房地产行业研究：明确房地产高质量发展目标 地产数据有所分化

行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（10.18-10.24）申万A股房地产板块涨跌幅为+1.5%，在各板块中位列第18；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.9%，沪深300指数涨跌幅为+3.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-1%。 土地市场溢价率处于低位。本周（10.18-10.24）全国300城宅地成交建面1521万㎡，单周环比52%，单周同比-14%，平均溢价率4%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面33812万㎡，累计同比-9.9%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周(10.18-10.24)47个城市商品房销售429万方，成交量环比+4%，同比-13%，整体处于季节性低位；9月新房售价环比-0.4%，环比跌幅略有扩大，同比-2.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+10%，周同比-24%；二线城市周环比-6%，周同比-2%；三四线城市周环比+11%，周同比-16%。 本周(10.18-10.24)22个城市二手房成交260万方，成交量环比-3%，同比-15%，低于去年同期水平；9月二手房售价环比-0.6%，环比降幅持平，同比-5.2%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-2%，周同比-21%；二线城市周环比-7%，周同比-15%；三四线城市周环比+2%，周同比-5%。 “ 十五五”时期明确推动房地产高质量发展目标。中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于2025年10月20日至23日在北京举行。全会听取和讨论了习近平受中央政治局委托所作的工作报告，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。与历届“五年规划”将房地产隐含于城镇发展论述中不同，二十届四中全会的表述发生了深刻转变，将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，一方面体现了中央政府对房地产的重视，另一方面指向城市更新以及推动“好房子”建设是未来政策重心。 地产数据分化，开竣工跌幅收窄，投资销售跌幅扩大。2025年1-9月，全国房地产开发投资同比-13.9%，降幅扩大1.0pct；新开工面积同比-18.9%，降幅收窄0.6%；竣工面积同比-15.3%，降幅收窄1.7pct；销售面积同比-5.5%，降幅扩大0.8pct;销售金额同比-7.9%，降幅扩大0.6pct。全国房价环比维持下滑趋势。9月份70城新房价格指数环比下跌0.4%,跌幅扩大0.1pct;同比下跌2.7%，跌幅收窄0.3pct；70城二手住宅价格环比下跌0.6%，跌幅与上月持平;同比下跌5.2%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，与上个月持平。 投资建议 长期来看，推动房地产高质量发展有望加速城市更新以及推动“好房子”建设，利好改善型房企受益该趋势。根据近期地产数据显示，前期一线城市出台宽松政策对需求刺激效果在边际走弱，后期仍然需要更多的政策出台以带动地产实现止跌回稳，预期四季度政策仍有加码空间。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 明确推动房地产高质量发展目标....................................................................4地产数据有所分化................................................................................4行情回顾........................................................................................6地产行情回顾................................................................................6物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................8宅地成交....................................................................................8新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................14非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................15风险提示.......................................................................................16 图表目录 图表1：过去五次“五年规划”中涉及房地产的内容.................................................4图表2：商品房销售额：1-9月累计同比-7.9%，9月同比-11.8%.......................................5图表3：商品房销售面积：1-9月累计同比-5.5%，9月同比-10.5%.....................................5图表4：房地产开发投资金额：1-9月累计同比-13.9%，9月同比-21.3%................................5图表5：房屋新开工面积：1-9月累计同比-18.9%，9月同比-14.4%....................................5图表6：70大中城市新建商品住宅价格环比跌幅扩大（%）............................................5图表7：70大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄（%）............................................5图表8：70大中城市二手住宅价格环比跌幅持平（%）................................................6图表9：70大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄（%）................................................6图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序......................................................6图表11：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序......................................................6图表12：本周地产个股涨跌幅前5名..............................................................7图表13：本周地产个股涨跌幅末5名..............................................................7 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅....................................7图表15：本周物业个股涨跌幅前5名..............................................................7图表16：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表19：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8图表20：47城新房成交面积及同比增速............................................................9图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表23：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表24：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表