房地产开发2025W41：双节期间新房成交同比-20.7%，城市网签涨跌互现

核心观点与关键数据

新房成交

• 本周数据：30个城市新房成交面积83.5万平方米，环比下降55.3%，同比下降53.4%。其中一线城市20.5万方（环比-63.4%，同比-52.0%），二线城市42.8万方（环比-51.5%，同比-50.4%），三线城市20.2万方（环比-52.5%，同比-59.9%）。
• 同比下跌原因：本周包含国庆假期，对比2024年第41周少了2个工作日，基数抬升是主要因素。2024年“924”新政后成交修复，但2025年基数更高，四季度同比数据预计持续承压。
• 国庆假期表现：2025年国庆中秋假期（10.1-10.8）成交44.8万方，同比下降20.7%。部分核心城市（北京、上海、深圳、广州）逆势增长，整体表现低迷。

二手房成交

• 本周数据：14个样本城市二手房成交面积84.3万方，环比下降27.9%，同比下降47.9%。一线城市31.4万方（环比-45.6%），二线城市43.2万方（环比-3.2%），三线城市9.8万方（环比-33.5%）。
• 累计数据：年初至今累计成交8020.1万方，同比增长16.1%。一线城市同比增长18.5%，二线城市同比增长15.7%，三线城市同比增长10.0%。

行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度-0.8%，排名31个申万一级行业第23名。
• 个股表现：上涨个股64支，下跌个股43支。上涨居前五的为合肥城建、中润资源、深振业A、天房发展、长春经开；下跌居前五的为深深房A、张江高科、珠江实业、莱茵体育、新城控股。
• 房企表现：上涨个股15支，上涨居前五的为美的置业、绿景中国地产、中国铁建、越秀地产、龙光地产；下跌居前五的为时代中国控股、佳兆业、金地商置、华发股份、新城控股。

信用债

• 发行情况：本周发行2只，规模9.40亿元，环比减少；偿还量29.26亿元，环比减少；净融资额-19.86亿元，环比增加。
• 债券特征：主体评级以AAA为主（100%），类型以一般中期票据为主（100%），期限以3-5年为主（57.4%）。
• 融资成本：发行利率有所下降，如苏州高新MTN0063利率较可比债券下降3bp。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”。
• 关注理由：
  1. 政策力度超2008、2014年，尚在途中。
  2. 地产是经济风向标。
  3. 头部国央企和品质房企受益。
  4. 一线+2/3二线+极少量三线城市组合更优。
  5. 供给侧政策（收储、闲置土地处置）利好一二线。
• 配置方向：
  • 基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团等）；A股（滨江集团、招商蛇口等）。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳。
  • 物业：华润万象生活、保利物业等（跟涨）。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。