朗廷：2025年中期报告

朗廷酒店投資 朗 廷 酒 店 投 資 主 要 是 為 了 擁 有 及 投 資 於 一 個 酒 店 投 資 組合，初 步 重 點 為 位 於 亞 洲 的 已 落 成 酒 店。本 集 團 的 酒 店組合由以下酒店組成： 根 據 香 港 旅 遊 發 展 局 分 類，香 港 朗 廷 酒 店 與 香 港 康 得 思酒 店 均 為 甲 級 高 價 酒 店，而 香 港 逸 東 酒 店 則 為 乙 級 高 價酒 店，甲 級 高 價 酒 店 屬 最 高 級 別，而 乙 級 高 價 酒 店 屬 第二高級別。 該 等 酒 店 均 位 處 香 港 九 龍 半 島，屬 繁 華 的 商 業 休 閒 集 中地，從購物、餐飲、娛樂到文化景點包羅萬有。 該 等 酒 店 亦 毗 鄰 四 通 八 達 的 香 港 交 通 樞 紐，住 客 可 輕 鬆往返香港其他休閒及商業區。 目錄 公司資料財務摘要主席報告書行政總裁回顧董事簡介管治及循規權益披露財務資料詞彙24581620303467 公司資料 公司及託管人—經理之審核委員會黃桂林（主席）陳家強林夏如 信託 （根據香港法例按信託契約組成的固定單一投資信託） 公司之薪酬委員會 公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） 陳家強（主席）羅嘉瑞林夏如黃桂林 託管人—經理（作為信託之託管人—經理） 公司之提名委員會 林夏如（主席）羅嘉瑞陳家強黃桂林 公司及託管人—經理之董事會 羅嘉瑞（主席及非執行董事）Brett Stephen BUTCHER（行政總裁及執行董事）陳家強*林夏如*羅俊謙#羅俊禮#黃桂林* 公司秘書黃美玲 核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊會計師註冊公眾利益實體核數師 #非執行董事*獨立非執行董事 公司之主要股份過戶登記處 法律顧問 康德明律師事務所孖士打律師行 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 主要往來銀行 中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司創興銀行有限公司星展銀行有限公司恒生銀行有限公司興業銀行股份有限公司華僑銀行有限公司三井住友銀行香港上海滙豐銀行有限公司 公司之股份過戶登記處香港分處及股份合訂單位登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 網址www.langhamhospitality.com 公司之註冊辦事處 Cricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 投資者查詢投資者或股份合訂單位持有人如有查詢，可電郵至：enquiry@langhamhospitality.com 香港交易所股份代號1270 公司之香港主要營業地點 香港灣仔港灣道23號鷹君中心32樓3210室電話：(852) 2186 2500傳真：(852) 2186 9867 由 於 區 域 旅 遊 增 長 勢 頭 持 續，2025年 上 半 年 訪 港 旅 客 人 數 達23.6百 萬 人 次，按 年 增 長11.7%。其 中，過夜 旅 客 佔47.7%，即 約11.3百 萬 人 次，按 年 上 升7.0%。儘 管 數 據 顯 示 正 面 增 長 趨 勢，但 過 夜 旅 客 人 次 仍低 於 疫 情 前 水 平，僅 相 當 於2018年 上 半 年13.9百 萬 人 次 的81.4%，以 及2019年 上 半 年14.9百 萬 人 次 的75.6%。 中 國 大 陸 仍 為 最 主 要 的 客 源 市 場，佔 過 夜 旅 客 的65.0%，其 次 為 東 南 亞、台 灣、南 韓 及 日 本 等 短 途 市 場（不 包 括 中 國 大 陸）(23.9%)，以 及 歐 洲、北 美 及 澳 洲 等 長 途 市 場(11.1%)。受 惠 於 航 班 運 力 提 升 及 簽 證 政策 放 寬，短 途 市 場（不 包 括 中 國 大 陸）的13.5%升 幅 及 長 途 市 場 的17.3%反 彈 帶 動 過 夜 旅 客 增 長。大 陸 過夜旅客錄得3.3%的溫和增長，因部分增長受人民幣匯率壓力及出境旅遊偏好轉變所限制。 儘 管 酒 店 業 正 在 復 甦，但 仍 面 臨 低 迷 的 市 場 環 境 與 持 續 的 結 構 性 挑 戰。旅 客 行 為 的 轉 變，如 預 訂 週 期縮 短、價 格 敏 感 度 提 高，以 及 對 體 驗 式 旅 遊 的 偏 好，正 重 塑 市 場 需 求。此 外，港 元 兌 人 民 幣 升 值 削 弱大陸旅客的消費力，對零售及餐飲（「餐飲」）業績構成壓力。 為 應 對 市 況，我 們 的 收 入 管 理 將 策 略 性 地 聚 焦 於 平 衡 入 住 率 與 平 均 房 租（「平 均 房 租」）。因 此，我 們的 酒 店 組 合（「該 等 酒 店」）成 功 將 平 均 房 租 維 持 於 每 晚1,561港 元，與 上 一 期 持 平，惟 入 住 率 按 年 微 跌1.4個 百 分 點 至88.4%。入 住 率 的 輕 微 下 跌，加 上 平 均 房 租 保 持 穩 定，令 可 出 租 客 房 平 均 收 入（「可 出 租客房平均收入」）按年減少1.5%至每晚1,379港元。 餐 飲 分 部 亦 錄 得 收 縮，收 入 按 年 下 跌8.2%。該 下 跌 主 要 由 於 消 費 者 用 餐 偏 好 轉 變，以 及 宴 會 活 動 結 構性 減 少，尤 其 是 活 動 規 模 縮 小。宴 會 業 務 下 跌，部 分 亦 由 於 原 先 因 新 型 冠 狀 病 毒 疫 情 延 後 的 婚 宴 隨 後集中於2024年初舉行，推高了上一期的比較基數所致。 由 於 客 房 及 餐 飲 業 務 表 現 轉 弱，該 等 酒 店 的 合 計 總 經 營 毛 利（扣 除 全 球 市 場 推 廣 費 前）下 跌6.7%至217.0百 萬 港 元。酒 店 營 運 盈 利 能 力 下 降，導 致 信 託 集 團 於2025年 上 半 年 的 總 租 金 收 入（扣 除 服 務 費 後）較去年同期減少3.3%至184.8百萬港元。 於2025年6月30日，酒 店 投 資 組 合 的 估 值 稍 微 下 降 至15,764百 萬 港 元，較2024年12月31日 的15,895百 萬港 元 有 所 減 少。投 資 物 業 及 衍 生 金 融 工 具 的 公 平 值 虧 損 合 計 為170.6百 萬 港 元，期 內 融 資 成 本 因 平 均香港銀行同業拆息下降而減少15.4%（相等於25.1百萬港元）並抵銷了部分虧損。綜合以上因素的影響，股份合訂單位持有人應佔虧損淨額為142.2百萬港元。 經 調 整 所 有 非 現 金 項 目 以 及 傢 俱、裝 置 及 設 備 儲 備 的 現 金 注 資 後，期 內 的 可 分 派 收 入 總 額 為28.0百 萬港 元，較 去 年 同 期 下 跌17.6%。鑒 於 該 等 酒 店 營 運 前 景 不 明 朗，加 上 利 率 環 境 波 動，董 事 會 已 採 取 審 慎的資本管理及營運資金策略。因此，本期不宣派中期分派。 展望 地 緣 政 治 緊 張 局 勢 升 溫、全 球 貿 易 與 關 稅 制 度 不 明 朗，以 及 消 費 者 行 為 轉 變 仍 然 籠 罩 整 體 宏 觀 環 境。該等因素持續重塑競爭格局，該等酒店因而需要保持靈活應變。 由 於 房 租 難 以 上 調，酒 店 業 表 現 依 然 疲 弱，距 離 歷 史 高 位 仍 有 顯 著 落 差。預 計2025年 下 半 年 表 現 與2025年 上 半 年 相 若。因 此，由 於 房 租 低 於 高 峰 水 平 及 營 運 成 本 持 續 上 升，尤 其 是 前 線 勞 動 力 成 本，盈利能力仍然受壓。 為把握新機遇，該等酒店正在優化動態定價策略，並強化增值服務組合。 利 率 前 景 仍 不 明 朗，為 信 託 集 團 的 財 務 規 劃 增 添 變 數。鑑 於 融 資 成 本 為 信 託 集 團 最 大 單 項 開 支，管 理層將持續密切監察利率變動，並準備適時採取措施以減輕利率風險。 儘 管 短 期 前 景 仍 好 壞 參 半，但 香 港 酒 店 業 的 長 遠 前 景 依 然 樂 觀。市 場 新 增 酒 店 供 應 有 限，加 上 該 等 酒店位於黃金地段、旅遊基建具韌性以及區域連通性強，為我們的業務奠定創造長遠價值的基礎。 本 人 謹 代 表 董 事 會，向 酒 店 團 隊、託 管 人—經 理 及 信 託 集 團 的 員 工 致 以 誠 摯 的 謝 意，感 謝 他 們 的 辛 勤付出。同時，衷心感謝股份合訂單位持有人一直以來的支持。 主席 行政總裁回顧 由於信託集團的該等酒店已出租予GE (LHIL) Lessee Limited（「總承租人」）（為鷹君集團有限公司的間接全資 附 屬 公 司），信 託 集 團 產 生 的 租 金 收 入 乃 由 經 協 定 之 固 定 租 金（每 年 按 比 例225.0百 萬 港 元）及 浮 動 租金（按 該 等 酒 店 的 合 計 總 經 營 毛 利（扣 除 全 球 市 場 推 廣 費 前）的50%計 算）組 成。除 獲 總 承 租 人 支 付 租 金收入外，信託集團亦從位於香港逸東酒店租賃予獨立第三方的零售商店直接收取租金收入。 於2025年 上 半 年，信 託 集 團 維 持 穩 定 的 固 定 租 金 收 入 達111.6百 萬 港 元，並 賺 取108.5百 萬 港 元 的 浮 動租 金。自 總 承 租 人 收 取 的 總 租 金 為220.1百 萬 港 元。加 上 來 自 香 港 逸 東 酒 店 零 售 商 店 的 少 量 租 金 收 入0.8百萬港元，信託集團收取的總租金收入（扣除服務費前）為220.9百萬港元，按年下跌3.5%。 扣除所產生的服務費36.1百萬港元後，租金淨收入為184.8百萬港元，按年減少3.3%。 總 服 務 費 包 括 向 酒 店 管 理 公 司 支 付 的：i)酒 店 管 理 費 用；ii)許 可 費；及iii)全 球 市 場 推 廣 費。酒 店 管 理 費用由基本管理費用（按 酒店總收入 的1.5%計算）及獎勵費用（按有關酒店經調整總經營毛利的5.0%計算）組 成。許 可 費 乃 按 有 關 酒 店 總 收 入 的1.0%計 算，而 全 球 市 場 推 廣 費 則 按 有 關 酒 店 總 客 房 收 入 的2.0%計算。 值 得 注 意 的 是，全 球 市 場 推 廣 費 乃 以 現 金 支 付，而 酒 店 管 理 人 費 用 則 可 由 酒 店 管 理 人 選 擇 以 股 份 合 訂單 位、現 金 或 兩 者 並 用 形 式 結 算。酒 店 管 理 人 已 選 擇 以 現 金 形 式 全 數 收 取 截 至2025年12月31日 止 年 度的酒店管理人費用。 於2025年 上 半 年，該 等 酒 店 的 經 營 表 現 較 去 年 同 期 稍 遜。因 此，酒 店 管 理 費 用 減 少5.9%至20.6百 萬港 元，許 可 費 下 跌3.9%至7.4百 萬 港 元，而 全 球 市 場 推 廣 費 則 減 少2.4%至8.1百 萬 港 元。整 體 而 言，應 付予酒店管理公司的總服務費為36.1百萬港元，按年減少4.7%。 酒 店 物 業 相 關 開 支 於2025年 上 半 年 按 年 上 升6.9%至10.9百 萬 港 元，主 要 由 於 保 險 費 上 調 及 政 府 地 租 及差餉上升。因此，信託集團的淨物