核心观点与政策解读
央行三季度例会强调推动已出台房地产政策落地见效，聚焦存量盘活与市场预期稳定。会议明确两大政策主线：一是加大存量商品房和土地盘活力度，化解房企库存压力、优化土地资源配置；二是稳市场预期，巩固市场稳定。在政策基调下，存量项目及土地收储、城市更新政策有望加码推进。
销售市场回顾
- 重点监测32城：9.20-9.26成交1.6万套，环比增长15.1%；2025年累计成交59.3万套，同比下降6.1%。
- 一线城市：成交4816套，环比增长3.4%；2025年累计成交16.9万套，同比增长0.5%。
- 二线城市：成交9563套，环比增长24.5%；2025年累计成交35.3万套，同比下降8.9%。
- 三线城市：成交1453套，环比增长2.7%；2025年累计成交7万套，同比下降6.7%。
- 二手房市场：重点监测18城9.20-9.26成交2.4万套，环比增长1%；2025年累计成交92.6万套，同比增长10.3%。
- 一线城市：成交9970套，环比下降1.3%；2025年累计成交37.4万套，同比增长21.7%。
- 二线城市：成交13091套，环比增长4.8%；2025年累计成交50.6万套，同比增长7.2%。
- 三线城市：成交1067套，环比下降17.5%；2025年累计成交4.6万套，同比增长11.1%。
土地市场分析
- 土地供应：百城宅地供应568万㎡，2025年累计供应17408万㎡，同比下降16%，供求比1.25。
- 一线城市：供应38万㎡，累计供应671万㎡，同比下降21.1%，供求比0.99。
- 二线城市：供应82万㎡，累计供应7597万㎡，同比下降3%，供求比1.2。
- 三四线城市：供应449万㎡，累计供应9140万㎡，同比下降24%，供求比1.32。
- 土地价格：百城供应土地挂牌楼面均价6879元/㎡，环比增长15.4%，同比下降1.1%。
- 一线城市：挂牌价64470元/㎡，环比增长100.8%，同比增长44.8%。
- 二线城市：挂牌价5870元/㎡，环比增长9.3%，同比增长5.8%。
- 三四线城市：挂牌价4072元/㎡，环比增长6.1%，同比下降0.8%。
- 土地成交：百城住宅用地成交475万㎡，2025年累计成交13908万㎡，同比下降3.7%。
- 一线城市：无宅地成交，累计成交681万㎡，同比下降4.8%。
- 二线城市：成交167万㎡，累计成交6316万㎡，同比增长12.8%。
- 三四线城市：成交308万㎡，累计成交6911万㎡，同比下降15%。
- 成交价格与溢价率：百城住宅用地平均成交楼面价3433元/㎡，环比下降50.5%，同比下降50.3%；整体溢价率2.8%，2025年平均楼面价7229元/㎡，溢价率10.4%，较去年同期提高5.9个百分点。
- 一线城市：平均成交楼面价40263元/㎡，同比增长45%，溢价率13.6%，较去年同期溢价率提高8.1个百分点。
- 二线城市：平均成交楼面价3606元/㎡，溢价率1.3%，2025年平均楼面价7858元/㎡，溢价率12.7%，较去年同期溢价率提高7.6个百分点。
- 三四线城市：平均成交楼面价3339元/㎡，溢价率3.6%，2025年平均楼面价3400元/㎡，溢价率2.6%，较去年同期溢价率降低0个百分点。
研究结论与建议
- 政策加码预期：央行政策基调下，存量盘活和土地收储有望加速，建议关注困境反转类房企（如金地集团、新城控股）、保持拿地强度的龙头房企（如绿城中国、中国金茂、滨江集团）以及多元经营稳健的地方国企（如浦东金桥、外高桥）。
- 风险提示：政策宽松不及预期或融资环境超预期收紧，可能加剧房企流动性压力，延长市场下行周期。
