房地产行业深度报告：房地产行业：关注政策变动、产品力提升和估值修复

一、行情回顾 本期房地产行业整体跑输大盘，但板块表现相对较好。申万房地产指数上涨3.33%，跑赢上证指数和沪深300指数，年初至今上涨6.79%，仍弱于大市。

二、新政利好有望促进销售改善

1. 新房市场：8月新房供需走弱，供给下滑幅度更明显，8月批准上市商品住宅套数仅7.15万套，低于2月份。9月北上深新政和传统销售旺季，新房销售市场有望进一步修复，但需求端仍疲弱，销售降幅有望进一步收窄。
2. 二手房市场：二手房成交持续回暖，北上深分别同比增长9.98%、17.45%、27.1%。8月北京、上海、深圳二手房成交套数同比分别增长11.34%、10.52%、6.27%。新政刺激下，二手房成交热度有望延续，但一线城市二手房价环比仍在下跌，预计进一步下跌空间有限。
3. 二手房价格：70大中城市二手住宅价格同比降幅持续收窄，价格急跌时期基本已经过去，房价持续筑底。一线城市二手房价环比在3月小阳春后持续下跌，8月环比下跌1%，随着限购新政推出和9月二手房成交旺季，预计进一步下跌空间有限。
4. 现房市场：现房销售占比提升至35.41%，现房低价冲击整体新房价格复苏。现房销售在去化过程中面临较大压力，周边二手房凭借性价比和已兑现配套优势吸引刚需群体，而“好房子”、四代宅受改善型客群青睐，现房销售需要精准营销、打造特色卖点等多途径加速去化。

三、投资延续下行，未见拐点

1. 土地市场：土地出让总量仍下滑，8月土地购置费同比下降10.2%，国有土地出让收入同比下降4.7%。央国企作为拿地主力，积极补仓，绿城中国、保利发展、中海地产全口径拿地金额位列行业前三。
2. 房地产开发投资：8月房地产开发投资同比下降12.9%，降幅进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。新开工、施工、竣工面积累计同比降幅均扩大，销售市场持续低迷，开发商开工动力不足。

四、投资建议 北上深陆续放松限购政策，有望推动非核心区域库存去化，促进房地产市场阶段性回稳。但价格端“止跌回稳”仍有一定压力，量价尚未进入明显的正循环复苏通道。后期可关注城市更新等相关增量政策推出，对冲部分下滑。建发国际集团、绿城中国、滨江集团等聚焦核心城市核心区域，且产品力获市场认可的房企有望持续受益。华润置地、恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显。二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，弹性角度下可关注积极开拓第二成长曲线的开发商。

五、风险提示 商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险。