房地产行业周报（20250901-20250905）：深圳跟进放松，分区调整限购

2025年09月08日 强于大市（维持） 房地产：深圳跟进放松，分区调整限购 房地产行业周报（20250901-20250905） 研报摘要 核心观点：（1）继北京、上海调整限购政策，深圳于9月5日发布新政调整限购，新政后，深圳保留限购的区域为福田、南山、宝安新安街道，宝安区新安街道是鹏鼎控股、影石创新、首航新能等多家上市公司所在地，仍保留限购政策。对比北京、上海调整限购政策，深圳新政力度相对更大，叠加“金九银十”传统销售旺季，深圳新房、二手房成交量有望进一步提升。此前不符合购房条件的非深户家庭，新政后在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区购房限购2套，为非深户购房进一步打开通道，或将进一步虹吸周边城市。（2）新房市场上，核心区域“好房子”去化相对有保障，品质时代产品力受市场认可且能够在核心区域新增土储的品牌开发商有望受益，如华润置地、滨江集团、建发国际集团、绿城中国、中国金茂等，购物中心、商业领域拥有高护城河且现金流、分红相对稳定的公司，如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等；北上深二手房成交已成主力，关注中介机构标的回调后修复机会，如贝壳-W，我爱我家。相关ETF如南方中证全指房地产ETF、华宝中证800地产ETF。 证券分析师蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@cnht.com.cn 联系人 板块行情回顾：上周（2025.09.01-2025.09.05），上证指数下跌1.18%，沪深300指数下跌0.81%，房地产板块下跌1.48%，房地产板块跑输上证指数0.3个百分点，跑输沪深300指数0.67个百分点，重点关注的A股地产股中首开股份、宁波富达、ST广物涨幅居前；重点关注的港股地产及代建公司碧桂园、新世界发展、龙光集团涨幅居前；物业股中德商产投服务、贝壳-W、荣万家涨幅居前。 行业动态 深圳分区调整限购：符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。 30大中城市新房销售：30大中城市新房销售面积环比回落，累计同比降幅持续扩大。上周30大中城市新房销售面积146.16万平方米，累计同比-3.6%，累计同比降幅有所收窄，其中，一线城市成交39.12万平方米，累计同比+1.32%，样本二线城市成交72.14万平方米，累计同比-6.98%。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；竣工项目数量不及预期风险。 目录 一、市场行情：上周房地产板块跑输大盘............................................................4二、行业追踪............................................................................................................7（一）土地市场：上周百城土地成交缩量........................................................................7（二）30大中城市新房销售环比回落...............................................................................8（三）二手房：二手房成交环比持续下滑......................................................................11（四）重点城市高频成交追踪..........................................................................................12（五）重点公司估值及ETF市场表现..............................................................................14三、风险提示..........................................................................................................15 图表目录 图1：上周申万地产指数下跌1.48%..........................................................................................4图2：年初至今申万地产指数上涨1.81%..................................................................................4图3：上周A股地产股中，首开股份、宁波富达、ST广物涨幅居前..................................5图4：上周A股地产股中，*ST南置、张江高科、天保基建跌幅居前................................5图5：年初至今，A股地产股中，天府文旅、中洲控股、深深房A涨幅居前....................5图6：年初至今A股地产股中，*ST中地、盈新发展、*ST金科跌幅居前........................5图7：上周H股地产股中，碧桂园、新世界发展、龙光集团涨幅居前................................6图8：年初至今H股地产股中，华音国际控股、美的置业、恒隆地产涨幅居前................6图9：上周重点关注的物业股中，德商产投服务、贝壳-W、荣万家涨幅居前...................6图10：年初至今，德商产投服务、领悦服务集团、祈福生活服务涨幅居前.......................7图11：上周100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-4.27%...............................7图12：上周一线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-8.42%.......................................7图13：上周样本二线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+12.97%............................8图14：上周样本三线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-16.07%.............................8图15：上周，100大中城市成交住宅土地溢价率较前一周有所提升....................................8图16：上周，30大中城市新房成交套数累计同比-4.73%......................................................9图17：上周，一线城市新房成交套数累计同比+0.66%..........................................................9图18：上周，样本二线城市新房成交套数累计同比-6.24%...................................................9图19：上周，样本三线城市新房成交套数累计同比-7.62%...................................................9图20：上周，30大中城市新房成交面积累计同比-3.6%........................................................9图21：上周，一线城市新房成交面积累计同比+1.32%..........................................................9图22：上周，样本二线城市新房成交面积累计同比-6.98%.................................................10图23：上周，样本三线城市新房成交面积累计同比-1.79%.................................................10图24：上周，30大中城市新房单周成交环比改善，成交量处于近7年偏低水平...........10图25：上周重点10城市二手房成交141.59万方，累计同比+12.91%...............................11图26：重点10城二手房成交面积环比回落...........................................................................11图27：上周北京新房成交面积环比+0.95%，二手房成交环比+2.99%...............................12图28：上周上海新房成交面积环比+6.26%，二手房成交面积环比+1.69%.......................12图29：上周深圳新房成交面积环比+8.27%，二手房成交面积环比+3.03%.......................12图30：上周广州新房成交面积环比-0.74%.............................................................................12图31：上周杭州新房成交面积环比+10.31%，二手房成交环比-2.18%..............................13图32：上周武汉新房成交面积环比-7.88%.............................................................................13图33：上周青岛新房成交面积环比-2.47%，二手房成交环比-9.19%.................................13图34：上周苏州新房成交面积环比+1.6%，二手房成交面积环比-1.33%..........................13图35：上周济南新房成交面积环比-6.45%.............................................................................14图36：上周成都新房成交面积环比-0.16%，二手房成交面积环比+1.39%........................14图37：重点地产物业公司估值.................................................................................................14图38：重点地产ETF市场表现................................................................................................15 一、市场行情：上周房地产板块跑输大盘 上周（2025.09.01-2025.09.05），上证指数下跌1.18%，沪深300指数下跌0.81%，房地产板块下跌1.48%，房地产板块跑输上证指数0.3个百分点，跑输沪深300指数0.67个百分点，重点关注的A股地产股中首开股份、宁波富达、ST广物涨幅居前；重点关注的港股地产及代建公司碧桂园、新世