售比超过存款利率、甚至贷款利率，房价指数将加快筑底，其中受益于高品质住房发展的新房产品会率先回暖。新房交易规模方面，因新增供给不足，且前期优质库存已基本去化完毕，预计仍将处于筑底探索阶段。库存指标上，当前全国土地出让规模已小于新房交易量，这一客观事实将推动广义、狭义库存指标持续缓解；同时，存量及闲置土地回收进程加快，会进一步减轻库存压力，并推动新开工指标继续向好。开发投资与施工规模方面，相关指标将进一步回落，与现阶段行业销售规模更匹配，进而缓解行业投资收益承压问题及长期库存去化隐忧。