合景悠活（3913 HK）| 2020年10月19日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 香港股市｜物业管理 合景悠活集团控股有限公司（3913 HK） 公司简介 合景悠活是一家中国的综合物业管理服务供应商，深耕大湾区，覆盖长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈。根据中国指数研究院发布的2020中国物业服务百强企业，按综合实力计，公司排名第17位。截止2020年4月底，公司管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1,890万平方米，订约管理161个住宅物业，总合约建筑面积为2,970万平方米，此外还管理30个商业物业，总在管建筑面积为330万平方米，订约管理34个商业物业，总合约建筑面积为480万平方米。 中泰观点 背靠合景泰富集团带来重大增长机遇：公司的母公司合景泰富集团（1813 HK）深耕大湾区及长三角地区的业务，专注于一线、新一线及二线城市。截止2019年底，合景泰富集团的业务遍及39个城市，包括广州、北京、上海及香港，涉及156个项目，总建筑面积为1,700万平方米，包括大湾区的670万平方米，此外集团近年来一直发展商业物业项目，于2020年4月底，拥有15个单独或共同开发的购物商场及写字楼，目前均由合景悠活管理。受益于母公司土地储备和其持续拓展，公司未来的业绩增长将得到稳固的支持。 经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前4个月，公司总收入分别为人民币4.6亿元、6.6亿元、11.2亿元及4.3亿元，其中来自住宅物管服务的收入占比分别为74.5%、64.9%、67.5%及68.5%，而来自合景泰富集团（1813 HK）及其他关联公司开发物业的收入分别占物管收入的100%、100%、91.8%及90.2%；来源于大湾区物业的总合约建筑面积分别约为640万平方米、810万平方米、1,420万平方米及1,420万平方米，分别占同期总合约建筑面积的36.3%、32.9%、41.6%及41.2%；毛利率分别为22.5%、27.8%、37.3%及39.2%；分包成本分别占销售成本总额的13.7%、16.5%、17.1%及18.7%；净利率分别为9.5%、12.1%、16.4%及17.8%；应收独立第三方的物业管理费收取率分别为85.3%、87.6%、88.9%及83.4%；第三方的贸易应收款项周转日数分别为79日、76日、63日及83日；贸易应收款项分别为2.2亿元、3.3亿元、5.8亿元及7.1亿元。 估值方面：按全球公开发售后的20亿股本计算，公司市值为141-164亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为66.8-77.6倍，市净率约为5.04-5.08倍，高于行业平均水平。此次稳价人是农银国际，2020年共计3个项目，首日表现2涨1平。基石方面引入高瓴等8位投资者，合计认购约1.2亿美元。我们回顾从2019年至今发行同属物管行业的新股共计15只，仅有一只时代邻里（9928 HK）破发，考虑公司2017-2019年合约建筑面积以及净利润分别以年复合增长率38.5%、104.8%高速增长，综上所述给予其76分，评级为“申购”。 风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖合景泰富集团 同业比较 来源：公司资料，彭博，万得，中泰国际研究部；附注：1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素；2) 市盈率及市净率已考虑上市后集资所得等因素；3）对标公司历史市盈率为动态市盈率。 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20 分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 16 76 估值水平： 14 市场稀缺性： 14 保荐人往绩： 15 申购 市场氛围： 17 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$7.00-8.13 总发行数股： 383百万股 每手股数： 1,000股 公开发售： 38百万股 每手费用： 约HK$8,212 国际发售： 345百万股 公司市值： HK$141-164亿 截止认购日： 10月22日 保荐人： 农银、华泰 分配结果日： 10月29日 发售前主要股东： 晋得51.60% 正式上市日： 10月30日 集资用途 以发行价中位数HK$7.56计算，集资净额约27.6亿港元 战略性收购及投资 约60.0% 升级智能服务系统 约25.0% 丰富增值服务 约10.0% 一般业务营运及营运资金 约5.0% 主要财务及估值摘要 (百万人民币元) 2018年 2019年 增长率 2019年 4月止 2020 年 4月止 增长率 收益 659 1,125 70.7% 306 428 40.0% 毛利 183 420 129.5% 104 168 60.8% 税前利润 104 251 140.3% 52 102 97.0% 归母净利润 80 185 132.0% 39 76 97.1% 毛利率 27.8% 37.3% 9.5ppt. 34.1% 39.2% 5.1ppt. 税前利润率 15.8% 22.3% 6.5ppt. 17.0% 23.9% 6.9ppt. 净利率 12.1% 16.4% 4.3ppt. 12.7% 17.8% 5.1ppt. 经调整每股盈利(2019年) 0.11港元 发售后经调整每股有形资产净值 1.39-1.60港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月 31 日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 合景悠活(3913 HK) 12/2019 141-164 12.8 70.7% 132.0% 16.4% 11.6% 61.9% 66.8-77.6 5.04-5.08 蓝光嘉宝服务(2606 HK) 12/2019 72.49 23.83 43.4% 48.4% 20.5% 18.1% 32.6% 11.35 2.85 永升生活服务(1995 HK) 12/2019 240.20 21.30 74.5% 122.7% 11.9% 10.2% 16.5% 63.15 7.77 保利物业(6049 HK) 12/2019 323.70 67.69 41.1% 49.3% 8.2% 9.7% 17.2% 41.78 5.33 合景悠活（3913 HK）| 2020年10月19日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 正荣服务(6958 HK) 物业管理 2020-07-10 4.55 101 40% 23.08% 5.08 11.6% 弘阳服务(1971 HK) 物业管理 2020-07-06 4.15 110.8 30% 6.02% 5.60 34.9% 金融街物业(1502 HK) 物业管理 2020-07-06 7.36 145.2 20% 28.53% 9.14 24.2% 建业新生活(9983 HK) 物业管理 2020-05-15 6.85 141.5 25% 22.19% 8.30 21.2% 烨星集团(1941 HK) 物业管理 2020-03-13 1.56 1947.6 3% 10.26% 1.19 -23.7% 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 渤海银行(9668 HK) 银行 2020-07-16 4.80 认购不足 100% 0.00% 4.67 -2.7% 弘阳服务(1971 HK) 物业管理及代理 2020-07-06 4.15 110.8 30% 6.02% 5.60 34.9% 移卡(9923 HK) 电子支付 2020-06-01 16.64 640.4 10% 6.13% 50.15 201.4% 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 (HK$)首日收市一手收益 (HK$)首日最高一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK) 2020-03-23 8.95 9.61% 16.20% 8.60% 9.27% 860 1,450 康方生物(9926 HK) 2020-04-24 16.18 50.19% 57.60% 69.96% 63.16% 8,120 9,320 沛嘉医疗(9996 HK) 2020-05-15 15.36 67.97% 76.76% 79.36% 74.15% 10,440 11,790 建业新生活(9983 HK) 2020-05-15 6.85 22.19% 26.42% 53.28% 51.53% 1,520 1,810 移卡(9923 HK) 2020-06-01 16.64 6.13% 12.98% 11.06% 5.89% 408 864 网易(9999 HK) 2020-06-11 123 5.69% 9.92% 4.47% 1.71% 700 1,220 京东集团(9618 HK) 2020-06-18 226 3.54% 5.75% 3.36% 0.88% 400 650 康基医疗(9997 HK) 2020-06-29 13.88 98.85% 100.29% 114.70% 112.54% 6,860 6,960 海吉亚医疗(6078 HK) 2020-06-29 18.5 40.54% 49.73% 44.32% 55.68% 1,500 1,840 金融街物业(1502 HK) 2020-07-06 7.36 28.53% 36.96% 20.24% 39.13% 2,100 2,720 弘阳服务(1971 HK) 2020-07-06 4.15 6.02% 6.02% 5.78% 4.10% 250 240 海普瑞(9989 HK) 2020-07-08 18.4 -4.02% 1.52% -2.61% -5.00% -370 140 绿城管理控股(9979 HK) 2020-07-10 2.5 30.00% 37.20% 67.20% 54.40% 750 930 思摩尔国际(6969 HK) 2020-07-10 12.4 150.00% 150.00% 133.87% 134.27% 18,600 18,600 正荣服务(6958 HK) 2020-07-10 4.55 23.08% 26.15% 23.08% 20.00% 1,050 1,190 欧康维视生物