关注“业绩兜底条款”项目

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，本周转债市场大幅回调，中证转债指数周度下跌了2.58%，是REITs、股票、债券、期货中唯一收绿品种，而沪深300/中证500/COMEX黄金均有2%以上的涨幅。 ►二级市场 上周REITs八大板块集体收跌后，本周全线修复，65只REITs上涨，仅8只收跌。消费设施板块涨幅最大达2.34%，其中物美消费、百联消费两只热门REITs上涨4%。物美消费地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，资产质量和分配保障好。百联消费地处上海五角场区域，2024年末的年化分派率高达5.5%左右。目前消费设施板块的物美消费、百联消费、华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。 8月以来跌幅最大的租赁住房板块本周上涨1.83%，板块分派率降至2.97%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢对应的分派率预计分别为2.64%、3.13%、2.75%和2.86%，债市企稳后可以重点跟踪租赁住房板块的走势。汇添富上海地产租赁住房的预计分派率在4%以上。 7月高速公路板块各项目仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好，如江苏交控、南京交通。部分路段因受到天气影响和竞争路段分流效应，同比下滑明显。 本 周 各REITs整 体 成 交 情 绪 边 际 下 滑，日 均 换手率0.63%，环比下降0.14pct。2025年9月解禁的项目共有3个，分 别 是 博 时 津 开 产 园 （2025/9/19） 、 华 夏 大 悦 城 商 业（2025/9/20）和易方达广开产园（2025/9/23）。 在二级市场大幅调整的背景下，各底层资产的出租 去化压力仍在，可以优先关注有“业绩兜底条款”的REITs项目，主要有重庆两江、招商科创、津开产园、金隅智造工场、南京建邺、华威市场、物美消费、易商仓储、蛇口住房、特变电工新能源。►一级市场 华夏凯德商业REIT获批，为国内首单外资消费REITs，底层资产有2个，长沙雨花亭项目的出租率为96.50%，估值7.69亿元；广州云尚项目的出租率为95.82%，估值18亿元。本基金主要原始权益人凯德商用的关联方凯德中国信托 拥有部分资产的优先收购权，可能会影响本基金扩募资产的范围。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：全线修复，消费设施领涨.................................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度环比下降.....................................................................................................................81.3.估值：市场修复下园区、消费、仓储分派率仍在4%以上.............................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................132.1.华夏凯德商业REIT获批...........................................................................................................................132.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................153.风险提示....................................................................................................................................................17 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10图4：华夏凯德商业REIT资产位置................................................................................................................13 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表5：交通基础设施1-7月经营情况.................................................................................................................6表6：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表7：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表8：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表9：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率........................................................................................11表10：设置“业绩兜底条款”的REITs项目........................................................................................................12表11：凯德中国信托优先收购权的内容..........................................................................................................14表12：C-REITs扩募主要情况........................................................................................................................15 本周（2025年8月25-29日）中证REITs全收益指数收于1073.33点，周度上涨1.06%，终结了8月以来的三周连跌。周内来看，周一至周三强势修复，累计涨幅达到1.49%，周四至周五整体又回调了0.43%。中证REITs（收盘）指数收于846.89点，周度亦上涨了1.06%。截至2025年8月29日，我国已上市的73个REITs项目总市值收于2188亿元，环比增长了1.33%。 大类资产角度，本周转债市场大幅回调，中证转债指数周度下跌了2.58%，是REITs、股票、债券、期货中唯一收绿品种，沪深300、中证500、COMEX黄金均有2%以上的涨幅。商品方面，碳酸锂、多晶硅、氧化铝等多个“反内卷”商品品种跌幅3%以上。 1.二级市场 1.1.价格：全线修复，消费设施领涨 上周REITs八大板块集体收跌后，本周全线修复。消费基础设施板块涨幅最大达2.34%，其中嘉实物美消费、华安百联消费两只热门REITs上涨了4%左右。嘉实物美消费地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，资产质量和分配保障好。华安百联消费地处上海五角场区域，2024年末的年化分派率高达5.5%左右，2025年初至今价格也上涨了34.13%，已为投资者提供了丰厚回报。目前消费设施板 块的嘉实物美消费、华安百联消费、易方达华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年5月30日。新型基础设施目前为近期新上市的2只数据中心REITs。 8月以来跌幅最大的租赁住房板