合景悠活2023年中期报告

目錄 公司資料公司簡介主席報告管理層討論與分析其他資料234718 簡明合併損益表簡明合併全面收益表簡明合併財務狀況表簡明合併權益變動表簡明合併現金流量表簡明合併中期財務資料附註252627293032 董 事 會 法 律 顧 問 香 港 法 律：盛 德 律 師 事 務 所開 曼 群 島 法 律：康 德 明 律 師 事 務 所 執 行 董 事孔 健 楠楊 靜 波 註 冊 辦 事 處Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681,Grand Cayman, KY1-1111, Cayman Islands 非 執 行 董 事孔 健 岷（主 席） 香港 主 要 營 業 地 點香 港 九 龍 柯 士 甸 道 西1號環 球 貿 易 廣 場85樓8503-05A室 獨 立 非 執 行 董 事劉 曉 蘭馮 志 偉伍 綺 琴 股 份 過 戶 登 記 總 處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681,Grand Cayman, KY1-1111, Cayman Islands 審 核 委 員 會劉 曉 蘭馮 志 偉伍 綺 琴（主 席） 香 港 股 份 過 戶 登 記 處 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東183號合 和 中 心17樓1712–1716號 舖 薪 酬 委 員 會孔 健 楠馮 志 偉伍 綺 琴（主 席） 主 要 往 來 銀 行 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 光 大 銀 行 股 份 有 限 公 司招 商 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司興 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 提 名 委 員 會孔 健 岷（主 席）馮 志 偉伍 綺 琴 公 司 秘 書陳 靜 雅（於2023年8月29日 辭 任）尤 金 泉（於2023年8月29日 獲 委 任） 網 站 www.kwgliving.com 法 定 代 表 股 份 代 號3913 孔 健 楠陳 靜 雅（於2023年8月29日 辭 任）尤 金 泉（於2023年8月29日 獲 委 任） 核 數 師 安 永 會 計 師 事 務 所執 業 會 計 師註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 公司簡介 合 景 悠 活 集 團 控 股 有 限 公 司（「」，連 同 附 屬 公 司，總 稱「」）的 歷 史 可 追 溯 至2004年。其 股 份（「」）於2020年10月30日 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「」）主 板 上 市（「」）（股 份 代 碼：3913）。 本 集 團 為 中 國 領 先 的 全 業 態 智 慧 服 務 運 營 商。經 過20多 年 的 經 營 發 展，本 集 團 形 成 以 大 灣 區、長 三 角、中 西 部 為 核 心地區的區域佈局，服務於住宅、購物中心、寫字樓、醫院、學校、機關、城市服務等多元業態。同時，本集團憑藉高質量的發 展 及 高 品 質 的 市 場 表 現，榮 獲 克 而 瑞 物 管 頒 發 的「2023中 國 物 業 管 理 上 市 公 司 領 先 企 業 高 質 量 發 展TOP10」以 及 觀 點指 數 研 究 院 頒 發 的「2023物 業 企 業 服 務 力 卓 越 表 現TOP8」等 稱 號。 展 望 未 來，本 集 團 將 充 分 把 握 行 業 機 遇，通 過 積 極 的 開 發 商 合 作、第 三 方 市 場 外 拓 及 收 併 購 策 略，實 現 全 業 態 高 質 量 發展，進 一 步 鞏 固 本 集 團 的 規 模 效 應 和 市 場 地 位。另 一 方 面，本 集 團 通 過 高 效 的 投 後 管 理、精 細 化 運 營 及 數 字 化 領 先 管 理能 力，實 現 多 元 業 態 的 相 互 協 作 和 有 機 融 合，構 建 企 業 高 質 高 速 發 展 的 正 循 環。 感 謝 各 位 持 續 支 持 本 集 團 的 發 展，本 人 欣 然 提 呈 本 集 團 截 至2023年6月30日 止 六 個 月 的 中 期報 告。 2023年，國 內 經 濟 增 速 波 動，房 地 產 行 業 的 基 本 面 仍 未 明 顯 復 甦，物 業 管 理 行 業 受 到 宏 觀 環 境 低 迷、上 游 行 業 銷 售 大 幅度 下 跌 等 影 響，板 塊 估 值 回 調 劇 烈，物 業 管 理 公 司 增 長 面 臨 挑 戰，物 業管 理 公 司紛 紛 探 索 獨 立 發 展 路 徑，向 市 場 化、品牌化、品質化、專業化發展。本集團亦把握行業變化，積極面對挑戰，回歸服務初心，審視經營中的不足，追求高質量、可 持 續 發 展。 2023年上半年，本集團收入同比2022年同期下降8.5%，達到約人民幣1,888.1百萬元。收入下跌主要由於一方面，本集團的 在 管建 築 面 積（「」）規 模 略 有 下 降，今 年 上 半 年，我 們 主 動 管 理 項 目 組 合，並 撤 出 高 風 險 項 目，優 化 經 營；另一 方 面，預 售 管 理 服 務 及 社 區 增 值 服 務 收 入 下 降。為 應 對 房 地 產 市 場 的 波 動，我 們 在 充 分 評 估 項 目 風 險 的 前 提 下，謹 慎接 洽 房 地 產 銷 售 相 關 的 業 務，以 更 具 前 瞻 性 地 管 理 本 集 團 的 業 務 風 險。2023年 上 半 年本 集 團 實 現 毛 利 潤 約 人 民 幣596.1百萬元。隨管理效能不斷提高，截至2023年6月30日止六個月的毛利率約為31.6%，同比去年同期上漲1.5個百分點，核心淨 利 潤 達 到 約 人 民 幣257.8百 萬 元。 2023年，是 本 集 團 的 調 整 年，集 團 在 去 風 險、多 元 化、提 效 能 等 維 度 持 續 發 力。面 對 時 代 的 洗 禮，本 集 團 及 時 收 縮 業 務風 險 敞 口，主 動 調 整 高 風 險、低 效 益 項 目；同 時，本 集 團 亦 優 化 業 務 方 向，向 非 住 宅 市 場及住 宅 存 量 市 場 傾 斜；此 外，本 集 團 借 助 數 字 化 工 具，充 分 賦 能 員 工，在 實 現 客 戶 資 產 保 值 增 值 的 同 時，助 力 高 品 質 成 長。 1.優 化 結 構 實 現 可 持 續 發 展，堅 定 市 場 化 不 動 搖 物 業 開 發 商 作 為 物 業 管 理 服 務 公 司 的 重 要 客 戶，曾 為 物 業 管 理 公 司 業 務 及 資 本 市 場 表 現 增 色 添 彩，但 隨 住 宅 新 房供 應 收 縮，房 地 產 行 業 發 展 進 入 新 週 期，本 集 團 匹 配 當 前 市 場 環 境，主 動 優 化 業 務 結 構，減 少 案 場 服 務、銷 售 代理 服 務 等 開 發 商 類 型 業 務，提 升 第 三 方 業 務 佔 比。2023年 上 半 年，本 集 團 收 入 達 人 民 幣1,888.1百 萬 元，其 中 來 自第 三 方 的 收 入 佔 比 從 去 年 同 期77.3%提 升 至81.4%。 隨 行 業 進 入 分 化 及 整 合 期，物 業管 理企 業 不 再 執 著 於 營 運 規 模 競 賽。相 反，本 集 團 高 度 關 注 房 地 產 品 牌 根 基 及 業務 質 量，優 化 在 管 項 目 組 合，具 體 呈 現 為 以 下 三 種 策 略：第 一，本 集 團 堅 定 市 場 化 道 路，減 少 對 傳 統 開 發 商 客 戶的 依 賴。第 二，本 集 團 持 續 進 行 全 業 態 佈 局，汲 取 並 沉 澱 全 行 業 的 最 佳 實 踐 案 例，為 住 宅、寫 字 樓、購 物 中 心、市政機關、醫院、學校等提供定製化服務解決方案；第三，在區域上，本集團深耕重點區域，關注更高商業活躍水平的 一 二 線 城 市，以 實 現 更 加 高 效 的 資 源 整 合 及 集 約 化 運 營。 主席報告 目 前，本 集 團 已 進 駐 全 國22個 省、自 治 區 與 直 轄 市 的134個 城 市，在 管建 築面 積 及 合 約建 築面 積 分 別 為205.4百 萬平方米及278.1百萬平方米。其中，第三方項目的在管建築面積達179.2百萬平方米，在管建築面積中佔比達87.3%；住 宅 在 管建 築面 積 與 非 住 宅 在 管建 築面 積 為51：49。 2.緊 抓 消 費 復 甦 機 遇，精 益 化 運 營 管 理 商 業 資 產 疫 情 過 後，伴 隨 中 國 經 濟 進 入 到 常 態 化，國 內 產 業 發 展 呈 現 出 需 求 變 化 快、商 業 資 產 供 給 增 長 放 緩、存 量 商 業 資產 運 營 競 爭 加 劇 等 特 點。商 業 在 經 歷 行 業 紅 利 期 後 亦 面 臨 增 長 挑 戰，本 集 團 也 在 轉 型 並 步 入 常 態 化 增 長 期。2023年 上 半 年，全 國 社 會 消 費 品 零 售 總 額 同 比 增 長8.2%，其 中，二 季 度 社 會 零 售 額 增 長 趨 勢 略 有 放 緩，其 中 既 有 短 期疫 情 衝 擊 的 影 響，又 有 消 費 結 構 轉 型 升 級、居 民 收 入 分 配 結 構 及 水 平 帶 來 的 挑 戰。但 展 望 全 年，近 期 國 家 發 展 改革 委 出 台《關 於 恢 復 和 擴 大 消 費 的 措 施》，各 地 促 消 費 措 施 亦 緊 隨 其 後，本 集 團 將 緊 抓 消 費 復 甦 的 機 遇，通 過 創 新與 變 革，充 分 激 發 商 業 資 產 穿 越 週 期 的 抗 風 險 韌 性。 存 量 時 期，商 業 資 產 運 營 的 最 終 目 標 是 資 產 的 保 值 增 值。作 為 消 費 場 景 的 終 端，在 利 潤 空 間 有 限 的 前 提 下，商 業資 產 運 營 方 的 核 心 能 力 就 是 聚 焦 於 價 值 創 造 的 最 優 場 景，實 現 最 佳 服 務 交 付。在 購 物 中 心 方 面，本 集 團 憑 藉 運 營團 隊 對 消 費 者 的 洞 察 能 力，將 關 聯 場 景 的 有 效 數 據 獲 取、留 存、挖 掘 並 分 析，前 置 性 地 調 整 了 部 分 弱 勢 業 態，並積 極 佈 局 強 勢 業 態 和 品 牌，週 期 性 調 整 以 確 保 場 景 中 有 消 費 者 喜 愛 的 活 力 品 牌，充 分 提 升 客 戶 的 消 費 體 驗。在 寫字 樓 方 面，受 制 於 部 分 行 業 的 景 氣 度 下 滑，面 臨 供 需 兩 端 的 壓 力，本 集 團 積 極 優 化 租 戶 機 構，力 求 兼 顧 短 期 與 長期 需 求，通 過 精 細 化 運 營，把 握 存 量 時 代 下 的 運 營 增 長 紅 利。 3.堅 持 數 智 化 轉 型，向 新 圖 強 提 升 空 間 運 營 效 率 數 智 化 的 核 心 是 數 據 業 務 化，這 是 一 次 基 礎 設 施 建 設 的 重 構、遷 移 和 切 換，本 集 團 著 力 於 打 造 新 業 務 系 統 並 設 計新 服 務 體 系，重 構 以 消 費 者 為 經 營 中 軸 的 數 字 商 業 生 態。2023年5月，本 集 團 與 騰 訊 雲 計 算（北 京）有 限 責 任 公 司（「」），騰 訊 控 股 有 限 公 司（股 票 代 碼：700）的 子 公 司 達 成 戰 略