“十五五”规划：重塑未来五年中国房地产市场格局

“十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 从1953年第一个“五年计划”至今，中国已连续实施十四个五年规划，每一个规划既聚焦当期发展任务，又与更长期的战略目标衔接，形成“短期-中期-长期”层层递进的接力赛机制的目标链条。“十五五”规划（2026-2030年）是中国在“两个一百年”奋斗目标历史交汇期的关键规划，既是实现第一个百年奋斗目标（全面建成小康社会）后，向第二个百年奋斗目标（全面建成社会主义现代化强国）迈进的第一个五年规划，也是衔接“十四五”（2021-2025年）、为2035年基本实现社会主义现代化奠定基础的核心蓝图。 “十四五”期间爆发的疫情及全球化逆流、世界进入动荡变革期等诸多因素让全球经济的发展笼罩了阴影，也为中国的经济发展带来了巨大挑战。“十四五”期间中国面临来自国内和国外的双重压力亟待解决： 在全球 在国内 “十四五”期间国际风云变幻，地缘政治波谲云诡，全球经济增速放缓，地区冲突加剧，让产业链被迫重构。为应对外部环境的不确定性，中国政府也必须要留住充足弹药守住发展安全底线，保护产业链供应链的安全和自主可控。 中国经济已经从“高速增长”转向“高质量发展”，但仍面临核心技术卡脖子、传统产业转型滞后、人口结构变化等问题；同时，消费疲软，房地产及地方政府债务等风险的引爆也拖累了整体经济的增长。 为解决这些问题，中国政府把“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”作为中国未来发展的核心战略，而“十五五”规划是这一战略落地的“施工图”。本次“十五五”规划纲要将未来五年的发展重点放在了建设现代化产业体系、加快高水平科技自立自强、建设强大国内市场，增强高质量发展动力，扩大高水平对外开放、合作共赢，优化区域经济布局、促进区域协调发展、加大保障和改善民生力度等方面的目标，考虑到中国政府对目标制定的高审慎度以及目标的高可达成度，“十五五”规划中设立的这些目标不但可以清晰看到未来五年中国经济社会和产业的发展方向，而且这些接续的发展和变化也将重塑未来中国房地产市场的格局。 本次 �十五五�规划纲要对未来房地产市场产生的重大影响可以归结为五条主线： “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 发展新质生产力和建设现代化产业体系 建设现代化产业体系在“十五五”规划中的排名从“十四五”的第二位被提升到了首位，可见其在未来中国经济发展将要扮演的重要角色。 在“十四五”期间，中国政府将新一代信息技术、生物技术、新能源汽车等新兴产业作为构筑产业体系的新支柱，经由五年的发展，这些产业在政策扶持下取得了亮眼成绩。以新能源汽车为例，“十三五”规划中将新能源汽车列为战略发展新兴产业，2015年新能源汽车的产量就由2014年的7.85万辆上升至34万辆，年度同比增长333%，此后的“十四五”接续之前发展战略，新能源汽车产量从2020年“十四五”开年的136.6万辆增长到2024年的1,280万辆，年均符合增长率为72%，在全球新能源汽车的销售份额达到76.4%（图一）。 现代化产业体系的搭建包含以下三个部分： 优化提升传统行业 油气、船舶、机械、煤炭、钢铁、化工、建材等行业 重点培育壮大新兴行业 航天、新能源、新材料和生物医药 提前布局未来产业 核聚变、人型机器人、元宇宙、量子科技6G等 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 生物制药领域是另外一个规划引领、资本跟进、技术突破，最后形 成 规 模 化 扩 张 的 典 型 案 例。“十四五”期间，全球疫情的爆发让生物制药行业作为国家战略性 新 兴 产 业 的 地 位 凸 显。 经 过多 年 的 沉 淀 与 积 累， 今 年， 中国的医药产业同样迎来行业的DeepSeek时 刻， 中 国 药 企 正在从过去的仿制药时代进入到创新药时代，并且吸引了众多的国际授权合作, 2025前5个月，中国在全球规模级交易(首付款大于5,000万美元)中的占比，已 经 从2020年 的4%提 升 至42%（图二）。 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 本次报告中提出新质生产力的方向是“智能化、绿色 化、 融 合 化”， 那 些 能用AI成功改造传统产业的企业将会在未来五年获得更大的发展机会。自2021年以来，中国制造业在人工智能应用方面取得了巨大进展，中国安装的工业机器人数量已超过全球其他地区总和，2023年，中国以276,300台工业机器人安装量位居全球首位，是日本的6倍，美国的7.3倍（图三）。 新兴战略型产业及未来产业的发展要依托于高强度的研发，这将在一定程度上提振写字楼及产业园区市场的需求。过去几年，写字楼及产业园区市场需求疲软，大多数需求来源于搬迁，市场增量需求稀少。未来五年，政策和资金对产业及科技类企业的倾斜将有望催生一批新的企业，既有的企业也有望扩大规模，这将提振写字楼及产业园区需求的增长，让该板块实现触底反弹。 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 扩大内需，大力提振消费 “坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，大力提振消费。” “十四五”期间的重点是“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”，延续了自“十三五”以来供给侧改革的核心逻辑。而在“十五五”规划纲要中，供给和需求的关系被深化为“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求“，侧重点放在了需求侧，这也标志着中国经济的顶层设计正在从单纯依赖物质投资和侧重供给侧改革，转向供需两端发力的新阶段。 当前，由于投资的边际效应逐渐降低，出口则面临外部环境的高不确定性，因此内需对拉动经济增长的作用就显得格外重要，但由于疫情扰动叠加房地产及地方政府债务等多方面因素的挑战，导致居民消费能力减弱，消费意愿降低，居民消费支出占GDP比重一直保持在40%以下，同发达国家相比有很大差距（图四），有效需求不足已经成为掣肘中国经济发展的突出矛盾。过去几十年中，中国在基础设施建设、房地产开发、制造业设备投资等“投资于物”的领域成就斐然，投资于物的回报率高，效果立竿见影。不过，与物质资本投资领域取得的显著成果相比，中国在人力资本和民生领域的投入明显不足，“十五五”规划中提出了“投资于人”，即说明国家将在教育、社保和就业、卫生健康、住房保障等多领域解决百姓的后顾之忧，增强居民的安全感，由此提升消费意愿。今年，国家财政已安排1,000亿元育儿补贴，200亿元逐步推行免费学前教育，预计未来五年投资于人的政策力度将会更大，由此激发更大居民消费潜能。 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 报告提出要“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”，这对实体零售物业提出了新的要求同时也带来了发展契机。2024年底的中央经济工作会议将"大力提振消费、全方位扩大国内需求"列为2025年经济工作的首要任务，为消费基础设施REITs的发展奠定了战略基调。2025年发布的《提振消费专项行动方案》更是明确提出"支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金"，从国家政策层面为消费基础设施REITs的发展提供了明确导向。 政策的外部推力叠加优质的底层资产让目前已上市的11只消费类基础设施公募REITs产品从发行以来表现亮眼，其区位优势显著、运营能力突出、现金流稳定等特点叠加政策红利的持续释放让已上市的消费基础设施REITs全部在二级市场上获得了良好涨幅。 未来五年，随着政府大力促进消费政策的不断推进，消费类基 础 设 施 公 募REITs的 不 断扩容，实体类零售物业将受到更多投资者的追捧，这也将倒逼零售物业不断加强品牌调整、挖掘消费新需求、吸引年轻消费者群体，通过创造供给满足需求，从而让行业实现螺旋式渐进发展。 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 扩大高质量对外开放，开创合作共赢新局面 在全球保护主义盛行的背景下,中国一直在致力于向全球敞开大门。以熊猫债为例,作为全球投资者配置人民币资产的核心品种,也是促进中国经济与世界经济深度融合的金融引擎,熊猫债凭借其资本融资成本优势在当前备受市场关注,至今累计发行超1万亿元,彰显了中国双向开放的成果。 今年以来，境外资本对中国资产的态度产生明显转变，开始不断增加对中国资产的配置，虽然当前境外资本主要流向股市，但鉴于中国发布的“十五五”规划具有高确定性和目标可达性，且伴随美元持续走弱，人民币升值预期加大的影响，境外资本有望重回中国大宗物业交易市场进行抄底，中长期看，零售物业、工业物流、数据中心、写字楼等资产将受到境外资本更多的关注。 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 加大保障和改善民生力度，推动房地产高质量发展 本次“十五五”规划将推动房地产高质量发展放到了改善民生部分,这也意味着房地产在国民经济发展中扮演的角色产生了根本性的变化。经由过去五年的阵痛调整,房地产市场对经济产生的负面影响已经明显减弱,中国经济也逐渐摆脱了对房地产的依赖,房地产投资总额占GDP比重已从2014年的近15%下降到2024年的7.4%。不过从(图六)可以看到,作为成熟市场的美国,房地产行业在GDP中的比重常年稳定在12%左右,这也让我们有理由相信,经由本轮剧幅调整之后,中国的房地产行业仍有重新向上的空间,整体市场正从“有房住”逐渐向“住得好”发展。今年以来“好房子”概念的推出让多个城市新房市场成交火热充分说明了市场仍有巨大改善型潜力需求可挖。预计持续的政策支持将在2026-2027年为房价提供稳定支持,这也将成为推动温和通货再膨胀的重要前奏,未来市场增量政策将聚焦保障性住房建设,租赁市场培育与城市更新工程,整体市场的发展将继续围绕商品加保障的双轨制发展,以多主体供给、多渠道保障的住房制度,让房地产回归民生本位。 “十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 加快经济社会发展全面绿色转型 以碳达峰碳中和为牵引,增强绿色发展动能。加快建设新型能源体系,积极稳妥推进和实现碳达峰,加快形成绿色生产生活方式。 国家统计局的数据显示,从2005年至2024年,中国煤炭在能源消耗中的占比从72.4%下降到53.2%,而非化石能源的消耗则从7.4%上升至19.8%(图七)。 在四中全会之后的新闻发布会上，国家发改委主任郑栅洁提到，到“十五五”末，新增的用能需求绝大部分将由新增的清洁能源发电量来满足，当前绿色产业规模在11万亿左右，未来五年有翻一番乃至更大的增长空间。同时，“十五五”期间中国要建成100个左右国家级零碳园区，这些园区中所有新建项目均应是绿色认证项目以实现降低能耗，提高能效。 以零碳园区作为标杆，未来房地产市场在双碳背景下面临巨大机遇与挑战，联合国环境署2024-2025年报告显示，全球建筑业碳排放占比34%，其中大部分来自建筑的营运阶段的能源消耗，房地产行业存在巨大的减排潜力。同时，随着ESG议题对于房地产行业的影响日益增强，ESG评级结果被大量投资机构广泛运用和融入到投资决策当中。项目端的ESG可持续发展理念逐步兴起，成为衡量项目优劣的关键性指标。商业地产项目在整个业务营运过程中融入ESG考虑因素正在可持续发展中不断重塑商业地产价值。 “十五五”规划“十五五”规划 重塑未来五年中国房地产市场格局 总结 如果说“十四五”是“全面小康后的起步期”，那么“十五五”就是“现代化建设的加速期”⸺它不仅要解决当前发展中的现实问题，更要为未来10-15年的长远发展定方向、打基础。未来五年，从战略重心的转移到消费社会的深度转型，从将反内卷提升为国家政策导向到现代产业体系的搭建，从房地产新模式的构建到内需体系的系统性重塑，从坚定的扩大高水平对外开放到一以贯之的全社会绿色转型，这些变革共同勾勒出一幅结构全新的发展蓝图，推动中国经济从依赖投资与出口的旧模式迈向一个由内需驱动、供需协调更可持续更均衡的新未来。由此，也将为中国商业地产的未来带来更大的潜力与发展空间。 业务联系人 赵锦权环球