合景悠活2025年中期报告

目錄 公司資料公司簡介主席報告管理層討論與分析其他資料簡明合併中期財務資料簡明合併損益表23471827簡明合併全面收益表簡明合併財務狀況表簡明合併權益變動表簡明合併現金流量表簡明合併中期財務資料附註2829313234 公司資料 董 事 會 法 律 顧 問 香 港 法 律：盛 德 律 師 事 務 所開 曼 群 島 法 律：康 德 明 律 師 事 務 所 執 行 董 事 孔 健 楠楊 靜 波（已 於2025年6月20日 辭 任）陳 文 德（於2025年6月20日 獲 委 任） 註 冊 辦 事 處 Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681,Grand Cayman, KY1-1111, Cayman Islands 非 執 行 董 事孔 健 岷（主 席） 香港 主 要 營 業 地 點香 港 灣 仔 告 士 打 道39號夏𢡱大 廈13樓1302室 獨 立 非 執 行 董 事劉 曉 蘭馮 志 偉伍 綺 琴 股 份 過 戶 登 記 總 處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681,Grand Cayman, KY1-1111, Cayman Islands 審 核 委 員 會劉 曉 蘭馮 志 偉伍 綺 琴（主 席） 香 港 股 份 過 戶 登 記 處 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東183號合 和 中 心17樓1712–1716號 舖 薪 酬 委 員 會孔 健 楠馮 志 偉伍 綺 琴（主 席） 主 要 往 來 銀 行 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司中 信 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行 股 份 有 限 公 司招 商 銀 行 股 份 有 限 公 司華 夏 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司興 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 提 名 委 員 會孔 健 岷（主 席）馮 志 偉伍 綺 琴 公 司 秘 書尤 金 泉 網 站 www.kwgliving.com 法 定 代 表孔 健 楠尤 金 泉 股 份 代 號3913 核 數 師 栢 淳 會 計 師 事 務 所 有 限 公 司執 業 會 計 師註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 公司簡介 合景悠活集團控股有限公司（「本公司」，連同附屬公司，總稱「本集團」或「我們」）的歷史可追溯至2004年。其股份（「股份」）於2020年10月30日（「上 市 日 期」）在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「聯 交 所」）主 板 上 市（「上 市」）（股 份 代 碼：3913）。 本 集 團 為 中 華 人 民 共 和 國（「中 國」）領 先 的 全 業 態 智 慧 服 務 運 營 商。經 過20多 年 的 經 營 發 展，本 集 團 形 成 以 大 灣 區、長 三角、中 西 部 為 核 心 的 區 域 佈 局，服 務 於 住 宅、購 物 中 心、寫 字 樓、醫 院、學 校、機 關、城 市 服 務 等 多 元 業 態。同 時，本 集團 積 極 構 建 標 準 化、科 技 化 服 務 體 系，不 斷 通 過 科 技 賦 能 提 升 服 務 效 率 和 服 務 品 質，市 場 地 位 和 綜 合 競 爭 力 逐 年 提 升。 展 望 未 來，本 集 團 將 充 分 把 握 行 業 機 遇，通 過 積 極 的 開 發 商 合 作、第 三 方 市 場 外 拓 及 收 併 購 策 略，實 現 全 業 態 高 質 量 發展，進 一 步 鞏 固 本 集 團 的 規 模 效 應 和 市 場 地 位。另 一 方 面，本 集 團 通 過 高 效 的 投 後 管 理、精 細 化 運 營 及 數 字 化 領 先 管 理能 力，實 現 多 元 業 態 的 相 互 協 作 和 有 機 融 合，構 建 企 業 高 質 高 速 發 展 的 正 循 環。 尊 敬 的 各 位 股 東： 感 謝 各 位 持 續 支 持 本 集 團 的 發 展，本 人 欣 然 提 呈 本 集 團 截 至2025年6月30日 止 六 個 月 的 中 期業 績。 2025年 上 半 年，中 國 經 濟 在「穩 增 長、促 發 展、調 結 構」政 策 引 導 下 保 持 基 本 韌 性。政 策 層 面，國 家 持 續 以 推 動 物 業 服 務標 準 化、專 業 化 發 展 為 導 向，明 確 強 調 以 服 務 品 質 為 核 心 的 行 業 發 展 方 向。在 此 背 景 下，物 業 服 務 行 業 在 政 策 規 範 與 市場 競 爭 的 雙 重 驅 動 下 加 速 迭 代，物 業 服 務 企 業 紛 紛 聚 焦「提 質 增 效」，通 過 不 斷 優 化 服 務 流 程、強 化 客 戶 體 驗、提 升 運 營效 率 構 建 競 爭 壁 壘。 物 業 服 務 行 業 作 為 房 地 產 產 業 鏈 下 游 的 重 要 環 節，行 業 仍 處 於 深 度 結 構 調 整 與 週 期 性 修 復 進 程 中。在 這 一 複 雜 多 變 的市 場 格 局 下，本 集 團 經 營 業 績 亦 面 臨 一 定 壓 力 與 挑 戰。截 至2025年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 錄 得 收 入 約 人 民 幣1,658.1百 萬 元，同 比 下 降13.8%，淨 虧 損 約 人 民 幣276.6百 萬 元，較2024年 同 期 的 淨 利 潤 狀 況 呈 現 逆 轉。 1.區 域 深 耕 與 業 態 深 耕 並 重 一、二 線 高 能 級 城 市憑 藉經 濟 活 力、消 費 能 力 與 服 務 需 求 的 穩 定 性，成 為 物 業 服 務 企 業 競 爭 的 核 心 戰 場。2025年中 央 城 市 工 作 會 議 提 到「發 展 組 團 式、網 絡 化 的 現 代 化 城 市 群 和 都 市 圈」進 一 步 為 物 業 服 務 企 業 進 行 區 域 深 耕 指 明了 方 向。本 集 團 繼 續 延 續「聚 焦 四 大 區 域、深 耕 高 能 級 城 市」的 發 展 戰 略，於 截 至2025年6月30日 止 六 個 月進 一 步 加密 核 心 區 域 佈 局。截 至2025年6月30日，本 集 團 在 大 灣 區 及 長 三 角 片 區 在 管 項 目 數 量 佔 比 約 為57%，一 線、新 一 線及 二 線 城 市 在 管 項 目 數 量 佔 比 約 為63%。 業 態 拓 展 方 面，在 現 有 的 多 元 業 態 拓 展 策 略 之 上，本 集 團 積 極 部 署 在 大 型 企 業 物 業 設 備 管 理「FM」板 塊 的 市 場 拓展，通 過 深 化 在 綜 合 設 施 運 維、智 能 系 統 管 控 等 領 域 的 專 業 能 力，強 化 該 賽 道 的 競 爭 力。2025年 上 半 年，已 成 功拓 展 多 個 高 質 量 項 目，為 業 務 結 構 優 化 與 可 持 續 增 長 奠 定 了 基 礎。 主席報告 2.捕 捉 消 費 趨 勢，聚 焦 場 景 價 值 2025年 上 半 年，國內消費市場在擴內需政策 推 動 下 有 所 增 長，截 至2025年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 購 物 中 心總客流 同 比 增 長5%，整 體 出 租 率 與 收 繳 率 保 持 穩 定。但 消 費 內 需 潛 力 仍 有 待 進 一 步 釋 放，從 市 場 表 現 看，大 數 據 應 用持 續 滲 透 消 費 場 景，消 費 者 對 情 緒 價 值 的 付 費 意 願 有 所 顯 現，市 場 主 體 亦 在 積 極 探 索 消 費 潛 力 釋 放 路 徑。在 此 背景 下，本 集 團 商 業 運 營 團 隊 在 市 場 承 壓 環 境 中，持 續 捕 捉 消 費 趨 勢，深 化 商 機 洞 察並迭 代 差 異 化 商 業 策 略，通 過場 景 化 落 地 構 建 獨 特 消 費 體 驗，以 助 力 鞏 固 商 業 物 業 的 服 務 口 碑 與 市 場 認 可 度。2025年1月，北 京 合 景・摩 方 購 物中 心（「北 京 摩 方」）推 動 崇 文 門 菜 市 場 時 隔15年 後 原 址 回 歸，相 關 話 題 引 發 消 費 者 關 注。本 集 團 商 業 運 營 團 隊 對 北京 摩 方B2層2400平 方 米 空 間 進 行 全 新 改 造，既 保 留 了 菜 市 場 的 市 井 氣 息，同 時 也 設 置 了 不 同 主 題 場 景，吸 引 年 輕人 前 來 體 驗 和 消 費，構 建 了 商 業 場 景 下 的 集 體 情 緒 價 值 載 體。截 至2025年6月30日 止 六 個 月，北 京 摩 方 客 流 量 同 比增 長34%，銷 售 額 同 比 增 長54%。 3.堅 守 服 務 品 質，升 級 服 務 能 力 物 業 服 務「品 質 為 王」的 時 代 已 然 來 臨，基 礎 服 務 的 穩 定 性 與 精 細 化 程 度 已 成 為 客 戶 選 擇 的 核 心 依 據。政 策 層 面，多 地 陸 續 出 台 物 業 服 務 品 質 評 價 規 範，推 動 行 業 從「規 模 擴 張」向「品 質 深 耕」轉 型，客 戶 滿 意 度、服 務 專 業 度 等 指標 已 成 為 行 業 競 爭 的 核 心 維 度。 本集團始終將品質運營作為核心發展基石，於截至2025年6月30日止六個月重點從項目運營能力、服務能力及成本管 控 能 力 三 大 維 度 協 同 發 力：在 項 目 運 營 能 力 維 度，集 團 聚 焦 客 戶 核 心 需 求 與 敏 感 點，通 過「一 盤 一 策」定製 化 服務 方 案，持 續 提 升 工 單 完 結 質 量 與 客 戶 滿 意 度，以 實 現 項 目 長 期 可 持 續 健 康 運 營 為 核 心 目 標，系 統 性 夯 實 項 目 運營 根 基。在 服 務 能 力 維 度，集 團 統 一 並 細 化 全 流 程 服 務 標 準，推 動 一 線 服 務 人 員 從 標 準 化 執 行 向 主 動 化、個 性 化服 務 升 級；針 對 項 目 承 接 期、磨 合 期 及 平 穩 運 營 期 的 不 同 特 點，動 態 適 配 服 務 方 案，確 保 服 務 質 量 與 客 戶 需 求 精準 匹 配。在 成 本 管 控 維 度，集 團 通 過 供 應 鏈 模 式 創 新，減 少 非 客 戶 敏 感 型 成 本 支 出，聚 焦 服 務 方 案 與 成 本 投 入 的精 準 適 配，始 終 以 不 犧 牲 客 戶 體 驗 為 底 線，實 現 品 質 與 效 益 的 平 衡 優 化。 4.深 化 人 才 建 設，激 活 組 織 效 能 行 業 轉 型 深 化 期，人 才 梯 隊 建 設 與 組 織 效 能 提 升 已 成 為 驅 動 企 業 可 持 續 發 展 的 核 心 引 擎。物 業 管 理 行 業 正 面 臨 人力 成 本 持 續 攀 升 與 專 業 人 才 供 給 不 足 的 雙 重 壓 力，頭 部 企 業 普 遍 通 過 優 化 組 織 架 構、構 建 系 統 化 培 訓 體 系、完 善員 工 激 勵 與 關 懷 機 制 等 舉 措 打 造 人 才 競 爭 力，為 高 質 量 發 展 築 牢 根 基。 本集團高度重視人才體系的系統化建設與專業化培養，於截至2025年6月30日止六個月持續深化組織與人才變革：一 方 面，著 力 打 破 層 級 壁 壘 與 業 務 邊 界，建 立 人 才「上 下 貫 通、左 右 聯 動」的 流 動 機 制，推 動 人 才 在 不 同 業