2025中报点评：战略调整阵痛期显现，未来高质量发展可期

战略调整阵痛期显现，未来高质量发展可期 投资要点 西 南证券研究院 战略调整致收入短期承压，主动调整业务结构。受公司主动退出低质效项目、聚焦高质量发展的战略影响，公司主要业务板块收入出现阶段性收缩。2025H1，公司基础业务实现收入13.2亿元，同比下降14.6%；创新业务实现收入0.6亿元，同比增长12.6%；城市服务业务实现收入1.2亿元，同比下降2.8%。 分析师：李艾莼执业证号：S1250525070004电话：17396222897邮箱：liac@swsc.com.cn 盈利能力有所改善，费用管控成效显著。公司聚焦核心业务与精细化运营，盈利能力得到改善。2025H1，公司整体毛利率13.6%，同比增长0.9pp，基础物业管理服务/城市服务/创新服务毛利率分别为12.5%/17.0%/30.9%，同比分别+0.7/+2.2/-0.8pp。 费 用 管 控 方 面 ，公 司 销 售/管 理/财 务 费 用 率 分 别 为1.4%/5.7%/-0.1%。其中公司管理费用总额为0.9亿元，同比显著下降11.4%。 重点推动市场营销体系变革与数字化转型，构建长期可持续发展的核心竞争力。目前，公司市场营销的技术中台能力系统以及全国体系化作战的市场发展模式已基本形成，25H1市场新拓完成情况达到预期并同比大幅提升，将有效支撑未来营收增长动能。同时，公司加快数字化转型步伐，积极推动机器人、无人机等新兴技术在物业服务场景的应用，已在学校等业态场景投入近百台外环境清扫机器人及巡检无人机，提升了运营效率和服务品质，也为公司在劳动力成本上升和行业竞争加剧的背景下实现降本增效提供了有力支撑。 数据来源：聚源数据 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.2/1.4/1.6亿元，CAGR为13.2%，对应PE为20/17/15倍。公司作为非住物管龙头企业，深耕16个重点城市，主动退出低质效项目，精细化管控成本，盈利能力有望改善，利润有望持续修复。鉴于2026年可比公司平均估值为15倍，考虑到不同市场间的流动性差异，对比各公司的基本面情况差异，同时考虑到公司的成长性，我们给予公司2026年21倍PE，对应目标价为13.02元，首次覆盖，给予“买入”评级。 相 关研究 风险提示：宏观经济波动风险、用工成本上涨风险、物业管理市场竞争加剧风险、创新业务拓展不及预期风险。 1深耕物业管理服务27年，居于全国物业百强企业前列 深耕物业管理服务27年，居于全国物业百强企业前列。公司前身自1998年设立，一直从事物业管理相关服务，较早开展了独立市场化运营，是重庆地区第一批独立第三方物业企业，成立之初主要从事商业物业项目的管理，随后逐步在重庆地区承接了各类公共、学校、园区及住宅物业，形成了较有影响力的品牌效应，并成为了重庆地区高校物业及商务楼宇类型的服务标准主要起草者。2024年，公司综合实力位于中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位，获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”等荣誉。 提供综合物业管理服务和专项物业管理服务，业态涵盖航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业。目前，公司提供综合物业管理服务和专项物业管理服务。公司的综合物业管理服务包括公共物业、学校物业、园区物业、商业物业、住宅物业五大业态的物业管理，专项物业管理服务则主要包括专项保洁服务和专项保安服务等。 公司股权结构稳定，回购彰显长期发展信心。截至2025年8月，公司董事长李茂顺、王宣、廖才勇、陈建华分别直接持有公司6.96%、28.85%、1.20%、1.11%股份，分别间接通过大正咨询控制公司2.51%、4.72%、1.25%、1.25%的股份。四人为公司实际控制人，合计持股比例为47.85%。2024年6月公司完成第一期股份回购；2025年4月审议通过了第二期股份回购议案，上述回购股份拟用于后续实施的员工持股或激励计划，发挥公司中长期激励体系对战略的牵引作用。 数据来源：ifind，公司公告，西南证券整理 业绩阶段性承压，未来改善可期。1）营收端，自2020年启动全国化拓展战略以来，公司营收高速增长，2020-2023年间CAGR达31.2%。2024年以来，受物业行业转向存量市场、市场竞争加剧影响，公司营收增速放缓至8.3%，全年实现营收33.9亿元。2025H1，在宏观经济波动、公司主动战略调整等多重因素共同作用，公司营收下滑12.9%至15.0亿元。2）利润端，2020-2022年，公司归母净利润与营收同步增长。在经济形势严峻、市场竞争白热化、公司规模发展阵痛等多种因素影响下，2023年公司归母净利润有所下滑。受社保及社平工资增长、主动退出低质效项目、公司体系重构与城市合伙人计划等影响，2024年利润阶段性承压。2025H1,公司归母净利润降幅收窄至13.0%。未来，随着公司全国化布局深化、数字化转型推进、更大范围内推广城市合伙人与项目合伙人激励，盈利能力有望改善。 数据来源：ifind，西南证券整理 数据来源：ifind，西南证券整理 基本物业服务为核心业务，重庆为主要收入来源地区。1）分业务来看，基本物业服务为公司的核心业务，2024年贡献87.8%收入。城市服务、创新业务分别贡献8.5%、3.6%收入。2）分地区来看，2024年公司44.8%的收入来自重庆地区。自2020年启动全国化拓展战略以来，公司已完成16个重点城市公司的战略布局，区域市场深耕能力显著增强，业务范围覆盖全国百余座主要城市，成为国内首家完成全国化的公建类民营物企。目前重点中心城市公司团队搭建完成，大部分重点城市形成了一定的业务规模，具备了独立自主发展的能力，未来随着公司全国化战略深化，有望迎来多点开花的新格局。 数据来源：ifind，西南证券整理 数据来源：ifind，西南证券整理 物企盈利空间普遍承压，精细化费用管控成效显著。1）利润率来看，2024年，物业管理行业在宏观经济波动、房地产市场结构性调整等多重因素影响下经历深刻变革与转型。根据国家统计局统计数据，2024全年房地产开发投资比上年下降10.6%，房屋竣工面积下降27.7%，行业新增供给收缩，存量市场竞争加剧，物企盈利空间普遍承压。公司市场拓展快速恢复，公司盈利能力有所恢复，2025H1公司毛利率、净利率分别为13.6%、5.3%。2）费用端，公司持续积极推动数字化转型发展，加大机器人等新兴技术在物业管理行业的应用场景落地投入，并通过深化基础物业服务主业、优化收入结构、强化成本管控等精细化管理手段，以降低运营成本，提升服务品质与运营效率。2020-2024年间，公司期间费用率整体呈现下降趋势。2025H1，公司期间费用率7.0%。 数据来源：ifind，西南证券整理 数据来源：ifind，西南证券整理 2盈利预测与估值 2.1盈 利预测 关 键假设： 假设1：目前公司已完成16个重点城市公司的战略布局，大部分重点城市形成了一定的业务规模，随着公司深耕上述市场，业绩有望稳健增长。我们预计2025-2027年，公司基础物业管理服务收入增速约为10.0%/9.5%/9.0%；由于公司2024年主动退出低质效项目，预计毛利率将逐步回升至11.3%/11.6%/11.8%。 假设2：结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中，公司将城市服务作为新兴增长极，近年有望稳健增长。我们预计2025-2027年，公司城市服务收入增速约为10.0%/9.0%/8.0%；预计毛利率将逐步回升至12.0%/12.5%/12.5%。 假设3：创新业务作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础 服 务 及城 市 服务 快 速 发展 。我们 预计2025-2027年 ， 公 司 创 新 业 务收 入 增速 约为5.0%/5.0%/5.0%；毛利率逐步提升至32.0%/32.5%/33.0%。 基于以上假设，我们预测公司2025-2027年分业务收入如下表： 2.2相 对估值 我们选取了主业同为物业服务的绿城服务、招商积余、南都物业作为可比公司。从PE的角度看，2025-2027年三家公司平均PE为15、15和14倍。预计公司2025-2027年营业收入分别为37.2/40.7/44.2亿元，归母净利润分别为1.2/1.4/1.6亿元，CAGR为13.2%，对应PE为20/17/15倍。公司作为非住物管龙头企业，深耕16个重点城市，主动退出低质效项目，精细化管控成本，盈利能力有望改善，利润有望持续修复。鉴于2026年可比公司 平均估值为15倍，考虑到不同市场间的流动性差异，对比各公司的基本面情况差异，同时考虑到公司的成长性，我们给予公司2026年21倍PE，对应目标价为13.02元，首次覆盖，给予“买入”评级。 3风险提示 宏观经济波动风险、用工成本上涨风险、物业管理市场竞争加剧风险、创新业务拓展不及预期风险。 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司签约客户使用，若您并非本公司签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 本报告及附录版权为西南证券所有，未经书面许可，任何机构和