居民中长贷转弱反映二手房成交热度尚未传导至新房市场——事件点评

居民中长贷转弱反映二手房成交热度尚未传导至新房市场 固定收益研究团队 ——事件点评 胡君（分析师）hujun@kysec.cn证书编号：S0790525100001 陈曦（分析师）chenxi2@kysec.cn证书编号：S0790521100002 事件：2026年4月当月居民新增中长期贷款仅为-3408亿元，显著低于季节性；1-4月累计新增额度仅为1199亿元，显著低于往年同期。居民中长贷转弱后，如何看待后续地产、居民杠杆率走势及对债市影响？ 3月多城二手房挂牌价加速下跌，近期小幅修复 1、从二手房挂牌价指数环比增速来看，2026年1-2月环比跌幅收窄，价格修复，但3月有加速下跌趋势，3月当月环比-1.2%；2026年4月环比-0.5%，相较于3月跌幅有明显收窄。而从发布更实时的周度数据来看，截至2026年5月4日，周度环比-0.2%，与2025年5月5日周环比持平。 2、从新房销售单价当月环比数据来看，2026年一季度呈现环比跌幅收窄趋势，3月（最新数据）转正为环比+0.7%；但从历年走势来看，3月、4月环比走高趋势很可能在5月或6月转向，如2025年（6月转向）及2024年（5月转向）。这种走势特点，可能由于房企一般在春季旺季集中推出位置好、品质高的项目，结构性拉高3月均价。从当月同比数据来看，2025年下半年同比跌幅明显扩大，2026年2月和3月同比跌幅虽有小幅收窄，但仍处于深度负区间，如3月当月同比-6.4%。 相关研究报告 《社融新增不及预期，贷款增速持续放缓—2026年4月金融数据点评》-2026.5.15 成交面积短期反弹或源于“以价换量”和新房需求转移 1、2026年4月以来二手房成交面积向好，带动成交面积累计同比增速回正，截至5月13日，重点观察的20城（北上深杭州成都苏州厦门扬州大连等近20个城市）二手房成交面积同比+1.4%。 《输入性因素推动通胀超预期增长—2026年4月价格数据点评》-2026.5.13 《一季度货币政策执行报告的两个关键点—2026年第一季度中国货币政策执行报告学习》-2026.5.12 2、但二手房成交面积增长的持续性存疑：一方面，二手房成交价格2026年3月以来有加速下跌趋势，意味着，因随着价格的不断下跌，阶段性释放一部分刚需，因此成交面积阶段性上涨。另一方面，同期（截至5月13日）30城新房成交面积同比-9%，一二手房合计成交面积同比仍-3%，意味着二手房成交上涨的一部分原因可能是部分需求从新房市场转移到二手房，而不是新增需求。 3、从一二手房合计成交面积来看，上海表现较好，截至5月13日，同比+5%；但其余多数城市表现不佳，如深圳同比-8%，北京同比-1%，成都同比-12%。 4、居民中长贷转弱反映二手房成交热度尚未传导至新房市场：从2026年4月当月居民新增中长期贷款来看，仅为-3408亿元（表明居民中长期贷款为净偿还状态），2025年同期为-1231亿元，显著低于季节性；2026年1-4月累计新增额度仅为1199亿元，显著低于往年同期，2021至2025年同期均值为11815亿元。结合失业保险支出等数据，可理解为居民前四月可能处于“微弱的被动加杠杆状态”。此外，1-4月居民中长贷新增累计跌幅远大于新房销售金额跌幅，说明通过自有资金购买小户型/非核心区住宅来满足刚需的家庭比重可能有所提高，因此减少了举债力度。 债市观点 目前地产对债市不构成利空。真正的收益率上行催化是“一二手房成交面积持续回暖+居民房贷显著放量”，但目前尚未看到这一趋势。 风险提示：地产政策变化超预期；经济变化超预期。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 附图4：2026年一季度，新房销售均价呈现环比跌幅收窄趋势，3月（最新数据）转正为环比+0.7% 数据来源：iFind、开源证券研究所 数据来源：iFind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 附表1：从一二手房合计成交面积来看，上海表现较好，截至5月13日，同比+5%；但部分城市表现不佳，如深圳同比-8%，北京同比-1%，成都同比-12% 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动，过往的业绩表现不应作为其日后表现的预示。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 深圳地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层邮编：518000邮箱：research@kysec.cn 上海地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼3层邮编：200120邮箱：research@kysec.cn 北京地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044邮箱：research@kysec.cn 西安地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065邮箱：research@kysec.cn