10月房地产市场报告

10月房地产市场热度延续下行趋势，核心城市豪宅去化压力凸显，尤其是定价超出区域天花板的“伪豪宅”项目滞销明显。北京、上海、深圳等核心城市部分豪宅项目去化率仅30%-50%，与上半年市场热度形成显著落差。此类项目滞销源于9·24政策后房企对核心城市市场预期过高，拿地价格偏高，被迫将项目定位拔高至豪宅，但当前市场需求不足以支撑其定价，已出现明显负反馈。尽管真正的豪宅项目去化仍相对稳定，但伪豪宅项目的去化困难已对房企资金链构成较大压力。 二、百强房企销售情况 10月百强房企操盘口径销售额2530亿元，环比微增0.1%（基本持平），同比大幅下降42%， 主 要 受 去 年 同 期 高 基 数 影 响 。 分 梯 队 看 ，20-30强 房 企 同 比 降 幅 最 小（22%），50-100强房企降幅最大（55%），头部房企表现分化显著。主流房企中，越秀（同比降8%）、绿城、招商蛇口、万科（同比降30%）表现相对稳健，其中万科因上海高福云境项目贡献约50%销售额，该项目去化率达75%。其他龙头房企同比降幅普遍超过50%，部分接近60%。 三、城市市场运行表现 （一）供应与成交 供应端：10月30城新增供应环比下降51%，为年内次低（剔除春节月则为2020年以来新低），核心城市供应韧性较强，一线城市供应环比降30%、同比降1%，显著优于二三线（环比降51%）。 成交端：30城成交环比微增1%，同比下降36%，累计降幅从9月的2%扩大至7%。一线城市成交同比降41%（北京环比增20%、同比降19%，上海同比降43%，广州同比降46%，深圳同比降52%），二三线同比降35%，成都、青岛、西安等城市环比增长，青岛同比正增30%。 （二）去化率与库存 去化率：天津（100%）、成都（87%）、苏州（72%）等城市去化表现突出，苏州因网红盘及降价效应环比提升40个百分点；一线城市中北京、上海去化率约35%，广州仅9%（尽管成交量居一线首位）。 库存：30城库存环比降1%（2.16亿平米），去化周期整体稳定，12个三四线城市去化周期微增（幅度<5%）。 四、二手房市场状况 二手房成交量自4月起持续下滑，10月降幅进一步扩大。一线城市成交环比降10%、同比降24%，二线环比降12%、同比降23%，三四线环比降11%、同比降18%，主要因去年9·24后核心城市基数较高及当前市场信心不足。价格方面，国家统计局数据显示，7-10月重点城市二手房价格单月降幅普遍达1%以上，部分城市挂牌量高企（尤其投资客集中小区），业主“以价换量”动力不足，买方观望情绪浓厚。 五、土地市场表现 10月土地市场热度创年内新低，30城成交面积环比降13%、同比降25%，成交金额环比降20%、同比降33%，平均溢价率3%左右（低于去年9·24前水平）。分城市看： 一线城市：成交面积同比降43%、金额降35%，上海第八批次土拍仅3宗溢价成交，其余底价成交； 二线城市：面积降29%、金额降42%，仅杭州、青岛平均溢价率超5%，其余以底价成交为主； 三四线城市：面积降24%、金额降33%，维持低位稳定。 六、市场风险与未来展望 （一）短期市场走势 11-12月市场或延续低迷，政策层面难有超预期宽松，同比降幅可能进一步扩大。若市场持续降温，11-12月成交环比或与9-10月持平，但同比因去年高基数仍承压。 （二）核心风险 伪豪宅与地王项目风险：9·24后高价拿地项目（尤其非核心地段“伪豪宅”）去化困难，当前依赖分销（上海内环内豪宅分销佣金达1-2个点），若2024年去化无改善，或被迫降价促销，部分地王项目（内部回报率仅6-8%）可能陷入亏损。 价格下行压力：二手房价格持续下跌或传导至新房市场，上海等城市新房价格结构性上涨（城区供应占比提升）难以持续，若与周边二手房价差过大，去化将进一步恶化。 （三）长期展望 市场成交量或长期处于收缩通道，国家统计局口径下成交规模或下探至6亿平米（2022年为8亿平米），需超常规政策（如中央收储、按揭零利率、财政贴息）才能扭转趋势。地方政府当前主要通过房票（上海、广州）纳入二手房交易稳定市场，但效果有限。 Q&A Q1:伪豪宅项目去化不佳，目前哪些房企的伪豪宅项目较多？ A1:目前无法直接指明具体房企，但可从拿地特征判断。去年四季度至今年一季度拿地的高溢价地块或地王项目，若位于非城市核心稀缺地段，因拿地价高需拔高定位至豪宅，此类项目易成为伪豪宅。上半年开盘的项目或仍受益于高端市场余温，当前去化压力已显著增大。 Q2:从房企供应结构看，高端、改善、刚需的占比如何？ A2:核心城市新增供应中，高端与改善类占比约60%；刚需盘主要位于城市外围，是当前去化压力较大的供应体量。弱二线或三四线城市的供应结构可能存在差异。 Q3:后续新房供给约束何时会改善？ A3:新房供给约束主要体现在核心城市，但当前核心城市需求已逐步弱化，高端改善类产品需求降温，供需错配问题或不再突出。供给约束改善的拐点目前难以判断。 Q4:今年上半年地王项目频出，这些项目亏损概率如何？ A4:目前地王项目多通过分销（一线城市佣金1-2个点）促进去化，若后续能持续跑量，亏损概率较低。若市场持续低迷至明年，房企或被迫降价（如八五折、赠送车位等），而地王项目拿地时内部回报率仅6-8个点，降价或导致亏损。 Q5:高得房率新房对老新房及二手房形成压制，政府对二手房下跌是否有充分认识及应对手段？ A5:地方政府对二手房下跌有一定认识，当前应对手段主要为常规政策（如解除限购限售、降息）及部分城市将二手房纳入房票使用范围。直接入市收储二手房因压力较大暂不现实，暂无其他有效手段。 Q6:上海土地市场边际走冷、渠道分销占比上升，如何看待上海新房价格持续上涨及未来是否逆转？ A6:上海新房价格上涨受结构性因素影响，包括限价放开后批准预售价格提升及供应结构向城区集中改善。未来若市场持续降温，二手房价格下跌传导至新房，价格上涨趋势或逆转。 Q7:市场成交量底部何时出现及规模大概多少？ A7:成交量底部非短期问题，未来几年或持续收缩。国家统计局口径下，成交量规模可 能在6亿左右；城市层面体量或更低。Q8:目前是否有真正有效的刺激政策可推出？A8:常规刺激手段已基本失效，超常规政策或需中央层面创新，如直接收储土地与房屋、对按揭贷款提供大幅财政贴息（甚至零利率按揭），此类政策或对需求有一定拉动作用，但效果需观察。Q9:是否观察到本地小房企入市拿地占比提升？A9:924后部分城市本地小房企拿地占比有所提升，主要因四代宅带来确定性盈利机会及核心城市新房市场回暖。当前核心城市新房市场降温，四代宅供应占比上升导致去化放缓，本地小房企拿地积极性或下降。Q10:统计局房价环比降幅加快，当前二手房大甩卖情况及原因如何？房价已回落至2015年水平，后续是否会出现资产价格踩踏式崩塌？A10:二手房大甩卖情况缺乏具体监测数据，推测或与投资客占比高、杠杆压力大相关，核心城市高挂牌量（历史高位）加剧价格下行压力。资产价格踩踏式崩塌缺乏研究判断，市场走势与经济环境及情绪预期密切相关。