房地产行业深度报告：房地产行业：关注政策变动、产品力提升和估值修复

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：关注政策变动、产品力提升和估值修复 ——房地产行业深度报告 研报摘要 销售持续低迷，新政利好叠加销售旺季促进成交改善。7、8月传统销售淡季，新房供给收缩明显，8月仅批准上市7.15万套，供应量仅高于2月份。8月商品房销售面积和销售额环比均较7月改善，但商品房新增供应环比下降，且下滑幅度更明显。9月北上深新政和传统销售旺季，新房销售市场有望进一步修复。截至9月23日，30大中城市日均成交面积21.02万平方米，环比增长0.64%，同比下降8.55%，其中一线城市日均成交面积同比增长2.82%，环比增长3.41%。 证券分析师 二手房价仍有压力。二手房成交尚未出现明显的好转，价格端仍有一定压力。具体来看，70大中城市二手住宅价格同比降幅持续收窄，意味着价格急跌时期基本已经过去，房价持续筑底。一线城市二手房价环比在2025年3月小阳春有所提升后，价格持续下跌，8月又进一步环比下跌1%，随着一线城市限购新政推出，叠加9月二手房成交旺季，预计一线城市二手房价进一步下跌空间有限。 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@cnht.com.cn 联系人 土地成交缩量，国央企支撑市场，房地产开发投资持续下行。8月中国房地产开发投资累计同比下降12.9%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。具体到固定资产投资内部来看，制造业投资和基建投资持续保持正增长，8月份两者累计同比分别增长5.1%和5.42%，而房地产开发投资累计同比降幅持续扩大至12.9%。 投资建议：北上深陆续放松限购政策，有望推动非核心区域库存去化，价格端“止跌回稳”仍有一定压力，量价尚未进入明显的正循环复苏通道，尤其是二手房市场，8月再次出现价格降幅扩大的迹象，虽然行业整体量价急跌的趋势基本已经过去，但环比视角下二手房价小幅回落的趋势尚未扭转。开发投资持续下行未见拐点，拖累固定资产投资增长，后期可关注城市更新等相关增量政策推出，对冲部分下滑。展望后市，建发国际集团、绿城中国、滨江集团等聚焦核心城市核心区域，且产品力获市场认可的房企有望持续受益，华润置地、恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显，二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，弹性角度下可关注积极开拓第二成长曲线的开发商。相关ETF如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、博时恒生港股通高股息率ETF、工银中证港股通精选ETF。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、行情回顾：本期房地产行业整体跑输大盘..............................................4二、新政利好有望促进销售改善......................................................................6（一）8月新房供需走弱，供给下滑更明显..............................................................6（二）新政刺激下二手房成交热度有望延续.............................................................8（三）二手房价环比降幅略有扩大，市场仍在磨底...............................................10（四）现房销售占比提升，待售库存下降...............................................................14三、投资延续下行，未见拐点........................................................................16（一）土地出让整体缩量，央国企支撑市场...........................................................16（二）房地产开发投资延续下行，拖累固定资产投资...........................................18四、投资建议....................................................................................................19五、风险提示....................................................................................................19 图表目录 图1：房地产行业本期（0901-0923）上涨3.33%，在申万一级行业中排名居前................4图2：申万房地产指数与大盘走势对比.....................................................................................5图3：重点开发商估值表.............................................................................................................5图4：重点房地产ETF行情变动................................................................................................6图5：重点35城商品住宅批准上市套数持续下滑...................................................................6图6：9月30大中城市新房日均成交面积仍下滑....................................................................7图7：8月中国商品房销售额0.54万亿，累计同比-7.3%，单月同比-14.76%，环比+2.36%.................................................................................................................................................8图8：8月中国商品房销售面积0.57亿平方米，累计同比-4.7%，单月同比-10.98%，环比+0.61%....................................................................................................................................8图9：8月上海、深圳、杭州二手房成交套数实现正增长......................................................8图10：8月8日北京优化五环外限购之后，北京二手房成交持续改善................................9图11：上海继调整限购之后，进一步优化房产税政策...........................................................9图12：深圳9月5号放松限购后，二手房成交明显改善.......................................................9图13：8月70个大中城市新房销售价格同比降幅进一步收窄............................................10图14：8月70大中城市新房销售价格指数环比降幅同上月持平，其中样本二线城市新房销售价格指数降幅扩大......................................................................................................10图15：上海新房价格稳步上行..................................................................................................11图16：8月杭州新房销售价格指数转增..................................................................................11图17：8月70大中城市二手房价环比降幅进一步扩大........................................................12图18：样本二三线城市二手房价同比降幅持续收窄.............................................................13图19：一线城市二手房价环比降幅同前月持平.....................................................................13图20：四大一线城市二手房价进一步下跌.............................................................................13图21：2025年以来杭州二手房价波动相对较小....................................................................13图22：成都二手房价表现相对稳定.........................................................................................14图23：温州、金华等城市二手房价已经跌破2010年底水平...............................................14图24：截至2025年8月，中国商品房待售面积7.62亿平方米，累计同比+3.1%...........14图25：截至2025年7月，中国商品房已开工未售面积约25亿平方米.............................15图26：2025年1-8月，现房销售占比35.41%.......................................................................15图27：8月中国现房销售面积2012.25万平方米，累计同比+11.7%..................................16图28：现房销售均价整体持续低于总体新房销售均价.........................................................16图29：截至2025年8月，重点城市商品房库存...................................................................16图30：土地购置费累计同比降幅持续扩大.............................................................................17图31：2025年1-8月重点房企全口径新增货值....................