归母净利润转正，高股息推动估值抬升——1H2025物业企业半年报总结

——1H2025物业企业半年报总结 本报告导读： 房地产《第36周成交回落，深圳放松政策刺激需求》2025.09.07房地产《企稳迹象显现，出清进入尾声》2025.09.06房地产《TOP100房企2025年8月销售数据点评》2025.09.01房地产《第35周成交回升，一线城市放松政策稳定市场》2025.08.31房地产《新一轮政策优化启动，促进市场止跌回稳》2025.08.25 1H2025重点物企财报小幅改善，归母净利润转正，估值因股价小幅修复而有所抬升，随着第三方外拓和降本增效，未来行业估值有望继续上行。维持“增持”评级。 投资要点： 22家重点物业企业财报小幅改善，归母净利润转正。经济面临压力下，1H2025行业营收增速小幅回升，重点跟踪的22家上市物业企业（简称重点物企，下同）实现营业收入同比增长4.4%。而大型企业TOP1-5企业的同比增速第一为增长7.5%。受此影响，1H2025重点物企归母净利润转正为同比增加32.1%。其中，TOP6-10同比增速第一，实现扭亏为盈；TOP21-22最次是平均亏损1.45亿元。1H2025重点物企毛利率均值为21.5%，同比减少1.67个百分点。同期多数重点物企应收款小于营收，应收情况小幅改善。而企业商誉规模减少为主。2025年9月4日重点物企平均中期股息率达1.03%，而股息率高于4%的有2家，分别是金茂服务的4.92%、万物云的4.18%。 22家重点物业企业扩张谨慎，运营管理效率较稳定。受制于经济环境，重点物企在管面积增速继续下降。1H2025，重点物企在管面积同比增速平均值为4%。部分企业合同/在管面积较高，未来管理面积有一定的增长潜力。1H2025，个别商写单位效能继续明显，单位面积收入超过50元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。1H2025，优质商管类企业小幅扩张，其中华润万象生活新增在管购物中心6个；期内出租率较为稳定，华润万象生活、星盛商业、宝龙商业平均出租率分别为97.1%、92.5%、91.8%。从单位商管服务收入来看，1H2025，华润万象生活最高为1.73元/平米。 22家重点物业企业2025年以来股价和估值有所抬升。我们认为，今年以来物业企业股价有所修复，其估值也有所抬升，但仍处于中长期底部区域，未来存在长期上行的空间。截至2025年9月4日，重点物企2025年的PE均值为10.52倍，对应2025年PEG均值1.09倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察，重点物企的均值分别为0.61倍、0.69倍，处于相对偏低位置。我们认为，随着关联公司对物业企业的影响持续减弱，重点物企的安全性不断上升。而从2025年以来的涨幅来看，14家物业企业均出现了不同程度的上涨，而下滑的企业仅为8家。 风险提示。在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。 目录 1.22家重点物业企业财报分析.........................................................................31.1.行业营收增速小幅回升，大型企业表现较好........................................31.2.企业归母净利润转正，而中小型企业继续亏损....................................31.3.毛利率均值下降，下降家数仍占大多数................................................41.4.行政开支平均占比略降，首尾企业分化显著........................................51.5.部分企业在手现金超90亿元，抗风险能力较强..................................51.6.多数企业的应收款小于营收，应收状况小幅改善................................61.7.企业商誉规模减少为主，企业间分化依旧............................................61.8.部分物企中期股息率较高，两家企业超过4%......................................72.22家重点物业企业运营管理效率分析..........................................................72.1.在管面积增速继续下降，企业规模有升有降........................................72.2.部分企业合同/在管面积较高，有一定的增长潜力...............................82.3.个别商写单位效能明显，企业间分化较大............................................82.4.优质商管类企业小幅扩张，出租率稳定................................................93.22家重点物业企业估值分析.......................................................................103.1.估值底部有所抬升，长期上行空间较大..............................................103.2.今年以来多数企业股价出现一定上涨..................................................124.投资建议........................................................................................................135.风险提示........................................................................................................13 1.22家重点物业企业财报分析 1.1.行业营收增速小幅回升，大型企业表现较好 1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业共实现营业收入1145.25亿元，同比增长4.4%，行业营收增速小幅回升。其中，碧桂园服务以231.85亿元收入领跑行业，同比增加10.2%。1H2025，物业企业中营业收入同比增速最高的是金茂服务、金融街物业，分别为19.6%、16.9%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1H2025，在营收有所分化背景下，大型物业企业营收均值同比增速最高，其余表现一般。其中，TOP1-5第一，同比增长7.5%；TOP11-15第二，同比增长3.7%；TOP6-10同比增速第三，达到-0.5%；TOP16-20第四，同比增长-2.2%；TOP21-22最次，同比增长-6.3%。 1.2.企业归母净利润转正，而中小型企业继续亏损 1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业共实现归母净利润76.98亿元，同比增加32.1%，增速转正。其中，碧桂园服务以20.30亿元领跑。1H2025，物业企业中归母净利润同比增速最高的是时代邻里、绿城服务，分别为56.7%、21.4%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1H2025，中大型物业企业的归母净利润均值同比增速最高，而中小型企业平均亏损持续。其中，TOP6-10同比增速第一，实现扭亏为盈；TOP11-15第二，同比增加361.9%；TOP16-20第三，同比增加138.5%；TOP1-5第四，同比下滑3.9%；TOP21-22最次，平均亏损为1.45亿元。 1.3.毛利率均值下降，下降家数仍占大多数 1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业毛利率平均值为21.5%，同比减少1.67个百分点；中值为19.6%，同比减少1.22个百分点。其中，6家物企毛利率同比上升，其余16家物企毛利率同比下降。其中，星盛商业、华润万象生活、宝龙商业毛利率达30%以上，毛利率居后的是招商积余、远洋服务，均在12%以下。从毛利率的同比变化来看，华润万象生活上升百分点最多；远洋服务毛利率下滑百分点最多。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.4.行政开支平均占比略降，首尾企业分化显著 1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为10.3%，同比下降0.07个百分点。其中，7家物业企业行政开支占比同比上升，15家物企行政开支占比同比下降。行政开支占比同比上升最多的是远洋服务为回升11.12个百分点，下降最多的是金科服务为下降5.56个百分点。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.5.部分企业在手现金超90亿元，抗风险能力较强 截至1H2025末，重点跟踪的22家上市物业企业中，在手现金超过90亿元的企业是万物云、碧桂园服务、保利物业，分别为109.37亿元、97.23亿元、96.48亿元。我们认为，充裕的现金流有助提高企业的抗风险能力。我们按照【1H2025银行存款及现金/15XPE/1H2025归母净利润】来衡量物企现金水平对收并购的贡献程度。其中，第一位的是世茂服务该比值达到33.71倍；其次是金科服务为2.03倍。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.6.多数企业的应收款小于营收，应收状况小幅改善 截至1H2025末，重点跟踪的22家上市物业企业中，应收账款/营业收入占比最低的分别是星盛商业、宝龙商业，分别为19.74%、47.41%。而应收账款/营业收入占比最高的分别是合景悠活、雅生活服务，分别为211.0%、138.68%。从1H2025相对1H2024变化看，应收账款/营业收入占比下降最多的金茂服务，而上升最多的是卓越商企服务。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.7.企业商誉规模减少为主，企业间分化依旧 截至1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业中，商誉及无形资产最多的是碧桂园服务、万物云，分别为220.65亿元、80.60亿元。从1H2025相对1H2024变化看，商誉及无形资产下降幅度最大的是越秀服务，为下降62.62%；而增幅最大的是中海物业，为14.39%。总体上，企业间分化依旧。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.8.部分物企中期股息率较高，两家企业超过4% 截至2025年9月4日，1H2025重点跟踪的22家上市物业企业平均中期股息率为约1.03%，而中期股息率高于4%的有2家物业企业，分别是金茂服务、万物云，分别为4.92%、4.18%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2.22家重点物业企业运营管理效率分析 2.1.在管面积增速继续下降，企业规模有升有降 1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业在管面积同比增速平均值保持4%的中低速增长，中位数增速为5%。从在管面积规模来看，超过5亿平米的企业包括碧桂园服务、保利物业、绿城服务、雅生活服务。从在管面积同比增速来看，建发物业、时代邻里分别以23.4%、13.1%的增速领跑。而雅生活服务则同比增速为-10.4%，居于末尾。 注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2.2.部分企业合同/在管面积较高，有一定的增长潜力 我们以合同面积/在管面积来衡量物企已经锁定的成长性。1H2025，星盛商业以1.61倍领跑；绿城服务以0.65倍居于末尾。 2.3.个别商写单位效能明显，企业间分化较大 1H2025，我们以营业收入/在管面积来计算单位面积收入。其中，单位面积收入超过50元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。正荣服务、时代邻里居于末尾。 注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1H