二手房成交热度延续

able_Summary]地产周速达 注：为剔除国庆假期扰动，本周环比数据均为与节前一周（9月24-30日）进行比较。 节后楼市成交环比展现出一定韧性，其中二手房市场表现持续优于新房。然而，受2024年“924”楼市新政密集出台所形成的高基数影响，新房、二手房成交同比数据均为负。另外，从政策层面来看，房地产行业正加速由“增量扩张”向“存量提质”转型，未来城市之间、城市内部的结构性分化或将成为市场常态。 从周成交环比来看，二手房小幅回暖，新房则转冷。15个重点城市二手房成交面积录得215万平方米，环比增长6%，节后市场活跃度有所回升（节前一周二手房环比下滑8%），维持在过去四周（191–218万平方米）的稳定区间。相比之下，38个重点城市新房成交面积为274万平方米，环比大幅下降23%，此前连续三周的温和复苏势头未能延续。整体来看，二手房市场的需求韧性仍显著强于新房。 高基数效应凸显，新房、二手房成交同比数据均为负。同比数据的显著回落，主要源于2024年9月底中央及一线城市密集出台的一揽子政策，包括降低首付比例、下调存量房贷利率、优化限购措施等，显著推高了去年同期的成交基数。受此影响，本周二手房成交同比增速在连续七周（不包含国庆周，下同）正增长后，首次转负，降幅达13%，新房成交同比下滑24%，连续第三周负增长。 与2023年同期比较，二手房成交维持高景气，新房仍表现不佳。若剔除2024年政策刺激影响，与尚未受强力政策干预的2023年同期相比，本周二手房成交同比增长8%，延续节前良好态势；而新房成交同比仍下滑18%，反映出当前新房市场需求较弱，购房者观望情绪浓厚。 分城市层级看，此前领涨的一线城市二手房市场有所降温，而二线城市表现亮眼。一线城市二手房周成交环比由增转降，整体下滑5%。其中，北京环比大幅回落31%，而上海与深圳仍保持增长，增幅分别为7%和49%。一线城市同比则由正转负，整体降幅达19%。二线城市表现突出，二手房周成交环比大幅增长25%，同比降幅亦扩大至8%。三线城市继续承压，二手房周成交环比、同比分别下滑4%和6%。 各能级城市新房成交普遍回落，二线城市环比跌幅相对较小。一线城市环比整体下滑36%，同比亦下降34%。二线城市环比下滑15%，但同比逆势增长11%，显示出一定的结构性韧性。三线城市压力较大，成交量环比、同比分别大幅下滑23%和49%，去化难度持续加大。 注：为剔除国庆假期扰动，本周环比数据均为与节前一周（9月24-30日）进行比较。本周指10月10-16日，前一周（国庆周）指10月1-7日，前两周指9月24-30日，前三周指9月19-25日，前四周指9月12-18日。 此外政策方面，近期高层政策信号清晰，正系统性引导房地产行业迈向高质量、可持续的新发展阶段。“存量时代”与“新模式”或为房地产市场“十五五”期间发展新方向。 其一，据人民财讯10日报道，自然资源部发布了《城市存量空间盘活优化规划指南》，旨在加强各地对低效用地再开发等工作的制度保障，明确了存量空间盘活优化将作为未来国土空间规划的重要任务之一。这或许标志着我国城市发展正式迈入“存量时代”。 其二，10月11日，国新办发布会明确提出，“十五五”期间将聚焦“城市更新”、“好房子”与“房地产发展新模式”三大战略方向。其中，“好房子”建设将通过产品力升级对传统二手房形成竞争压力；而“新模式”下对预售制度的改革与资金监管的强化，有望重塑行业开发逻辑，重建市场信心。 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 重点城市观察|一线城市新房同比连降三周 10月10-16日，一线城市二手房周成交面积环比由增转降，同比由增转降，本周环比下滑5%，同比下滑19%；新房环比由增转降，同比连降三周，本周环比下滑36%，同比下滑34%。 二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积（10月10-16日）环比由降转增，其中，深圳、上海分别增加49%、7%，而北京下滑31%。与年内高点相比，北京、深圳、上海周成交量分别是年内高点的63%、78%、87%。 同比方面，10月10-16日，北京、深圳、上海分别下滑28%、18%、14% 新房方面，一线城市周成交面积（10月10-16日）环比下滑36%，其中北京、上海、深圳、广州分别下滑47%、44%、32%、12%。与年内高点相比，北上广深是年内高点的40%、46%、64%、22%。 同比方面，10月10-16日，深圳、广州、上海、北京分别下滑48%、41%、30%、20%。 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长23%、下滑57%，分别相当于年内高点的50%、22%。成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长27%、下滑18%，分别相当于年内高点的75%、57%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察|10月6-12日，上海、北京深圳二手房周挂牌价环比均下滑 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 10月6-12日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.18%、0.41%、0.42%。与去年“924”政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别2.9%、9.3%、9.2%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。