一级市场首发火热

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 但一级打新热度不减。10月13日发售的中海商业REIT网下认购倍数达320.47倍，创全市场新高。同日发售的沈阳国际软件园REIT网下及公众认购倍数分别也有83.3、247.5倍。 ►二级市场 本周REITs继续走弱，除数据中心外，其他七类资产均收跌。租赁住房跌幅最大达2.19%，其余板块跌幅1%以上。收涨个券数量寥寥，仅7只REITs上涨，68只收跌。 租赁住房的显著回调，板块性价比提升，目前板块分派率已提升至3.23%，待债市趋稳后值得关注，尤其是扩募概念租赁住房项目（深圳安居/城投宽庭/厦门安居/华润有巢）。 产业园区本周下跌1.47%。从2025年下半年累计涨跌幅来看，仅招商科创（+4.65%）、创金合信首农（+2.60%）和中金联东科创（+1.00%）3只收红。在当前园区出租率仍然承压的背景下，建议关注设置收益分配调节机制的项目，这在一定程度上能保障项目的分红能力。 消 费 设 施板块本周只有新上市的凯德商业REIT小幅收涨， 其 余 均 下 跌 。 本 周 嘉 实 物 美 比 较 抗 跌 ， 跌 幅 最 小 仅0.24%，体现出项目地处北京、提供2024-2028年的业绩补偿机制的优势，关注后续物美店调改动作和业绩表现。华安百 联消费本周跌幅2.29%，项目分派率已处于较高位置，性价比显现，关注针对原超级鸟局及底层超市闭店后的调整计划。 本周REITs成交活跃度边际有所修复，但整体还是较低，日均成交额4.14亿元、日均成交量0.93亿份、日均换手率0.39%，环比涨跌幅变化分别为-6.92%、+5.67%、+0.02pct。 ►一级市场 10月17日，易方达广西北投高速公路REIT已申报至上交所，为广西首单申报至交易所的项目。原始权益人广西 北部湾投资集团通行费收入主要来自钦州至防城港、钦州至北海、南宁至南间、合浦至山口以及大塘至浦北路段。本周华润商业扩募已受理，华 润 有巢扩募已反馈。此外，关注博时蛇口产园REIT拟对外部借款进行等额置换后的表现。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：租赁住房跌幅最大，收涨个券稀少....................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度边际修复，但整体仍较弱.............................................................................................81.3.估值：市场较弱，继续关注具有保障条款个券............................................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................132.1.首发：一级发行火热，易方达广西北投高速REIT已申报............................................................................132.2.扩募：华润商业扩募已受理，华润有巢扩募已反馈......................................................................................142.3.本周其他要闻...........................................................................................................................................153.风险提示....................................................................................................................................................16 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10图4：苏州昆山万象汇项目外景图...................................................................................................................14图5：有巢马桥项目实景图.............................................................................................................................15 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：产业园区板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表5：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表6：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表7：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表8：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表9：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率........................................................................................11表10：设置“业绩兜底条款”的REITs项目........................................................................................................12表11：2025年来一级市场新发行REITs认购持续火爆，认购倍数大多百倍以上................................................13 本周（2025年10月13-17日）中证REITs全收益指数收于1043.46点，周度下跌1.44%，二级市场行情冷淡，周线已经四连跌。周内来看，周二至周五每日跌幅约0.3-0.4%。但一级打新热度不减，10月13日正式发售的华夏中海商业REIT网下认购倍数达320.47倍，创全市场已发REITs新高，公众投资者认购倍数也达361.9倍。同日发售的中信建投沈阳国际软件园REIT网下及公众认购倍数分别也有83.3、247.5倍。截至2025年10月17日，我国已上市的75个REITs总市值收于2174亿元，环比下降1.33%，其中流通市值1080亿元。 大类资产角度，2025下半年以来REITs表现不佳，整体已回调近6%。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，SHFE黄金、SHFE白银和COMEX黄金涨幅分别达9.94%、9.24%和6.69%。权益市场显著下跌，恒生科技跌幅达7.98%。国内商品市场的碳酸锂、多晶硅领涨。 1.二级市场 1.1.价格：租赁住房跌幅最大，收涨个券稀少 本周REITs继续走弱，除新型设施（数据中心）外，其他七类资产均收跌。租赁住房跌幅最大达2.19%，7月以来累积回调11.03%，其余板块跌幅1%以上。具体来看，收涨个券数量寥寥，仅7只REITs上涨，68只收跌，产业园区、租赁住房板块的所有个券均下跌。 租赁住房的显著回调，板块性价比提升，目前板块分派率已提升至3.23%，待债市趋稳后可值得关注，尤其是扩募概念租赁住房项目（深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢）。华润有巢REIT于2024年11月11日提交扩募申报稿，本周2025年10月14日终于提交交易所审核易见的反馈，预计年内完成扩募动作。在9月12日国家发