房地产行业深度报告：房地产行业：价格仍有压力，政策预期走强

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：价格仍有压力，政策预期走强 ——房地产行业深度报告 研报摘要 9月新房供应放量，支撑市场成交。9月重点35城商品住宅上市量较8月明显提升，新房优质项目上市为市场成交注入动力。9月作为传统销售旺季，叠加北上深楼市新政，9月新房销售环比明显改善，但同比仍有压力，9月中国商品房销售额和销售面积累计同比分别下滑7.9%和5.5%，降幅均较前月扩大，但环比明显增长。 房价仍有压力，周期反转仍需时日。9月70大中城市新房价格指数环比降幅扩大，房价仍在下滑，仍在消化过往上行周期累计的涨幅。9月二手房住宅价格降幅同8月持平，二手房价格前期已经历一段跌幅，进一步大幅下降概率不大，但地产行业周期反转仍需一定时间。 证券分析师 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@cnht.com.cn 房地产开发投资持续下行，未见拐点。9月中国房地产开发投资累计同比下降13.9%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。 联系人 投资建议：9月传统销售旺季，新房供给放量，高端改善盘供给增长有望带动相关城市销售基本面的改善。但价格端“止跌回稳”仍有一定压力，量价尚未进入明显的正循环复苏通道。开发投资持续下行未见拐点，土地市场虽整体缩量，核心区域的土地仍是各开发商竞争的重点。展望四季度，“政策博弈”或将仍需关注，尤其是土储专项债、商品房收储、城市更新等政策的落地进展。从地产股的角度来看，（1）关注开发商近期核心区域新增货值和老库存减值计提程度，优选新增核心区域货值较多、老库存占比低且计提减值充分，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地等；（2）关注美联储降息对香港存量商业地产影响，恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家；（4）弹性角度下可关注积极开拓第二成长曲线和参与股权投资并购的开发商。建议关注相关ETF如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、博时恒生港股通高股息率ETF、工银中证港股通精选ETF。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、行情回顾：本期房地产行业整体跑输大盘..............................................4二、新政利好有望促进销售改善......................................................................6（一）9月新房供给放量，高基数效应导致销售同比下滑......................................6（二）9月二手房成交热度延续，关注25Q4政策博弈机会...................................8（三）二手房价环比降幅略有扩大，市场仍在磨底.................................................9（四）去库存任重道远...............................................................................................12三、投资延续下行，未见拐点........................................................................13（一）土地出让整体缩量，央国企支撑市场...........................................................13（二）房地产开发投资延续下行，拖累固定资产投资...........................................14四、投资建议....................................................................................................15五、风险提示....................................................................................................16 图表目录 图1：房地产行业本期（1001-1020）下跌2.62%，在申万一级行业中排名靠后................4图2：申万房地产指数与大盘走势对比.....................................................................................5图3：重点开发商及物业公司估值表.........................................................................................5图4：重点房地产ETF行情变动................................................................................................6图5：9月重点35城商品住宅批准上市套数较8月明显上升................................................6图6：9月30大中城市新房日均成交面积仍下滑....................................................................7图7：8月中国商品房销售额0.8万亿，累计同比-7.9%，单月同比-12.36%，环比+47.25%.................................................................................................................................................7图8：8月中国商品房销售面积0.85亿平方米，累计同比-5.5%，单月同比-11.89%，环比+48.52%..................................................................................................................................7图9：9月上海、深圳、杭州二手房成交套数实现正增长......................................................8图10：上周，北京二手房成交面积环比+7.67%.......................................................................8图11：上周，上海二手房成交面积环比+2.6%.........................................................................8图12：上周，深圳二手房成交面积环比+2.79%.......................................................................9图13：9月70个大中城市新房销售价格同比降幅进一步收窄..............................................9图14：9月一线城市新房销售价格指数环比降幅扩大............................................................9图15：9月北京新房销售价格指数转增..................................................................................10图16：9月杭州新房销售价格指数进一步增长......................................................................10图17：9月70大中城市二手房价环比降幅持平....................................................................10图18：样本二三线城市二手房价同比降幅持续收窄.............................................................11图19：一线城市二手房价环比降幅同前月持平.....................................................................11图20：四大一线城市二手房价进一步下跌.............................................................................11图21：2025年以来杭州二手房价波动相对较小....................................................................11图22：2025年以来成都二手房价波动相对较小....................................................................12图23：温州、金华等城市二手房价已经跌破2010年底水平...............................................12图24：截至2025年9月，中国商品房待售面积7.59亿平方米，累计同比+3.6%...........12图25：截至2025年9月，重点城市商品房库存...................................................................13图26：开发贷累计同比转负.....................................................................................................13图27：2025年1-9月重点房企全口径新增货值.....................................................................14图28：9月固定资产投资完成额累计同比由正转负..............................................................14图29：商品房销售复苏快于新开工复苏.................................................................................15图30：9月房地产新开工、竣工面积累计同比降幅收窄......................................................15 表1：房地产行业本期（1001-1020）主要指数表现回顾........................................................4 一、行情回顾：本期房地产行业整体跑输大盘 本期地产板块整体跑赢上证指数和沪深300。本期（2025.10.01-2025.10.20），上证指数下跌0.49%，沪深300指数下跌2.21%，房地产板块下跌2.62%；年初至今，上证