房地产行业跟踪周报：新房销售面积同环比下降，政策放松预期走强

新房销售面积同环比下降，政策放松预期走强 增持（维持） 2025年04月14日 证券分析师房诚琦执业证书：S0600522100002fangcq@dwzq.com.cn ◼上周（2025.4.7-2025.4.11）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.7%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.9%、-4.3%，超额收益分别为1.2%、2.6%。29个中信行业板块中房地产位列第7。 ◼（1）新房市场：上周36城新房成交面积155.8万方，环比-35.6%，同比-23.8%。2025年4月1日至4月11日累计成交243.1万方，同比-12.9%。今年截至4月11日累计成交2774.7万方，同比+1.0%。 ◼（2）二手房市场：上周15城二手房成交面积183.5万方，环比+13.3%，同比+2.8%。2025年4月1日至4月11日累计成交283.7万方，同比+21.3%。今年截至4月11日累计成交2230.7万方，同比+28.7%。 ◼（3）库存及去化：13城新房累计库存7706.1万方，环比-1.0%，同比-11.8%；13城新房去化周期为15.8个月，环比变动+0.2个月，同比变动-5.7个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.1个月、8.9个月、12.4个月、46.6个月，环比分别变动+0.1个月、+0.2个月、+0.3个月、+0.1个月。 相关研究 《销售持续改善，多地放松政策陆续出台》2025-04-08 《新房二手房销售环比正增，持续推动房地产止跌回稳》2025-04-01 ◼（4）土地市场：2025年4月7日-2025年4月13日百城土地成交建筑面积1135.8万方，环比-56.8%，同比-28.5%；成交楼面价984元/平，环比-21.8%、同比+11.8%；土地溢价率4.2%,环比-8.3%，同比-11.4%。截至4月13日,2025年累计成交土地建筑面积为29753.3万方，同比-7.3%。 ◼周观点：4月第2周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升。为贯彻党的二十大、二十届三中全会关于实施城市更新行动的决策部署，落实中央经济工作会议和政府工作报告有关要求，中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设，注重向提振消费方面发力，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变，解决人民群众的急难愁盼问题，实现城市高质量发展。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 ◼风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 内容目录 1.板块观点..............................................................................................................................................42.房地产基本面与高频数据..................................................................................................................62.1.房产市场情况.............................................................................................................................62.2.土地市场情况...........................................................................................................................112.3.房地产行业融资情况...............................................................................................................123.行情回顾............................................................................................................................................144.行业政策跟踪....................................................................................................................................165.投资建议............................................................................................................................................176.风险提示............................................................................................................................................17 图表目录 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比.....................................................................................6图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）....................................6图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）....................6图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）............7图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）......................................7图6：全国15城二手房成交面积及同环比.........................................................................................7图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）........................................................8图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）............................8图9：2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）........................................................8图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）..............................................8图11：各能级城市去化周期.................................................................................................................9图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）.........................................9图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）.............................................................9图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）...................................................10图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）.......................................................10图16：主要城市成交信息汇总...........................................................................................................10图17：百城土地供应数量...................................................................................................................11图18：百城土地供应规划建筑面积...................................................................................................11图19：百城土地成交建筑面积...........................................................................................................11图20：百城土地成交楼面均价...........................................................................................................11图21：百城土地成交溢价率...............................................................................................................12图22：房企信用债发行额（周度）...................................................................................................12图23：房企信用债净融资额（周度）...............................................................................................12图24：REITs周涨跌幅（%）............................................................................................................13图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）...........................14图26：29个中信行业板块上周涨跌幅..............................................................................................14图27：上周（2025.4.7