行而不辍，逆势向上

绿城服务(02869) 证券研究报告 房地产服务/公司深度研究报告/2025.10.17 投资评级:买入(首次) 核心观点 公司全面聚焦物管主营赛道，增长动能强劲：截至2025年上半年，公司物业管理服务营收占比升至71.4%，毛利润占比升至56.3%，业绩扎实。在此背后，公司外拓保持行业第一梯队、管理面积持续扩张、物业费维持高位，续约率、外拓住宅中标率、收缴率、提价成功率均表现较好。 基本数据2025-10-17收盘价(元)4.53流通股本(亿股)31.53每股净资产(元)2.45总股本(亿股)31.53 园区服务及咨询服务进行产品聚焦，转型升级：园区服务聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务业务，淡化居家生活服务及文化教育服务；咨询服务新纳入科技服务业务，同时积极转型新业态服务领域，业绩增长保持韧性。园区服务及咨询服务调整策略后，经营及业务有望修复。 财务层面成长与弹性并存：从成长性看，2024年及2025年上半年，公司的归母净利润增速分别为29.7%、21.4%，在可比公司中最快。从弹性看，2025年上半年公司毛利率升至19.5%（2022-2024年不到17%），净利率升至6.8%（2022-2024年不到5%）；销管费率为7.9%，应收账款周转天数为107天，在可比公司中较高，压降空间大，进一步增大潜在业绩弹性。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 重视股东回报，派息率高，回购积极：公司2023-2024年分红比例均为70%以上；公司自2022年开始持续回购股份，截至2025年10月17日，累计回购的股份占回购前总股份的比例约为2.9%。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖投资建议：我们认为公司切实落地聚焦主业、深化改革、强化能力，反映在财务层面，具备利润增速快、利润率上升、销管费率下降等优秀特征，同时慷慨分红、持续回购。预计公司2025-2027年归母净利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE为14.0、12.0、10.4倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 相关报告 ❖风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；金融资产减值超预期 内容目录 1公司是高端物业服务领先企业...................................................................................51.1公司提供物业管理近三十载...................................................................................51.2创始股东及公众股东的股权结构清晰......................................................................51.3公司正逐步回归物业管理的主营赛道......................................................................62物管服务：全面聚焦主营赛道，增长动能强劲..............................................................62.1市拓保持行业第一梯队.........................................................................................62.2管理面积持续扩张，物业费维持高位......................................................................72.3在管面积结构持续优化.........................................................................................82.4精益运营，品质为先，经营指标表现较好................................................................83园区服务&咨询服务：产品聚焦，转型升级..................................................................93.1园区服务：内容为王，产业协同............................................................................93.2咨询服务：在地产波动影响下，业绩保持相对韧性...................................................104财务分析：成长与弹性并存.....................................................................................114.1可比公司选择....................................................................................................114.2公司归母净利润增速最快.....................................................................................114.3公司利润率正在上升中........................................................................................114.4公司销管费率有待压降........................................................................................124.5公司应收账款规模上升，结构改善........................................................................124.6公司经营性现金流净额能够覆盖净利润..................................................................145重视股东回报，高比例分红+积极回购.......................................................................145.1公司维持高分红比例...........................................................................................145.2公司连续四年进行回购........................................................................................146盈利预测及估值....................................................................................................156.1盈利预测..........................................................................................................156.2可比公司估值....................................................................................................167风险提示.............................................................................................................16 图表目录 图1：公司物业管理近三十载的发展历程......................................................................5图2：截至1H2025，公司的股权结构.........................................................................5图3：物业管理服务占公司营收的比例持续上升.............................................................6图4：物业管理服务占公司毛利润的比例持续上升..........................................................6图5：公司新拓项目年饱和营收在40亿元左右..............................................................7图6：公司非住新签营收占比持续提升.........................................................................7图7：公司的在管面积持续增长..................................................................................7图8：合约面积/在管面积仍然充裕...............................................................................7图9：公司平均物业费维持较高水平............................................................................8图10：公司在管面积中，非住占比呈上升趋势.............................................................8图11：公司在管面积中，第三方占比维持高位.............................................................8图12：公司管理项目的续约率维持90%以上...............................................................9图13：公司外拓住宅中标率上升...............................................................................9图14：公司收缴率维持90%以上..............................................................................9图15：公司具备一定的提价能力...............................................................................9图16：园区服务各子业务收入增速表现分化.............................................................