融创服务2025 中期报告

融創服務控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」）是一家於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市的公司。 本集團自成立以來，聚焦核心城市中高端物業，踐行高質量發展戰略，佈局物業管理及商業運營綜合服務兩大業務板塊，逐步確立了行業領先地位。本集團始終以「至善•致美」為服務理念，為客戶提供全面的高品質物業服務，致力於成為「中國品質服務首選品牌」。 Sunac Services Holdings Limited (the “Company”, together with itssubsidiaries, the “Group”) is a company listed on the Main Board ofThe Stock Exchange of Hong Kong Limited (the “Stock Exchange”). Since its establishment, the Group has focused on mid-to-high-end properties in core cities, adhered to the strategy of high qualitydevelopment, and developed two main business segments ofproperty management and comprehensive commercial operationalservices, owing to which, the Group has established its leadingposition in the industry gradually. In pursuit of its service philosophyof “commitment to excellence and beauty” (至 善•致 美), theGroup offers a full range of high-quality property services to itscustomers and is dedicated to becoming the “Best Quality ServiceProvider in China”. 2公司資料4主席報告7管理層討論與分析14企業管治及其他資料27中期財務資料的審閱報告28中期簡明綜合全面收益表29中期簡明綜合財務狀況表31中期簡明綜合權益變動表33中期簡明綜合現金流量表34簡明綜合中期財務資料附註 汪孟德先生 曹鴻玲女士（主席）楊曼女士王勵弘女士姚寧先生趙中華先生 曹鴻玲女士（行政總裁）楊曼女士 張曉明先生 路鵬先生高曦先生 楊曼女士張曉明先生 王勵弘女士姚寧先生趙中華先生 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓 姚寧先生（主席）王勵弘女士趙中華先生 中國天津市南開區紅旗路278號融創中心O1A座25層 王勵弘女士（主席）曹鴻玲女士姚寧先生趙中華先生 Intertrust Corporate Services (Cayman) LimitedOne Nexus WayCamana BayGrand Cayman, KY1-9005Cayman Islands 汪孟德先生（主席）王勵弘女士姚寧先生趙中華先生 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 中國工商銀行中國建設銀行 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 香港聯交所：01516 www.sunacservice.com 盛德律師事務所 本人僅此向各位股東提呈本公司2025年上半年業務回顧及2025年下半年業務展望。 2025 2025年上半年，物業管理行業面臨著相較過往更多的挑戰。政府部門加強對民生行業的關注，政策監管更為嚴格。此外，業主端對物業管理費價格越發敏感，對高性價比服務的追求越加迫切。行業正經歷著市場化道路中的變革，而本集團相信唯有固守本質，保持戰略定力，在策略上積極應變求變，主動調整和創新，才能穿越周期，迎來新的發展機遇。 截至2025年6月30日止六個月（「期內」），本集團實現收入約人民幣35.47億元，同比增長約2%。得益於本集團對銷售及管理費用實施有效管控及對關聯方貿易應收款項計提的減值撥備大幅減少，相較於2024年同期的虧損界面，本集團期內錄得本公司擁有人應佔利潤約人民幣1.22億元。期內，本集團毛利較去年同期有所下降，乃主要歸因於兩個因素：(1)本集團暫緩確認已完成履約義務但回款存在高風險的若干第三方客戶的收入；及(2)近年交付項目質保到期而帶來的維修維護成本增加。 2025年上半年，本集團總體管理規模保持穩定發展態勢，截至2025年6月30日，本集團在管建築面積（「建築面積」）約2.93億平方米，在管項目單年飽和收入增至約人民幣72億元，其中戰略核心城市飽和收入佔比達約87%。2025年上半年，市場拓展實現單年簽約額約人民幣1.8億元，同比增長約8%。本集團在聚焦戰略核心城市的戰略上進一步進行明細深化，細化識別核心城市的發展潛力及在管密度，對於具有發展潛力的城市進行深耕拓展，潛力城市單年簽約額佔比約91%。同時，本集團積極佈局符合國家政策引導方向、有廣闊發展前景的產業客戶，包括新能源汽車產業、金融產業、科技產業、養老產業等板塊。 本集團相信，在困難的市場環境下，堅持質價相符、鍛造產品的核心競爭力是穿越周期的基本保障。住宅業態是本集團的戰略重點業態，尤其是在住宅領域中高端服務方面，本集團有著深厚的專業沉澱、豐富的管理經驗、良好的客戶口碑，我們致力於將住宅領域中高端服務打造成本集團的標籤化產品。2025年上半年，本集團圍繞中高端項目的園林景觀、水系景觀、小品景觀、園區互動空間及室內互動空間，精心打磨服務標準，推出「融韵五境」特色產品，增強中高端客戶對服務的感知和認同，亦支持本集團在上海、天津等高能級城市持續拓展多個中高端存量住宅項目，充分發揮了住宅領域中高端服務的產品優勢。隨著業主情感需求的日益升級，在做好產品硬標籤的同時，為業主創造情緒價值同樣愈加重要。2025年上半年，本集團精心打造「社區營造」特色產品，聯動多方資源，持續完善及推廣社區理事會制度，有效串聯起業主客戶、基層政府組織及商家資源，共治共建、和諧發展。 2025年上半年，本集團生活服務業務的結構與質量持續得到改善。面對交付量的萎縮、新媒體興起的挑戰以及業主對於社區空間更多的自治需求，傳統空間資源招商等園區空間運營類業務增長承壓。本集團積極整合社區周邊商戶資源，培養自主招商及運營能力，結合業主需求開展便民類廣告及市集擺展業務，提煉空間資源與私域流量相整合的方案。同時本集團繼續聚焦業主便民生活服務類業務的發展，圍繞C端業主的需求開展社區商品銷售、家修、房屋局部翻新與改造、家政、租售等業主便民生活服務類業務。2025年上半年生活服務業務在收入、毛利總量基本持平的情況下，業主便民生活服務類業務的收入與毛利取得增長。本集團通過打造核心產品，持續建立業主對於物業增值服務的信心及理解，提升業主的觸達，業主用戶數同比增加約139%，服務單量同比增加約2.5倍。在不斷完善產品及服務的基礎上，本集團持續推動組織協同，既明確職責分工，權責共擔，又做到收益共享，激發活力，充分發揮物業場景下生活服務業務開展的優勢。 商業運營方面，本集團根據市場環境變化，對商業場景不斷創新，體驗業態不斷升級，使商業項目迸發新活力，推動運營管理項目的客流量及銷售額穩定增長。2025年上半年，本集團所運營管理的項目實現銷售額超人民幣38億元，同比增長約2%；客流量約0.7億人次，同比增長約2%。在運營場景的打造上，成都環球中心結合自身文旅特色，在現有室內大型水上娛樂體驗業態基礎上，進一步增強娛樂體驗屬性，引入德雲社西南首店、脫口秀劇場、健身潮流品牌等。昆明融創滇池後海，基於獨特的在地文化屬性與優勢，持續升級文化體驗，舉辦傣泐潑水節、沉浸式遊船等活動，引入獨具當地特色的文化展館。以體驗促進消費，以新業態帶動傳統業態，使商業項目煥發全新活力。 2025 展望未來，物業管理行業雖然繼續充滿壓力和挑戰，但壓力與挑戰下也孕育著韌性發展的未來。政策指向更加明確，引導行業健康長期發展。客戶對服務與價格的需求更加極致，使得物業企業管理更加精細化。市場環境競爭更加激烈，促使物業管理企業能力要求更加綜合。 本集團堅信，物業管理企業唯有固本培元、應變求變，才能在漫長的周期下健康的生存、有質量的發展。本集團將守好底線，有所取捨，堅决保證盤面質量；保持品質穩定並增強客戶感知；保持團隊專業務實的態度與充滿韌勁的精神。同時，本集團繼續專注於深耕高端住宅、產業綜合辦公領域，打造生活服務拳頭產品，強化服務與產品標簽，從而做到基礎穩固、健康可續。面對變化與挑戰，本集團將推動架構優化更加扁平高效、擁抱新技術賦能管理提效、調整業務模式優化成本、構建更加良性的生態關係，從而做到突破調整、蓄勢前行。 董事會主席 香港，2025年8月25日 1. 截至2025年6月30日止六個月，本集團錄得收入約人民幣3,546.6百萬元，較截至2024年6月30日止六個月的約人民幣3,483.7百萬元增加約人民幣62.9百萬元（約1.8%）。收入增加主要由於物業管理及運營服務收入的增加。以下分別列示按來源及業務劃分的本集團於所示期間的總收入詳情： 物業管理及運營服務收入較去年同期增長約3.8%。於非業主增值服務方面，由於地產行業未有明顯改善，業務量收縮，同時本集團基於市場化原則對該業務持續進行調整，導致截至2025年6月30日止六個月收入持續減少。 截至2025年6月30日止六個月，本集團的物業管理及運營服務收入約人民幣3,292.3百萬元，較截至2024年6月30日止六個月增加約人民幣119.9百萬元（約3.8%），主要是由於隨著本集團業務擴張，在管建築面積增加。其中，來自融創集團、其合營公司及聯營公司開發物業1的收入約為人民幣2,376.3百萬元，佔比約72.2%；來自獨立第三方物業開發商開發物業2的收入約為人民幣916.0百萬元，佔比約27.8%。按項目業態劃分，來自住宅物業的收入約為人民幣2,709.2百萬元，佔比約82.3%；來自非住宅物業的收入約為人民幣583.1百萬元，佔比約17.7%。 截至2025年6月30日止六個月，本集團社區生活服務收入約人民幣210.7百萬元，與截至2024年6月30日止六個月基本持平。 下表列示於所示期間本集團社區生活服務的收入構成： 業主便民生活服務主要包括圍繞業主需求而開展的社區商品銷售、家庭清潔及居家維修服務、房屋局部翻新與改造、社區自動飲水機售水、社區充電樁充電及房屋經紀服務等。截至2025年6月30日止六個月，業主便民生活服務收入約為人民幣120.3百萬元，較截至2024年6月30日止六個月增加約人民幣7.2百萬元。增加主要由於本集團於期內持續聚焦核心拳頭產品打造，並不斷優化生活服務業務與物業管理服務業務的聯動機制。 註： 1：包括融創中國控股有限公司（「融創中國」）及其附屬公司（「融創中國集團」），惟本集團除外（「融創集團」）單獨及與其他物業開發商共同開發的物業。 2：包括融創集團單獨或與其他物業開發商共同開發的以外的物業。 園區經營服務主要包括園區點位資源出租及裝修建渣清理服務等。截至2025年6月30日止六個月，園區經營服務收入約為人民幣90.5百萬元，較截至2024年6月30日止六個月減少約人民幣8.5百萬元。減少乃主要由於期內開發商交付的物業管理項目規模的同比下降，帶來業主裝修量相應減少，裝修建渣清理服務收入因此下