好房子 | 上海 “好房子” 新规破局：锚定品质初心，北上广深政策差异一次看清

01 上海发布“好房子”新规，17项细节推动品质提升与空间优化 9月26日，上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。 文件内容涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体的细节，物业类型覆盖新建和存量住宅，为住宅品质提升指出新的方向，让上海的“好房子”也更有规范可依。 相较于2022年上海修订版的《住宅设计标准》，本次发布的新规在多个方面呈现出显著变化。 1.完善城市界面方面。新规鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的公共服务设施，在一定面积限制内经审定补缴土地价款即可，这将使城市功能更加丰富，提升居民生活便利性。 2.建筑高度方面。旧规100m以下按标准设计、100m以上需专项论证，新规则允许沿道路转角等重点区域局部提高建筑高度，50米及以下和50米以上有不同的提高限制，有助于更灵活地利用城市空间，塑造更具特色的城市形态。 3.城市天际线要求上。旧规需符合消防、日照，新规在满足多种限制的前提下，强调统筹规划建筑布局与风格，构建高低错落的天际线和建筑群，使城市风貌更加美观大 气。 4.架空层和风雨连廊的规定变化明显。旧规全计容或半计容，新规明确多高层住宅底层用作公共用途的架空层、风雨连廊不计入容积率，且架空层净高有要求，这将增加居民的公共活动空间。 5.阳台设计与计容规则更加细化。旧规按进深和水平投影简单划分，新规采用“比例+阈值”双控，阳台面积最大面积为户型建面的10%，且不大于16平，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区，可增加一个进深0.75米宽3米的阳台，不计入容积率和可售面积。 6.地下车库方面。允许设置在半地下室和底层架空层且不计容，停车库上层还可按需增设架空层和风雨连廊。 7.外立面使用高品质材料且明确饰面层建筑面积的不计容。风雨连廊用作通道不计容且禁止封闭出售。这些新规都体现了对住宅品质提升和城市空间优化的追求。 02 北上广深“好房子”政策比较：五维度展现差异化标准 截至目前，北上广深四个一线城市围绕高品质住宅的建设，都已相继出台了详细的政策文件。这些政策既贴合各城实际，推动房企从“以价换量”转向“提质增效”，更以品质红利稳定购房者预期，为楼市高质量发展提供有力支撑。 四个城市的“好房子”政策均以提升居住品质为核心，但因城市定位、气候特征及民生需求差异，在政策聚焦方向、技术标准、地域适配措施上呈现显著不同，具体差异可从五大维度展开： 1.政策定位与核心目标 北京：以《平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》为核心，聚焦“空间利用优化+试点示范”，优先在顺义、大兴等平原新城落地，通过阳台、挑空空间、架空层等设计释放居住空间，同时兼顾土地市场信心提振，政策弹性较强（如建筑高度局部上浮）。 上海：《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》侧重“新建与存量并举+城市风貌协同”，既细化新建住宅的阳台、外立面、地下车库规则，也明确老旧住宅更新（如划拨用地改造保留），同时强调城市天际线塑造，平衡品质与城市景观。 广州：《推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》以“全维度功能升级”为目标，从安全、舒适、绿色、智慧四大板块系统性补短板（如消防应急、隔声防水、光伏应用），政策偏向“强制性标准+民生痛点解决”（如防水保修期延至10年）。 深圳：以《住宅设计品质提升指引》《建筑设计规则》《宁静小区建设技术指南》形成组合政策，聚焦“细节痛点攻坚+居住体验优化”，针对噪声、公摊、户型实用性（如卧室尺寸、电梯配置）制定精准措施，同时探索“宁静小区”全链条噪声管控，政策颗粒度最细。 2.地域气候适配措施 北京（北方气候）：风雨连廊仅限“开敞式”以适应冬季通风，架空层侧重补充健身、亲子等公共功能（而非避雨），同时在建筑高度管控上兼顾“天际线协调”，避免与文物保护、机场净高冲突。 上海（亚热带季风气候）：风雨连廊明确“禁止封闭出售”，架空层净高不低于3米以保障通风，阳台设计兼顾晾晒与景观（如沿河道、绿地的开敞阳台不计容），平衡功能与气候适应性。 广州（岭南气候）：针对性解决高温、多雨、台风问题，要求通过骑楼、风雨连廊构建连续步行系统，同时强化防涝（地下车库截水沟、防洪板）、防潮（外窗防坠落铰链），并优先选用乡土树种打造岭南景观。 深圳（高温多雨+高密度）：除强调通风采光（电梯厅自然通风、户内对流），还通过《宁静小区指南》针对性解决高密度居住噪声问题（如冷却塔降噪、分户墙隔声），同时优化超高层电梯配置（标准层≥5户配3台电梯）。 3.关键技术标准差异 四城关键技术标准侧重不同，例如在很多量化指标方面： 层高上方面：上海设3.0-3.6米区间且架空层≥3.6米；广州分基础（≥3.0米）与带中央空调（≥3.1米）两类；深圳关注超高层电梯配置（≥5户配3台）及卧室净宽；北京仅提及挑空空间。 隔声防水方面：广州规定最细，分户墙≥200mm且防水保修10年；深圳聚焦噪声治理，如排水立管包封、空调外机避卧室；上海、北京无细化要求。 智能与绿色上：广州强制配智能门锁等设备；上海鼓励光储直柔系统；深圳、北京相关要求较弱，深圳仅侧重噪声监测，北京无明确智能要求。 4.容积率与成本优化策略 北京：以“局部不计容”激励品质提升，如开敞阳台按1/2计容、4.9米以下架空层不计容、外立面砖石/金属饰面层不计容，降低开发商成本压力。 上海：采用“比例+阈值”双控阳台计容（每户≤10%且≤16㎡按1/2计容），地下车库设于半地下室/架空层不计容，同时明确“多测合一”监管饰面层面积，规则更严谨。 广州：无明显容积率优惠，转而通过“质量保险”（住宅工程潜在缺陷保险）保障品质，成本管控偏向“后期风险兜底”。 深圳：直接减少公摊（避难层、机房不计容），放宽阳台进深至2.4米（超部分计容），凸窗进深从0.6米扩至0.8米，直接提升得房率，惠及购房者。 5.存量住宅与民生痛点响应 上海：唯一明确存量住宅政策的城市，规定划拨用地老旧住宅改造后“保留划拨性质”，降低改造门槛，同时支持加装电梯与适老化改造。 北京：仅提及“兼顾存量房销售”，无具体改造措施，但通过“原拆原建”试点探索老旧房升级。 广州/深圳：政策重心在新建住宅，深圳仅通过“宁静小区”指南覆盖既有小区噪声治理，广州未提及存量措施。 综上，四地政策呈现“北京重弹性、上海重协同、广州重系统、深圳重细节”的特点，均立足本地需求构建差异化标准，为全国“好房子”建设提供了多元实践样本。 03 北上广深品质政策成效显著，驱动楼市向“品质导向”转型 北上广深四大一线城市的“高品质”政策，通过优化产品供给，正从需求端提振信心、供给端升级价值，推动楼市向“品质导向”转型，而在市场端，有些确实已经带来了一定的效果，有些预计会在后期具有良好的发酵。 北京：弹性政策激活改善需求，试点项目成市场标杆 北京以“空间优化+容积率优惠”破局，开敞阳台半计容、挑空空间设计等政策直接提升得房率至90%以上，精准击中改善客群核心诉求。 如今年北京市通州区的招商云璟揽阅（璟云雅苑）项目，是北京首批“好房子”项目之一，也是2025年北京较为热销的楼盘之一。项目提供89平方米三居、108平方米三居和128平方米四居三种户型，得房率约为90%，均价约为6万元/平方米。该项目于2025年3月2日开盘，首开推售230套，根据案场统计，开盘当日销售208套， 推盘去化率90.43%。 2025年招商云璟揽阅项目线上找房热度走势 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 上海：居住品质提升的同时得房率将进一步提高 上海新规提出了细致明确的要求，阳台、架空层、建筑立面等计容标准都有了新的变化，这些变化背后直接指向了舒适度和得房率，这是对购房者而言实实在在的利好。 以140平方米的户型为例，按照过去不超过8个平方米算一半面积，相当于送了4平方米；新规后阳台可以做到14平方米，算一半面积相当于送了7个平方，赠送面积比之前多了3个平方米。 除此之外，建筑的外立面、架空层和风雨连廊将不再影响得房率。新规明确，建筑外立面采用干挂石材等高品质材料，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面 积的，其饰面层不计容；用作公共通道/休闲的架空层、风雨连廊不计容。 广州：强制标准筑牢品质信任，民生导向稳定预期 广州以10年防水保修、分户墙隔声等强制性标准，直击居住痛点。政策叠加全域取消限购，高端市场快速响应。 例如中海大境项目，今年4月以来，项目主打约160-200平户型，成交金额、销量和面积均是NO.1，斩获广州豪宅“三冠王”。这类项目凭借“安全+舒适”标签，吸引天河金融从业者等改善客群入市，说明品质保障能有效转化为购买信心，为市场注入稳定性。 深圳：细节攻坚打造高端标杆，政策红利扩大客群 深圳聚焦“体验优化”，超高层电梯配置、宁静小区降噪等细节政策，让高端项目 形成差异化竞争力。 例如中海深湾玖序项目，位于深圳湾超级总部基地，是深圳湾唯一纯粹大户型产品高端圈层住区，定制仅为少数人所拥有的人居私藏孤品。 2024年9月深圳新政后，依托品质优势，首批销售破百亿，新政后日成交达8亿元，外地客占比显著提升。 深圳高品质住宅政策通过减少公摊、优化户型，将产品力转化为溢价能力，同时配合限购放宽，既巩固本地改善需求，又吸引外埠高净值人群，推动核心区优质资产价值重估。 四城政策均立足本地痛点，以“品质升级”替代“规模扩张”，通过典型项目的示范效应，正推动房企从“降价去化”转向“提质增效”，为房地产市场实现高质量发展奠定基础。